Alienação Fiduciária – Contra-Notificação

Consulta:

A
requerimento do credor fiduciário efetuamos a expedição de intimação aos
devedores fiduciantes para satisfação das prestações em atraso.

Recebida as intimações
pelo devedor e sua esposa, seus advogados  nos enviaram uma
“contra-notificação” para não efetuar nenhum procedimento no sentido
de consolidar a propriedade fiduciária para o credor (ver anexos).

O contrato em questão é
uma Cédula de Crédito Bancário  (padrão do Banco Bradesco) e mais uma
vez conferida acredito que possui sim todos os requisitos para constituição da
alienação fiduciária registrada
.

Agora, decorrido prazo
para purga da mora o credor solicita a certidão de decurso do prazo (art. 26, §
7º da  Lei 9.514/97) para dar prosseguimento a consolidação da
propriedade.

Como devo proceder neste caso??

19-02-2.013

Resposta:

 

1. O
título foi mais uma vez conferido/analisado/qualificado pela serventia, que
acredita ter sim todos os requisitos legais para a constituição e registro da
alienação fiduciária;

2.
Uma
vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, este
deverá proceder aos públicos leilões para a alienação do bem imóvel, e caso
sejam negativos, tal ocorrência deverá ser averbada junto a matrícula do imóvel,
quando então será também dada quitação ao fiduciante (artigo 27 da Lei
9.514/97);

3.  Apesar
das alegações dos fiduciantes em sua contra-notificação (na verdade o cartório
procedeu a intimação nos termos da lei), estes assinaram o título (CCB) e
através dele constituíram a alienação fiduciária;

4. O
registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, ainda
que por outra maneira se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou
rescindido (artigo n. 252 da LRP);

5. Dessa
forma, os interessados deveriam, pelos meios legais, buscar o cancelamento do
registro (artigo 250, I da LRP), buscando também a anulação do título – CCB
(artigo n. 254 da LRP);
6. Aos
Oficiais de Registros de Imóveis compete a prática dos atos relacionados na
legislação pertinente de que são incumbidos, estando estes, inclusive sujeitos a
infrações disciplinares pelas inobservâncias das prescrições legais ou
normativas (artigos12 e 31, I da Lei n. 8.935/94);

7. O
registro é válido e produziu os seus efeitos legais;

8. Os
devedores fiduciantes foram legalmente intimados a purgar a mora nos termos do
parágrafo 1º do artigo 26 da Lei 9.514/97;

9. O
prazo legal de 15 (quinze) dias já decorreu sem que houvesse a quitação da
dívida pelos fiduciantes;

10.
Portanto,
uma vez certificado tal fato (parágrafo 7º do artigo 26 da citada Lei), se
requerido e pago o imposto devido, deverá ser feita a averbação da consolidação
da propriedade em nome do credor fiduciário, que em seguida dará prosseguimento
aos trâmites legais (leilão e quitação);

11.  Os
interessados (fiduciantes), mesmo em ocorrendo a consolidação da propriedade em
nome do credor, poderão pelos meios jurisdicionais, promover, se for o caso, o
cancelamento da consolidação.

É o
parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 19 de Fevereiro de 2.013.

OBS// Caso a Srª
Oficiala  não se sinta segura, que
informe e requeira as providências ao DD. Juiz Corregedor Permanente do Serviço
de Registro de Imóveis *

 

Alienação Fiduciária Prestações em Dia

Consulta:

Credor fiduciário vem recebendo notificações para pagamento de impostos e taxas
de condomínio de determinado imóvel que lhe foi alienado fiduciariamente.

Fundamentado
no art. 26 § 1º da Lei 9.514/97, mesmo com
as prestações do financiamento imobiliário em dia
, o credor pode
requerer a intimação do devedor fiduciante para efetuar o pagamento destes
impostos e taxas, sob pena de consolidação da propriedade fiduciária??

