Alienação Fiduciária Dação em Pagamento

Consulta:

Uma empresa alienou fiduciariamente ao Banco Bradesco, alguns imóveis para garantia de contratos de empréstimos.
Não conseguindo solver suas obrigações, firmou com o Banco um contrato particular de Dação de Direitos, invocando o art. 27, §8º da Lei 9.514/97.
É possível o registro deste instrumento particular assinado por todas as partes e testemunhas, com firmas reconhecidas e imposto de transmissão recolhidos??
Com relação ao registro como proceder?? Faço uma cessão dos direitos do fiduciante para o fiduciário e em seguida, averbação do cancelamento/consolidação da propriedade fiduciária??
27-09-2.011

Resposta: Nos termos do parágrafo 8º do artigo n. 26 (e não artigo 27) da Lei n. 9.514/97, é perfeitamente possível o fiduciante realizar o pagamento de sua dívida com o fiduciário mediante dação em pagamento, caso em que se transmitirá ao credor seu direito eventual, consolidando-se a propriedade definitivamente no patrimônio deste, dispensada a realização do leilão do imóvel (ver Negócio Fiduciário – 3ª Edição 2.006 – Editora Renovar – item 4.4.7 – Pagamento (parte final – dação) páginas 274/275 de autoria de Melhim Namem Chalhub – cópia em anexo).
Se se tratasse de dação em pagamento realizada por devedor inadimplente em favor de entidade financiadora integrantes do SFH, o instrumento de dação em pagamento teria de ser realizado pela forma pública (APC 727-6/0 – Jundiaí-SP), mas não é esse o caso.
No caso, trata-se de dação em pagamento de dívida de negócio fiduciário (dívida oriunda de alienação fiduciária), ou seja, o negócio jurídico (dação em pagamento) está relacionado à alienação fiduciária.
Dessa forma, nos termos dos artigos 26, parágrafo 8º e 38 (resultantes de sua aplicação) da Lei 9.514/97, a dação em pagamento poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública (ver também RDI n. 63 – Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, Aspectos da Formação, Execução e Extinção do Contrato, mesmo autor, item 6.2 – pagina 93).
Registra-se a dação em pagamento em nome do credor fiduciário averbando-se em seguida, via de conseqüência, a consolidação da propriedade em nome deste (credor fiduciário).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.011.

Sub-Rogação Bem Particular

Consulta:

Uma senhora casada sob regime da Separação Obrigatória de Bens, na vigência da Lei 6.015/73, adquire imóvel com financiamento do SFH, garantido por alienação fiduciária.
Conforme consta no contrato, a renda para compor o financiamento é de 100% dela.
Em sua qualificação, consta também a qualificação de seu cônjuge e que este comparece “tão somente como interveniente-anuente”.
Está correto desta forma?? Casados sob regime da SOB os bens adquiridos na constância do casamento não se comunicam?
23-09.2.011

Resposta:

1. A situação, apesar de ter aparência de simples não é, pela evidente intenção das partes de que a aquisição ora feita pela esposa se torne bem particular que a partir da CF/88 já não existe mais (parágrafo 1º do artigo 5º, e parágrafo 5º do artigo 226);
2. Entretanto, nos termos do artigo n. 1659, I e II do CC, existem os bens sub-rogados que não se comunicam, que não é o caso como acima se apresenta, mas ao que parece é a real intenção das partes;
3. Com relação a constar do contrato a renda de 100% somente da esposa é perfeitamente possível, mas não quer dizer com isso que seja bem particular somente dela. Pois, nos termos da súmula n. 377 do STF: “No regime de Separação Legal de Bens comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. E ademais, pode o marido, apesar de contribuir diretamente, não ter documento de comprovação de sua renda ou mesmo contribuir indiretamente com despesas outras do casal ou da família;
4. A v/c com alienação fiduciária são duas operações, dois negócios jurídicos, sendo que na aquisição do bem (v/c) não há a necessidade de comparecimento do marido, situação diferente na alienação fiduciária (artigo 1.647, I do CC), devendo, portanto o marido também figurar no instrumento (pela alienação fiduciária);
5. Desta forma, a aquisição do bem pela senhora casada no regime da SOB, comunica-se pela súmula 377 do STF com seu marido, independentemente de constar do instrumento a comprovação de renda de 100% somente dela;
6. Eventual e futura partilha por divórcio ou sucessão deve ser solucionada pela vias jurisdicionais;
7. Assim, deve o contrato ser re-ratificado/aditado para constar a título de que o marido comparece como interveniente anuente, ou seja, não poderá comparecer como interveniente anuente e concordante com sub-rogação, pois de sub-rogação não se trata, até porque a aquisição é financiada (SFH/SFI), devendo, portanto comparecer para dar a sua outorga marital da alienação fiduciária, até para que não paire dúvidas no futuro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Setembro de 2.011.

