Cédula Crédito Bancário Garantia Por Alienação Fiduciária

Consulta:

Foi
apresentada Cédula de Crédito Bancário emitida em favor do Banco Bradesco, com
garantia de alienação fiduciária de imóvel.
Neste título, em relação ao emitente, avalista e garantidor, não fizeram
constar a qualificação completa, incluindo apenas o nome, nº do CPF e endereço
destes.
A gerente do Banco entrou em contato informando que estas cédulas (para
garantia de limite de crédito concedido a pessoas físicas) são padronizadas e
não tem como inserir estas informações que solicitamos e que  cédulas
emitidas desta forma são registradas em cartórios de todo o Brasil.

É possível o registro do título nestas condições???
29-08-2.012.

Resposta:

1. A
Cédula de Crédito Bancário – CCB, é um título de crédito (artigo 26 da Lei
10.931/04) e sua eficácia e validade não depende de registro (artigo 42 da
citada Lei), no entanto as garantias reais por ela constituídas ficam sujeitas
para valer contra terceiros aos registros e averbações previstos na legislação
aplicável (artigo 42 citado);

2. O
artigo 29 da Lei (10.931/04) elenca os requisitos essenciais que a CCB deve conter,
nada mencionando sobre qualificação completa do emitente ou do terceiro
garantidor quando for o caso;

3. A
constituição da garantia poderá ser feita na própria CCB (como foi no caso) ou
em documento separado (artigo 32 da Lei);

4. No
entanto, a garantia constituída pela CCB (alienação fiduciária) deve acessar ao
registro imobiliário (artigo 167, I, 35 da LRP), e em sendo objeto de registro,
deve conter a qualificação completa da partes (fiduciante e seu cônjuge, se for
o caso, e fiduciário – artigo 176, parágrafo 1º II, 4 letra “a” e “b”);

5.
Portanto,
no título (CCB) em face da existência da garantia de alienação fiduciária,
deverá constar a qualificação completa do fiduciante e do fiduciário,
dispensada a dos demais;

6. Tal
qualificação poderá ser aceita em separado fazendo-se menção na CCB (artigo 32
até por analogia), mas assinada pelas partes e com firmas reconhecidas;

7. As
CCB, mesmo padronizadas, podem ter essa padronização modificada, e mesmo assim
não sendo, poderá sim ser inserida a qualificação das partes no fecho antes das
assinaturas ou mesmo serem como muitas o são, impressas depois de digitalizadas
como modelo incluso.

É
o parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 29 de Agosto de 2.012.

Emolumentos Direito Real de Habitação

Consulta:

Numa escritura de
inventário e partilha o imóvel, avaliado em R$209.371,56,  foi atribuído
aos herdeiros.

Ao viúvo, foi reservado
o direito real de habitação.

A consulta que eu lhe
faço é como deve ser calculado o valor das custas e emolumentos referentes ao
registro do direito de habitação.

Em outro caso
calculamos como usufruto, ou seja, 1/3 do valor do imóvel.

O que você acha?

Grato, 28-08-2.012

 

Resposta:

A posição da serventia está perfeitamente correta, pois na ausência de previsão
na Tabela II de emolumentos do RI, para a cobrança do registro do direito real
de habitação, por analogia deve ser aplicada as mesmas regras de cobrança de
emolumentos utilizada para o usufruto (1/3 do valor do imóvel), a não ser que
outro maior tenha sido atribuído para o direito real de habitação.

É o
parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 28 de Agosto de 2.012.

 

 

Arrematação Cancelamento de Hipoteca e Caução

Consulta:

Na
matrícula do imóvel consta registro de primeira e especial hipoteca 
(credor = COHAB) e averbação da caução (BNH), em seguida, o credor
hipotecário, em processo de execução arrematou o imóvel e a Carta de
Arrematação foi registrada.
Posteriormente, o arrematante/proprietário – COHAB, através de Contrato de
Constituição de Hipoteca, deu o imóvel em garantia hipotecária para a Caixa
Econômica Federal, também registrada.
Não foram oportunamente canceladas a hipoteca e a caução, permanecendo na
matrícula 02 registros de hipoteca de 1º grau e 01 averbação da caução.
Este imóvel localiza-se na cidade de T., cuja competência para registro
pertencia a nossa Serventia e o Oficial daquela comarca não aceita abrir a
matrícula sem o levantamento da primeira hipoteca em favor da COHAB e 
da caução em favor do BNH.
Com a carta de arrematação poderíamos fazer o cancelamento da hipoteca, mas em
relação a caução?? É possível proceder ao cancelamento?
21-08-2.012.

Resposta: Sim, pois com o cancelamento
da hipoteca pelo comprovado pagamento do crédito hipotecário, não poderá
persistir a averbação da existência da Cédula Hipotecária e, conseqüentemente
a averbação da caução deve ser também cancelada (ver decisão da 1ª VRP da
Capital do Estado de São Paulo, processo n. 0050600-369.2011.8.26.0100 – Pedido
de Providências – 7º RI – São Paulo Capital – DJESP de 24.07 e processo CGJSP
n. 2012/36541 – Parecer n. 227/2012-E – DJESP de 14.08.2012).