18 de Fevereiro de 2.013

Resposta:

As
prestações do financiamento estão em dia, não havendo prestação vencida e não
paga (artigo 26 da Lei 9.514/97) a ensejar intimação para a satisfação dos
débitos em atraso (prestação). Eventuais contribuições condominiais seriam
incluídas na intimação, caso as prestações estivessem vencidas (parágrafo 1º do
artigo 26 da citada Lei).

Portanto,
não poderá haver intimação do devedor para que este efetue o pagamento das
contribuições condominiais, sob pena da consolidação da propriedade em nome do
credor fiduciário por falta de expressa previsão legal.

Eventualmente,
o fiduciário poderá notificar (não intimar) o fiduciante para que este efetue
os pagamentos das prestações condominiais em atraso.

É o
parecer, sub censura.

São Paulo
Sp., 18 de Fevereiro de 2.013.

 

Reserva Legal – Programa Mais Ambiente

Consulta:

 

Estamos com um caso de retificação de área, onde solicitamos a
averbação da reserva legal.

A Procuradoria do Estado tinha se oposto a retificação, o
proprietário então conseguiu um Termo de Adesão ao “Programa Mais
Ambiente”, onde consta que foi feita inscrição no CAR.

A Procuradoria do Estado emitiu documento concordando com a
retificação devido à inscrição no CAR.

Com isso torna-se possível a averbação?

24 de Janeiro de 2.013.

 

Resposta:

 

O documento apresentado não supre o registro da Reserva Legal no
Cadastro Ambiental Rural –CAR, artigo 18 da Lei n. 12.651/12, que desobrigaria
a averbação da Reserva Legal no Registro de Imóveis (Parágrafo 4º do citado
artigo 18).

O documento refere-se a recibo de requerimento de Adesão ao
Programa Mais Ambiente. O requerimento não configura a aprovação da adesão ao
Programa Mais Ambiente, que dependerá do cumprimento de todos os requisitos
exigidos. É um termo de adesão com o comprometimento do proprietário e não se
trata de registro de Reserva Legal do CAR, não dispensando a averbação da
Reserva Legal no Registro Imobiliário obrigatório para a retificação de
registro (área), nos termos dos processos CGJSP de números: 2012/44346,
2012/44347 e 2011/97229.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 24 de Janeiro de 2.013

 

Arresto Cotas – Distrato

Consulta:

 

Temos
a seguinte questão:

Determinada
empresa, está registrada nesta Serventia desde 19/07/2004, tendo como sócios
Joao (1980 cotas – 99%), e Laura (20 cotas – 1%).

Em
29/11/2006 recebemos oficio da 4ª Vara Cível determinando o ARRESTO de 99% das
cotas o que foi efetivamente feito.

Agora
foi apresentado “distrato”da
dita empresa, onde comparecem os unicos sócios João (1980 cotas – 99%), e Laura
(20 cotas -1%). Entretanto nada foi dito em relação ao ARRESTO, pergunta-se:


É possivel fazer o Distrato sem a manifestção do juizo ?


Em sendo possível, faço a comunicação posterior ao juiz da causa ???

Muito obrigado

05/02/2.013

 

Resposta:

 

1. Arresto
indica a apreensão judicial de bens do devedor ordenada pela Justiça como meio
acautelador de segurança para garantir o credor quanto à cobrança de seu
crédito, evitando que seja injustamente prejudicado pelo desvio desses bens.

A finalidade
do arresto, como se vê, é a de assegurar ao credor, preparatória ou
preventivamente, a solvabilidade do próprio devedor, visto que sobre os bens,
por essa forma apreendidos (arrestados), será futuramente efetivada a própria
execução da sentença obtida na ação principal. E eles se arrestam, quando se
teme o seu desvio, ou que o devedor os oculte ou sonegue para satisfação da
execução.

O arresto vem
regulamentado nos artigos 813/821 do CPC, sendo que se aplicam ao arresto as
disposições referentes à penhora (artigo n. 821 do CPC).