Servidão de Passagem

Consulta:

Uma empresa está construindo um empreendimento (blocos de apartamentos) que precisa utilizar o terreno vizinho para passagem de tubos de água e esgoto (servidão) e este terreno vizinho já se encontra construído outro condomínio.
Como deverá ser formalizada esta Servidão? Escritura Pública? Quem representará o condomínio e de que forma (ata, assembléia)??
22-09-2.011.

Resposta:

1. A servidão poderá ser formalizada por escritura pública ou particular a teor do artigo n. 108 do CC, ou seja, por instrumento particular se o valor do contrato (artigo n. 176, parágrafo 1º, III, 5) não ultrapassar 30 SM, pois caso contrário é da essência do ato o instrumento público;
2. O condomínio edilício é representado pelo síndico ou pelo administrador (artigos 12, IX do CPC e 1.348II do CC);
3. Entretanto, o condomínio não tem personalidade jurídica, mas personalidade judiciária (de estar em juízo), e a exceção da hipótese consagrada no artigo 63 da Lei 4.5941/64, não pode adquirir imóveis ou direitos reais a eles relativos, da mesma forma que não pode transmitir bens imóveis ou direitos reais, nem mesmo constituir ônus sobre esses bens imóveis ou direitos a eles relativos;
4. A servidão, nos termos do inciso III do artigo 1.225 do CC é direito real, logo o condomínio, mesmo que legalmente representado pelo síndico ou pelo administrador, não pode instituir servidão de passagem sobre imóvel pertencente ao condomínio edilício (área de uso comum);
5. Assim, para que seja instituída servidão sobre área comum do condomínio, deverá figurar no título como serviente (que institui, dá servidão de passagem a favor de outrem (dominante), pessoa física/natural ou jurídica/incorporador) todos os condôminos que sejam proprietários das unidades autônomas do condomínio (artigo 1.351do CC – marido e mulher se casados forem) e com aprovação para tanto, em ata de assembléia geral para esse fim convocada e com decisão unânime dos presentes (decisão unânime esta de assembléia geral que não se confunde com decisão unânime dos condôminos que, entretanto comparecerão unanimemente no ato de instituição da servidão);
6. A servidão será averbada no imóvel dominante (que recebe a servidão) e registrada na matrícula mãe/matriz onde registrada a instituição e especificação do condomínio edilício e ser averbada sua existência em todas as matrículas das unidades autônomas (artigo 1.386 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 22 de Setembro de 2.011

Pessoa Jurídica Organização Religiosa

Consulta:

Foi apresentado para registro junto a este Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica, documentos necessários para fundar o MINISTÉRIO DE CURA E LIBERTAÇÃO DEUS SALVE O BRASIL, sendo uma organização religiosa.
As dúvidas são as seguintes:

1) A administração é feita somente por uma Diretoria, constando da Ata de Fundação, que o mandato da diretoria é compreendido entre 08/02/2011 a 08/02/2016, e no Estatuto, consta que os demais mandatos da diretoria, serão por tempo indeterminado.
Dúvida: O Mandato da diretoria pode ser por tempo indeterminado?

