Escritura Pública de Hipoteca

Consulta:

Recebemos uma Escritura Publica de Hipoteca, onde o credor recebe uma hipoteca em 1º grau e outra em 2º grau sobre o mesmo imóvel, na mesma matricula, é possível tais registros, como cobrar ?

Muito obrigado, 25-08-2.011

Resposta: No caso apresentado, o título encerra dois negócios jurídicos, ou seja, a constituição de duas hipotecas, uma em 1º grau e outra em 2º grau para um mesmo credor, o que é perfeitamente possível nos termos do artigo n. 1.476 do CC, mesmo se o credor fosse diverso, sendo que nesse último caso (credor diverso) imprescindível a anuência do primeiro.

As hipotecas de 1º e 2º grau foram constituídas em um mesmo título encerrando, como dito, dois negócios jurídicos e para um mesmo credor.

Também não será o caso de aplicação do artigo 1.495 do CC, nem do artigo 189 da LRP.

Portanto, perfeitamente possível os registros das hipotecas constituídas em graus diferentes ao mesmo credor, respeitando o artigo 190 da Lei dos Registros Públicos.

Os emolumentos serão cobrados de acordo com o item “l” da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis (Ver item 1.3 das Notas Explicativas da Tabela referida).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.011.

Incorporação Pelo Cessionário

Consulta:

Se, o cessionário tendo a posse precária do imóvel poderá nos termos do art. 32 da Lei 4591/64 incorpora-lo, tendo possibilidade de uma resposta urgente, agrademos antecipadamente.

25-08-2.011.

Resposta: Nos termos do artigo 31, letra “a” da Lei n. 4.591/64, respondo positivamente a questão.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

Entretanto, deverá o cessionário estar imitido na posse do imóvel, devendo constar do seu título aquisitivo a expressa autorização para demolir o prédio que eventualmente existir no local e, bem assim, autorização para dividir o terreno e alienar as respectivas frações ideais. A promessa, obviamente, deverá ser irrevogável e deverá estar registrada no RI competente (CHALHUB Melhim Namem – “Da Incorporação Imobiliária” – Editora Renovar – Rio de Janeiro/São Paulo – 2.003 – página 20).

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção devidamente registrado.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 25 de Agosto de 2.011.

Cancelamento de Hipoteca Cedular

Consulta:

Os imóveis matriculados sob nºs 29.342 e 29.343 foram arrematados (R.2). Os imóveis estavam gravados por hipoteca cedular. A arrematação foi feita nos autos da execução promovida pelo credor hipotecário (Banco Meridional do Brasil S.A.).

Embora na carta de arrematação não tenha constado determinação expressa para o cancelamento das hipotecas parece-me, s.m.j., que na época poderíamos ter cancelado ditas hipotecas. O que você acha? É possível atender o pedido e cancelá-las?

19-08-2.011.

Resposta: Como a ação de execução foi movida pelo próprio beneficiário do ônus, as hipotecas deveriam à época ser canceladas pelo registro da carta de arrematação que teve origem na execução movida pelo credor hipotecário no termos do artigo n. 849, VII do CC/16 (1.499, VI do CC/02).

No entanto, como não foram canceladas a época, podem e devem ser canceladas agora nos termos do artigo n. 213, I da LRP, se possível pela reapresentação do título (carta de arrematação)ou pelo microfilme do mesmo feito à época (ver Boletim do Irib n. 193 – Extinção da Hipoteca pela Arrematação ou Adjudicação e Cancelamento –Dr. Kiotsi Chicuta e Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegre 2.001 – A Hipoteca – Doutrina – Jurisprudência – Legislação – Aspectos Práticos no Registro de Imóveis – Dr. Ademar Fioranelli – página 371).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 22 de Agosto de 2.011.

Alienação Fiduciária Divórcio – Partilha

Consulta:

Michel e sua mulher Alyne, são titulares do domínio sobre o imóvel da matrícula nº. 74.725, deste Registro.

Pelo registro 03, transmitiram, fiduciariamente, à Caixa Econômica Federal.

Assim, o bem, foi excluído do patrimônio do casal, só retornando, após o cumprimento da obrigação garantida.

Acontece, porém, que o casal divorciou-se cujo imóvel foi atribuído ao varão, com o pagamento da metade à ex mulher.

PERGUNTA: O que fazer, uma vez que a propriedade é resolúvel, só voltando ao domínio do casal, após a quitação da dívida, quando, então, procederia ao registro, em favor do varão?

Na lição de Melhim Namem Chalhub – 4ª edição, pág. 222, a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia. Se o casal assumiu a dívida, a quem caberia a quitação, no caso do registro da carta de sentença, passada na ação do divórcio?

Resposta: Apesar de resolúvel (artigo 22 da Lei 9.514/97), a propriedade fiduciária pode ser transmitida tanto pelo credor/fiduciário, como pelo devedor/fiduciante (artigos 28 e 29 da citada legislação), sendo que neste último caso, ou seja, no caso da transmissão pelo devedor fiduciante, haverá a necessidade de anuência do credor fiduciário (artigo 29).

No caso, o casal Michel e s/mr Dª Alyne, transmitiram fiduciariamente o imóvel objeto da matrícula nº 74.725 a Caixa Econômica Federal – CEF, que pertencia ao casal.

Pelo divórcio do casal, o bem imóvel foi partilhado e ficou pertencendo exclusivamente a Michel, havendo pagamento (torna) a Alyne pela sua meação. Portanto, o formal de partilha poderá ser registrado desde que recolhido o devido imposto de transmissão – ITBI, e haja a anuência da credora fiduciária – CEF.