O arresto para
ser registrado, exige mandado ou certidão nos termos do artigo n. 239 da Lei
dos Registros Públicos. E o que se registra não é o despacho que ordenou o
arresto, mas o arresto depois de efetivado, tanto que esse dispositivo legal
ordena que ou o mandado ou a certidão indiquem o nome do depositário.

Portanto,
não será possível fazer (averbar) o distrato social sem a autorização do Juízo
que determinou o arresto ou sem o seu levantamento através de mandado judicial,
ou mesmo se convertido em penhora, esta é que deverá ser levantada depois da
averbação da conversão do arresto em penhora.

É
o parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 05 de Fevereiro de 2.013.

 

Venda e Compra – Vendedor Separado CPB

Consulta:

 

Tenho em
determinada matrícula o registro de um inventário em que três meninas, ainda
menores, recebem determinado imóvel a título de pagamento em inventário por
falecimento de seus pais.

Hoje tenho
para registro uma escritura de compra e venda em que as três, juntamente com o
ex-marido de uma delas, vendem referido imóvel para uma terceira pessoa,
estando elas assim qualificadas:

FULANA DE TAL,
casada…

SICRANA DE
TAL, casada…

BELTRANA DE
TAL, separada judicialmente, e JOSÉ DAS ALFACES, separado judicialmente, etc e
tal…

Para efeito de
averbação do estado civil de cada uma delas, pedi as certidões de casamento. Vi
que foi sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da lei do divórcio,
o casamento de BELTRANA e JOSÉ DAS ALFACES.

Entendo que
não houve comunicação do bem, sendo portanto indevido o comparecimento dele
também na qualidade de vendedor. O máximo que poderíamos aceitar seria que
comparecesse como anuente ou acompanhante, mas nem isso estaria correto, pois
não tinha nada a ver com o imóvel, uma vez que havia sido adquirido pelas irmãs
através de herança.

Como não
haverá prejuízo algum para as partes, exceto para o próprio JOSÉ DAS ALFACES,
eventualmente, num acerto de contas com o fisco (leão), pergunto se posso
registrar a escritura nessas condições em que se apresenta ou se devo
devolvê-la pedindo a exclusão do mesmo.

23-01-2.013.

ET: a
escritura ora apresentada é do ano de 2000… dificilmente poderão ser
encontradas as partes outorgantes para uma eventual retificação, se o caso.

 

Resposta:

 

1. Não
é dito, mas resta evidente que com relação a Fulana e Sicrana de Tal casadas,
os seus respectivos cônjuges, nos termos do artigo n. 1.647, I do CC, devem
comparecer anuindo a alienação, a não ser que sejam casados no regime da
separação absoluta de bens (com pacto antenupcial);

2. Acredito
que não, mas eventualmente por ocasião da separação de Beltrana de Tal e José
das Alfaces, poderia ter havido partilha (apesar de não haver comunicação do
bem adquirido por sucessão em face do regime adotado por ocasião do casamento
–CPB), o que incidiria o recolhimento do ITCMD, vez que equivaleria a doação;

3. Desta
forma, num primeiro momento deve o título apresentado ser devolvido, solicitando
a apresentação da partilha por ocasião da separação do casal para fins de
registro e em atenção aos princípios da continuidade, disponibilidade e
legalidade;

4. Caso
realmente não tenha ocorrido partilha (ou mesmo reconciliação), os
interessados, apresentando cópia autenticada do processo (peças) da separação,
provando que de fato partilha nenhuma ocorreu, poderiam requerer pelo princípio
da cindibilidade, que sejam considerados como outorgantes vendedoras somente
Fulana, Sicrana e Beltrana de Tal, evidentemente as duas primeiras assistidas
de seus respectivos cônjuges e justificando o comparecimento de José das
Couves, digo das Alfaces ou Alface dos Josés.

É
o parecer sub censura.

São Paulo Sp.,
23 de Janeiro de 2.013.