2) Art. 20 – A Igreja tem um Conselho Administrativo, composto pela Diretoria Administrativa, pastores e missionários, além de outros líderes atuantes a critério da Assembléia Geral, por indicação da Diretoria Administrativa.
§ 1º – A direção do Conselho Administrativo é exercida pela Diretoria Administrativa da Igreja.
§ 2º – O Conselho Administrativo se reúne, periodicamente, para tratar de assuntos relacionados com o planejamento geral, supervisionar as diversas atividades e ministérios da Igreja, preparar a pauta da Assembléia Geral, além de outras atividades.
Dúvida: Conselho Administrativo não foi nomeado na Ata de fundação, não teria que ser nomeado?

3) Não foi especificado a forma de aprovação das contas, conforme previsto no artigo 54, VII, tem que constar?

4) No caso de exclusão de membros, não foi especificado o direito de recurso bem como a forma de fazê-lo, tem que constar?

5) Não foi informado a forma de convocação para as assembléia bem como o prazo de de fazê-la, tem que constar?
Grato, 17-09-2.011.

Resposta:

1. Será preciso corrigir a ata de fundação e o estatuto, pois se o mandato da diretoria é de 5 (cinco) anos, o mandato da primeira diretoria expirar-se-á em 07/02/2.016. E no estatuto deve constar que o mandato da diretoria é de 5 anos. Na realidade, não há legalmente uma estipulação de prazo de mandato de diretória, que inclusive pode ser reeleita se não houver impedimento no estatuto (que é a alma da entidade). Entretanto, considerando o artigo n. 115 da LRP e item 8 do Capítulo XVIII, um mandato de diretoria por prazo indeterminado é contrário a moral e aos bons costumes, devendo ser objeto de devolução para correção;

2. Se o conselho administrativo é composto a critério da Assembleia Geral e indicado pela Diretoria Administrativa, que inclusive exerce a direção do conselho deve este Conselho Administrativo ser nomeado na ata de fundação, que também dará posse aos mesmos;

3. Sim, a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas tem sim que constar do estatuto, sob pena de nulidade (artigo 54 do CC, caput);

4. Sim, também tem que constar, pois nos termos do artigo 57 do CC, a exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure o direito de defesa e de recurso;

5. Sim, deve constar do estatuto a forma de convocação das assembléias (AGO/AGE), bem como o prazo de fazê-la (1, 2 anos, etc – Artigos 54, V, 59, parágrafo único e 60do CC).

Esclarecemos, por derradeiro, de que a criação, organização, estrutura interna e funcionamento das organizações religiosas são livres (artigo 5º, VI da CF e 44, parágrafo 1º do CC), mas com isso não quer dizer que não tenham que cumprir a lei, possuir os requisitos legalmente exigidos para a sua constituição e funcionamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Setembro de 2.011.

Cédula Rural Hipotecária

Consulta:

Existe registrado sob nº.4 na matrícula nº.646, a Cédula Rural Hipotecaria, em favor do Banco Auxiliar de São Paulo S/A, agencia de São Paulo.
A parte quer cancelar a cédula e nos consultou como deve proceder, uma vez que o Banco não existe mais.

Resposta: No caso, trata-se de cancelamento de hipoteca e de cédula (CRH), que também é considerado um título de crédito.
Eventualmente, se decorridos mais de 30 (trinta) anos, tecnicamente poderia ser cancelada a hipoteca, não a cédula por perempção (decurso do tempo), mas além de ser um processo complicado pela cautela que se requer, não seria recomendado, ao menos administrativamente.
Poder-se-ia providenciar o cancelamento nos termos do artigo 251, I da LRP, a vista de autorização e quitação do sucessor do credor, se for o caso, pois o Banco Auxiliar de São Paulo S/A, pode não ter sido objeto de fusão ou mesmo incorporação por outra instituição financeira, na eterna dança das fusões/incorporações/sucessões de instituições financeiras, e ter de fato encerrado suas atividades por falência/intervenção ou motivos outros.
De qualquer forma, mesmo em caso de sucessão, também seria complicado, até mesmo porque pode ter ocorrido mais de uma e juntar as provas de sucessões, representação, autorização, reconhecimento de firmas, se torna complicado, complexo, senão impossível.
Assim e desta forma, somente resta ao interessado buscar as vias jurisdicionais, provando o ocorrido, o pagamento e buscando a competente determinação judicial para tal (mandado – artigo 250, I / 251, II da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.011.