Caso o Oficial do RI anterior assim não
aceite, que se apresente a anuência da CEF que é a sucessora do BNH e também
interessada na questão, pois credora hipotecária do imóvel (2ª hipoteca).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.012.

Loteamento Pelo Município PMCMV

Consulta:

A Agência Municipal de Habitação – EMHA encaminhou requerimento para registro
de loteamento em nossa Serventia, não apresentou as certidões relacionadas no
art. 18 da Lei 6766/79, alegando tratar-se de loteamento de iniciativa do poder
pública para fins de interesse social. Nesta situação poderá ser dispensada a
apresentação das certidões e documentação exigida no citado artigo??

Também,  alegou que o loteamento está enquadrado dentro do PMCMV, bem como
as futuras edificações que serão efetuadas nos lotes. Para registro do
loteamento, devo exigir a  declaração da CEF de enquadramento no programa
ou basta declaração própria da empresa loteadora???
16 de Agosto de 2.012.


Resposta:

1.                
Entendo
que sim. Em nosso estado esta situação já se encontra normatizada há muito
tempo:

CAPÍTULO XX

DO REGISTRO DE IMÓVEIS

150.6. Os loteamentos ou desmembramentos
requeridos pelas entidades político-administrativas (União, Estado e
Municípios) estão sujeitos ao processo do registro especial, dispensando-se,
porém os documentos mencionados nos incisos II, III, IV e VII, do art. 18 da
Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
2.

2 Ap. CSM 570-0, de 25.11.81  

De
qualquer forma, no caso em questão, como o parcelamento/loteamento é de
interesse social (Regularização Fundiária) e é de iniciativa do Poder Público
Municipal, tais documentos podem ser dispensados para o registro do
empreendimento em face dos artigos 288-A, 288-F da Lei dos Registros Públicos e
50 e 65 da Lei 11.977/09.

2.                
Quanto
ao enquadramento do empreendimento (loteamento) no PMCMV, além da declaração
apresentada pelo empreendedor (EMHA) até mesmo para a finalidade de emolumentos
devidos (artigos 42/43 da Lei 11.977/09), também deverá ser apresentada
declaração de enquadramento do empreendimento no PMCMV pela CEF, que é a
gestora operacional dos recursos de subvenção do PNHU e PNHR, os quais são
compreendidos pelo PMCMV e também consoante Nota Técnica conjunta do
Irib/Anoreg-BR de 22.09/2.009, item “2”.

É o
parecer sub censura.

São
Paulo Sp., 16 de Agosto de 2.012.

RTD Alienação Fiduciária Pessoa Jurídica

Consulta:

Sendo um
Contrato particular de abertura de crédito fixo emitido por uma empresa de
pequeno porte ( FULANO DE TAL A. EPP ), pessoa jurídica, com a garantia dada
sobre o próprio bem adquirido, alienado fiduciariamente em favor do credor,
pergunto:

– É necessário
apresentarem o contrato social da firma, com suas eventuais alterações, para
verificação dos poderes de representação, ou isso seria muita ingerência do
Cartório? Obviamente essa documentação deve ter sido apresentada ou mesmo fazer
parte do cadastro que a empresa tem junto ao Banco, senão como é que ele
poderia confiar na pessoa física que está assinando o contrato? Seria função do
cartório solicitar essa documentação ou estaríamos exigindo demais da parte?

07-08-2.012

Resposta: Pelo
que pude entender, se trata de alienação fiduciária de “bem móvel”a ser
registrada em RTD (artigo 1.361, parágrafo 1º do CC e artigos 127 e 129,
parágrafo 5º da LRP).

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de
coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao
credor.

§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o
registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe
serve de título no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou
em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento,
fazendo-se a anotação no certificado de registro.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 127. No
Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: (Renumerado do
art. 128 pela Lei nº6.216, de 1975).

I – dos
instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de
qualquer valor;

VII –
facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

Art. 129.
Estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos, para
surtir efeitos em relação a terceiros:
(Renumerado do
art. 130 pela Lei nº6.216, de 1975).

5º) os
contratos de compra e venda em prestações com reserva de domínio ou não,
qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas
de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária;

Portanto,
prescindível a apresentação do contrato social, eventuais alterações ou mesmo
certidões da Junta Comercial (JUCESP) ou do RCPJ, bem como a prova de representação
de quem assina pela Pessoa Jurídica/Empresa, que é da responsabilidade da
Instituição Financeira.

O RTD,
diferentemente do Registro de Imóveis, não tem o condão de constituir direitos.
O que se pretende com o registro, acima de tudo, é gerar presunção júris tantum
em relação a datas e conteúdos dos documentos apresentados. Não há direito a
ser questionado e qualquer invalidade deve ser encaminhada para a apreciação do
Juízo competente.

