Servidão de Passagem

Consulta:

Estamos
diante da seguinte situação:
Empresa proprietária de 02 imóveis pretende instituir servidão de passagem
(perpétua – destinada a tubulação de esgoto) nestes em favor de um imóvel
vizinho, no qual foi construído um condomínio de casas.
A empresa proprietária dos imóveis que seriam os Servientes atua no ramo de
construção e comercialização de imóveis e nas matrículas já promoveu o registro
de incorporação, hipoteca das frações ideais das unidades, averbação de
patrimônio de afetação e, inclusive em um deles, o condomínio já foi instituído
parcialmente com abertura das matrículas.
Do outro lado, o imóvel que seria o dominante, o condomínio foi devidamento
registrado e as aberturas das matrículas das respectivas unidades autônomas
também já foram concluídas.
Considerando que há necessidade de instituir a dita servidão e sabendo-se que o
condomínio não tem personalidade jurídica, qual solução poderíamos apresentar??
Nosso Tabelionato irá lavrar a escritura e, também, o registro de tais imóveis
é de competência desta Serventia.
26-09-2.012.


Re
sposta:

1.                
Dois
são os imóveis servientes, duas serão as servidões a serem registradas;
2.                

o imóvel dominante seria um só. No entanto, como nesse imóvel foi registrada a
instituição de condomínio edilício surgindo novas unidades imobiliárias, novos
imóveis e novas matrículas foram criadas no mundo jurídico, as quais foram
necessariamente descerradas para essas unidades autônomas que surgiram e em
face ao princípio da unitariedade de matrícula (cada imóvel deve ter uma
matrícula e cada matrícula deve corresponder a um imóvel). Portanto, são vários
os imóveis beneficiados pela servidão, ou seja, vários são os imóveis
dominantes. Assim, no caso serão vários imóveis dominantes, ou seja, cada uma
das unidades autônomas que surgiram com a instituição do condomínio, além das
áreas de uso comum, enfim, todo o empreendimento será beneficiado pelas
servidões;
3.                
Nos
imóveis servientes, em um deles também foi (parcialmente) instituído um
condomínio edilício com abertura de matrículas para as unidades autônomas já construídas
e concluídas;
4.                
Portanto,
com relação aos imóveis (2) servientes, temos a considerar o seguinte:
4.1.          
Imóvel
“A” – onde não existe ainda o registro da instituição do condomínio. Para a
instituição da servidão sobre área comum do condomínio, deve figurar no título
(escritura) instituindo a servidão o proprietário do imóvel, ou seja, o
incorporador/administrador;
4.2.          
Imóvel
“B” – onde foi registrada a instituição (parcial), deve comparecer no título
que institui a servidão o proprietário/ administrador/incorporador do
condomínio, e se as unidades autônomas já tiverem sido alienadas a terceiros,
devem comparecer também no título como instituidores, os adquirentes/condôminos
e seus respectivos cônjuges, se casados forem, com aprovação por unanimidade em
assembléia;
5.                

com relação aos imóveis dominantes que recebem as servidões (duas), deve
comparecer no título o proprietário/administrador/incorporador, e caso as
unidades autônomas já tiverem sido alienadas, também os adquirentes das
unidades e seus respectivos cônjuges, se casados forem;
6.                
As
servidões serão registradas nas matrículas mãe/matriz/original dos imóveis
servientes, averbando (transporte) nas matrículas das unidades autônomas a
existência da servidão (artigo 1.386 do CC), isso no caso do imóvel onde já foi
instituído (parcialmente) o condomínio. Devendo tais servidões ser averbadas
nas matrículas das unidades autônomas dos imóveis dominantes, podendo inclusive
ser feita averbação também na matrícula mãe matriz, para consignar de que o
condomínio tal é beneficiado por duas servidões de passagem de tubulação de
esgoto, conforme registros tais (imóveis servientes) e averbações tais (imóveis
dominantes).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.012.

Escritura de Inventário

Consulta:

O
Tabelionato está lavrando uma escritura de inventario em que faleceu um dos
três condôminos.

Sobre a
parte inventariada existem dois contratos de venda e compra, não registrados.

As
partes querem que conste na escritura de inventario a existência dos contratos,
para posteriormente serem lavradas as escrituras de venda e compra, pode constar
na escritura a existência desses contratos?   

Obrigado.

Resposta:

Não tem sentido realizar o inventário e constar que bens ou parte de bens do
autor da herança já havia sido alienado anteriormente.

Se já
havia transmissão do bem imóvel que pertencia ao autor da herança, devem os
interessados cuidar de registrar esses títulos aquisitivos para que os mesmos
(viúva/herdeiros) realizem o inventário e/ou arrolamento dos bens que
pertenciam ao falecido.

É certo
que salvo os casos previstos no código civil, os direitos reais sobre imóveis
constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro
no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigo 1.227 do CC),
e nos termos do artigo 1.245 do mesmo codex, transfere-se entre vivos a
propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e
enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel.

Contudo,
deve ser levado a inventário somente o que o autor da herança possuía ao tempo
de sua morte (ver artigos 993. IV, 1.022 a 1.028 do CPC).

Ademais,
com a partilha e seu registro, o proprietário da parte ideal de 1/3 do imóvel
não será mais o outorgante vendedor ou promitente vendedor (autor da herança/de
cujus/falecido), mas sim os herdeiros, viúva e eventuais cessionários.

Talvez
a questão possa ser resolvida de outra maneira, cessão de direitos hereditários
com adjudicação, alvará autorizando o espólio representado pelo inventariante a
cumprir esses contratos celebrados anteriormente, ou
seja, quem outorgaria as escrituras definitivas seriam terceiros que não
participaram daqueles contratos. Ademais, haveria implicações com o fisco
(ITBI/IRPF) e com a DOI.

É o
parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 02 de Setembro de 2.012.