Formal de Partilha Herança

Consulta:

Encontra-se matriculado neste Oficial sob n° 5.266 – livro 2, um imóvel urbano em nome de Leopoldo casado sob o regime da comunhão universal de bens antes da Lei 6.515/77, com Izaura.
O casal teve dois filhos: Leopoldo e Izelma.
A herdeira – Izelma casou-se no regime da comunhão universal de bens antes da Lei n° 6.515/77, com Paulo Sérgio (data do casamento: 19/05/1.978).
A herdeira – Izelma – faleceu no dia 14/10/1.993, deixando dois filhos – André e Fernando.
Agora, recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do proprietário LEOPOLDO ocorrido aos 05/09/2.000.
Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, constou:

50% a viúva meeira Izaura
25% ao herdeiro filho Leopoldo Júnior
12,5% ao Sr. Paulo Sérgio (marido da falecida herdeira Izelma)
6,25% ao herdeiro neto André
6,25% ao herdeiro neto Fernando

Pergunto:

A parte cabente a herdeira filha Izelma já falecida, não deveria ser partilhada apenas a seus filhos André e Fernando?
Grato, 15-09-2.011

Resposta: Inicialmente, informamos que se Izelma casou-se em 19/05/1.978, não poderia ter convolado núpcias antes da Lei 6.515/77, uma vez que essa Lei é de 26.12.1.977, eventualmente, poderiam ter feito a habilitação do casamento antes da vigência dessa lei e terem realizado o casamento posteriormente, independentemente de pacto antenupcial. Contudo, isso não vem ao caso.
Considerando que a herdeira filha Izelma faleceu em 1.993, antes de seu pai Leopoldo que faleceu em 2.000, que o marido de Izelma não é seu herdeiro, mas meeiro, que a herança pelo princípio saisine (artigo 1.784 do CC) transmite-se pela morte, a posição da serventia está correta, pois o Sr. Paulo nada recebe, nem por meação, nem por herança, considerando que meação alguma há, pois a transmissão da herança dos bens de Leopoldo somente ocorreu em 2.000 e diretamente por representação aos seus netos André e Fernando, pois Izelma já havia falecido em 1.993 e o Sr. Paulo não é descendente, nem herdeiro de seu sogro Leopoldo.
Portanto, a partilha deve ser objeto de retificação (ver também artigos 1.829, I – descendentes – 1.851 a 1.855 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.011.

Adjudicação Cláusula Resolutiva

Consulta:

É possível a lavratura/registro de escritura pública de inventário com adjudicação do imóvel por terceiro com cláusula resolutiva?
Ou seja, escritura de inventário no qual o herdeiro cede seus direitos sobre um certo imóvel e impõe cláusula resolutiva pelo fato de que o pagamento do preço da cessão dos direitos será efetuado em parcelas?
14-09-2.011.

Resposta: S.M.J., entendo que não será possível o registro da adjudicação com a condição resolutiva (artigos 121, 474 e 475 do CC), pois não se trata de compra e venda e a cessão dos direitos hereditários que será paga em parcelas, não terá acesso ao registro imobiliário, mas tão somente a adjudicação já definitiva.
A condição resolutiva, antigo pacto comissório (artigo 1.163 do CC/16) é cláusula adjeta a compra e venda e não se aplica o pacto comissório a outros contratos que não o de compra e venda (ver RDI 56 – 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil, item 4.2 – Aplicação a outros contratos, Boletim do Irib em Revista n. 197 – Outubro 93 – Nota Sobre o Pacto Comissório – RJTJRGS 127/328, Apelação Cível 375/86 – Curitiba PR RDI 23 pg. 115/121, e artigo 1.428 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo, 14 de Setembro de 2.011.