O registro no
RTD faz prova de validade de data contra terceiros e finalidade de conservação.

É o parecer
sub censura.

São Paulo Sp., 07 de Agosto de
2.012

Desdobro Área Non Aedificandi

Consulta:

Cliente apresentou requerimento solicitando o
desdobro de seu imóvel, instruído com planta e memorial descritivo aprovados
pelo Município e ART do engenheiro.
Na planta, uma das áreas desdobradas possui 3 áreas non aedificandi cuja
descrição não constou no memorial descritivo.
Como proceder em relação a estas áreas non aedificandi?? Devemos exigir
a inserção do caminhamento destas (confrontações, medidas, área total)??
Deverão constar estas áreas na abertura da matrícula ou através de averbação???
Grata.

07-08-2.012.

Resposta: Via de regra, as áreas ou faixas “non aedificandi”, são impostas em
projetos de parcelamento do solo (loteamento e/ou desmembramentos) nos termos
dos artigos 4º ou 5º da Lei 6.766/79, porém nada impede que a administração
pública municipal, ao aprovar desdobro que também é parcelamento do solo
(artigo 1º da citada Lei), imponha tal restrição (áreas ou faixas não
edificáveis).

Conforme nossa resposta anterior em assunto
semelhante sobre o tema, que logo abaixo reproduzimos, existe dois tipos de
faixa non aedificandi, a do artigo 4º (reserva acautelatória) que parece ser o
caso e a do artigo 5º (suplementares – para implantação de equipamentos
públicos).

Portanto, se em uma das áreas resultante do
desdobro aprovado foi imposta/contou três áreas/faixas non aedificandi conforme
constou da planta, tais áreas devem ser descritas no memorial (ao menos em sua
largura, extensão (comprimento) e área, prescindível suas confrontações, por
tratar-se de reserva acautelatória, nada impedindo, porém que tenham descrição
completa incluída às confrontações e caminhamento).

Tais áreas podem constar da matrícula ser
descerrada (no corpo da descrição do imóvel) ou por averbação, sendo o ideal é
que constem por averbação (AV.1.M___), para maior destaque e evitar descuidos.

É o parecer, sub censura.

São Paulo Sp., 07 de Agosto de 2.012.

Consulta:

O Município desta cidade apresentou requerimento solicitando abertura de
matrícula de 02 áreas non
edificandi
em nome do Domínio Público Municipal, alegando que estas não foram
abertas por ocasião do registro do loteamento na CRI anterior.

Anexou Certidão da matrícula (mãe do loteamento), memorial descritivo
das áreas, mapa do loteamento, ART do engenheiro e Ofício expedido pela CRI
anterior informando que não foram abertas as matrículas.

É possível a abertura destas matrículas? Já constando como área de
domínio público??

29-08-2.008.

Resposta: Depende. Existem dois tipos de faixa non aedificandi
instituídos, a do inciso III do artigo n. 4º e a do artigo n. 5º da Lei do
Parcelamento do solo.

A primeira(do art. 4º
– de reserva ou acautelatória) deve localizar-se ao longo das águas correntes e
dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias. Tem
obedecimento obrigatório em razão das disposições da própria lei. Trata-se de
uma obrigação imposta pela Lei que não pode ser desatendida pelo loteador sob
pena de incorreção do projeto. Essas faixas de caráter obrigatório não podem
ser olvidadas no projeto de loteamento.

A segunda(do artigo
5º – suplementares) refere-se a trechos destinados a implantação de
equipamentos urbanos na contingência de o parcelamento urbano se revestir de
características próprias que determinarão um adensamento demográfico mais
avantajado, a exigir margem de segurança maior ao poder público para a
implantação de equipamentos urbanos suplementares.

Dessa forma, a faixa non aedificandi estabelecida pelo artigo 5º da Lei,
resulta da faculdade que tem o poder público de, além de exigir as áreas
reservadas ao uso comum, determinar outras que, a seu critério, sejam
necessárias deixar livres em face do caráter especial do loteamento urbano ou
regiões adjacentes.

São faixas de imposição facultativa pelo poder público.

No que diz respeito à faixa non aedificandi estabelecida no artigo 5º da
Lei, cumprirá ao poder público, por ocasião do exame do projeto do
parcelamento, determinar se há necessidade ou não além das faixas non
aedificandi contidas no projeto original, designar outras que serão
supletivamente destinadas a equipamentos urbanos.

Desta forma, no caso que se apresenta, se as faixas/áreas non
aedificandi se tratarem de faixas facultativas/suplementares, referidas no
artigo n. 5º da Lei e que foram destinadas a equipamentos urbanos, as
matrículas poderão serem descerradas.

É o parecer sub censura.

São Paulo
Sp., 29 de Agosto de 2.008.