Averbação de Construção CND – INSS

Consulta:

Foi apresentado para averbação de um prédio residencial com a área de 332,16 m2, acompanhado do requerimento, habite-se e certidão positiva com efeito de negativa, expedida via internet, com a finalidade de averbação no Registro de Imóveis da Obra de Construção.
Pode ser aceita a certidão positiva com efeito de negativa?

Resposta: Sim, referida certidão poderá ser aceita para os fins almejados (averbação de construção), nos termos dos artigos nºs. 205/206 do CTN e na consulta de n. 284 feita ao Colégio Notarial-SP publicada em 15/07/2.011, e por referida CND não constar da tabela anexa ao Ato Declaratório de n. “2” (dois) de 06 de Junho de 2.011 da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, em face da Nota Técnica SERPRO. 001/2011, publicada no DOU de 07 de Junho de 2.011 e no Boletim Eletrônico do IRIB de n. 4.077 de 13/07/2.011.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.011.

Incorporação Condomínio Edilício

Consulta:

Você acha possível o registro de uma incorporação de um condomínio residencial misto (horizontal e vertical), ou seja, em parte do terreno serão construídos blocos de apartamentos e em outra parte casas térreas?
Você vê algum problema?
Ainda não deram entrada com os documentos mas breve ingressarão com o pedido.
12-09-2.011

Resposta: Não, na realidade não há problema ou impedimento algum que se institua um condomínio edilício misto de casas térreas ou assobradadas e edifícios de apartamentos em um único terreno precedido de registro de incorporação.
O alerta que se faz é no sentido de que todo o projeto e documentação devem ser muito bem elaborados, com critérios e detalhes minuciosos, principalmente no que se refere aos memoriais, minuta de convenção e regimento interno, e que sejam cumpridas as determinações contidas no artigo 8º (entre outros 28, 32, etc.) da Lei 4.591/64.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2.011.

Registro de Hipoteca

Consulta:

É possível o registro de hipoteca, cuja escritura não foi mencionado o grau (1º) ou tipo desta hipoteca?
06-09-2.011

Resposta: As hipotecas podem ser legais, judiciais, convencionais, cedulares, SFH e de Vias Férreas (artigos 167, I, 2, 171, 178,II, 238 da LRP e 1.502 do CC), especiais (aeronaves, navios, pe.) etc.
De certa, o que determina o tipo de hipoteca é o próprio título constitutivo (escritura cédula, etc).
Em sendo a hipoteca constituída através de escritura pública, via de regra, ela é convencional, resultante de um negócio jurídico causal e principal, que será sempre bilateral, por ser necessária a aceitação do credor para a sua formação.
Dessa forma, quanto ao tipo de hipoteca, o correto é que do título conste o seu tipo, mas não necessariamente, podendo essa exigência ser mitigada, pois pelo título constitutivo é possível definir o seu “tipo”.
Quanto ao grau da hipoteca, via de regra, deveria constar do título, pois eventualmente poderá haver outra hipoteca constituída em grau diferente ainda pendente de registro, é claro que o registro determinará o grau da hipoteca independentemente de sua menção no título (artigo 1.493, parágrafo 1º do CC).
O grau da hipoteca deveria ser mencionado no título constitutivo em face dos artigos nºs. 189 e 190 da LRP e 1.476, 1.493, 1.494 e 1.495 do CC, e até, eventualmente por cessão de graus das hipotecas.
Entretanto, se o título apresentado não faz nenhuma menção a existência de hipoteca anterior (1º, 2º, 3º grau) e na matrícula não consta nenhum registro de hipoteca, considerando-se que a preferência das hipotecas entre credores hipotecários se dá pela ordem dos registros (exceto nos termos do artigo 189 da LRP – parágrafo único do artigo 1.493 do CC), será possível o registro da escritura da forma que se encontra, pois uma vez registrada a hipoteca será/valerá como de 1º grau pela ordem de preferência (ver também – Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegra 2.001 – Segunda Hipoteca – Efeitos da Prenotação – Dr. Ademar Fioranelli – páginas 292/293).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Setembro de 2.011.