O registro será dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel, e uma vez ocorrendo a quitação pelo devedor fiduciário Michel, a consolidação da propriedade se dará em seu nome com o conseqüente cancelamento do registro da propriedade fiduciária (artigo 25 – ver Decisão da 1ª VRP da Capital em procedimento de dúvida – processo nº 100.10.003026-1 – 10º – RI – Capital).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.011.

Formal de Partilha Inventário

Consulta:

Recebi para registro Formal de Partilha dos bens deixados por falecimento do casal Anna e Vitorio (casados sob o regime da comunhão universal de bens antes da lei 6.515/77), referidos óbitos ocorreram em 15 de maio de 2006 e 28 de janeiro de 2007, respectivamente.

Ao relacionar os herdeiros e fazer os pagamentos, mencionou-se, dentre outros:

1)- Paulo (filho) – ausente – representados pelos filhos;

2)- Sérgio, representados pelos filhos.

Como proceder em relação ao registro do caso do filho ausente. Devo exigir algum documento para comprovar a sua ausência? Atribuo a ele ou aos filhos a parte no registro?

Como proceder em relação ao Sérgio, faço o registro em nome dos filhos?

Devo exigir o aditamento?

Grato, 12-08-2.011.

Resposta: Dois são os filhos dos autores da herança, Paulo (ausente) e Sergio. Paulo constou como ausente, e sobre Sergio, nada constou.

No caso de Sérgio, se este faleceu antes dos autores da herança (seus pais), os filhos deste herdarão por representação e por cabeça (artigos 1.835 e 1.851 do CC), respeitados eventuais direitos de meação se Sergio também deixou viúva. E isto precisa ser esclarecido, ou seja, a título do que os filhos de Sergio o representam na herança.

No entanto, se Sergio faleceu depois dos autores da herança (seus pais), necessário será que também seja realizado o seu inventário com partilha distinta, sucessiva e seqüencial, pois inadmissível uma só partilha fundida e unificada para três “de cujus” (artigo 1.044 do CPC) com recolhimentos dos impostos “causa mortis” devidos pelos falecimentos de Anna, Vitório e Sergio (Ver decisões do CSMSP nºs. 1.181-6/4, 664-6/1 e 990.10.212.232-4).

Quanto a Paulo (ausente), deverá ser judicialmente declarada a sua ausência com nomeação de curador (artigo 22 e ss do CC e 1.159 e ss do CPC), seguindo-se de sucessão provisória e definitiva (artigos 26 e ss e 37 e ss do CC) pelos trâmites legais (ver RDI 47 – Controvérsias Sobre o Instituto da Ausência – Helio Borgui – item 4.7.2. – Outros Efeitos e Particularidades, Inclusive Quanto ao Registro Imobiliário – letra “i” itens “A” e “B” e “A.1” e “B.1”).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.011.

Alienação Fiduciária Penhora

Consulta:

Estou com uma certidão para averbação de penhora. O imóvel foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.

É possível a penhora de um imóvel que foi alienado fiduciariamente à CEF?

Tanto o fiduciante como a CEF foram intimados da penhora.

Grato, 08-08-2.011.

Resposta: No caso de o imóvel estar alienado fiduciariamente, a penhora sobre a propriedade plena não é possível. Somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário, ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito garantido na propriedade fiduciária.

Portanto, no caso apresentado, não será possível a averbação da penhora da forma que constou da certidão, que deverá ser aditada para que a penhora recaia sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.011.

Recuperação Judicial Registro JUCESP

Consulta:

Foi apresentado para registro nesta data, contrato datado de 17-11-2009, registrado na JUCESP aos 17/11/2009, na qual um imóvel foi destacado para criar uma nova empresa.

Ocorre que a empresa em questão encontra-se em Recuperação Judicial, desde 12/11/2010, conforme arquivo anexo.

Pergunta-se:

É possível o registro do contrato de 17/11/2009 ?

Muito obrigado, 06-08-2.011.

Resposta: Em 17/11/2.009, a empresa “A” através de operação de cisão/incorporação parcial/conferência de bens, transmitiu para a empresa “B” por instrumento registrado na Junta Comercial do Estado, bem imóvel de sua propriedade.

Ocorre que referido instrumento não acessou o RI para fins de averbação (em caso de cisão e ou incorporação) ou registro (em caso de conferência de bens), tendo sido apresentado somente agora quando a empresa já se encontra em Recuperação Judicial desde12/11/2.010, continuando a empresa “A” como proprietária do imóvel, já depois da Recuperação Judicial (artigos 1.227 e 1.245 (caput) e seu parágrafo 1º, ambos do CC).

Considerando-se que se transfere a propriedade “entre vivos” mediante o registro translativo no Registro de Imóveis (artigo 1.245 do CC), o registro/averbação do contrato somente será possível com a autorização do Juíz do processo de Recuperação Judicial (ver também artigos nºs. 73, 74, 94 e 129, VII da Lei 11.101/05 e 215 da LRP).

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 08 de Agosto de 2.011.

Cancelamento da Propriedade Fiduciária Após Consolidação

Consulta:

Imóvel teve sua propriedade consolidada na pessoa do credor (Caixa Econômica Federal) e foi vendida no segundo leilão.
Apresentado o título para registro, solicitei o termo de quitação da dívida anterior para cancelamento da alienação fiduciária.
Então, recebi um email enviado pela CEF, no qual afirmam desconhecer o procedimento (?). As Agências desta cidade, quando solicitado, têm expedido regularmente este termo de quitação e utilizamos este para cancelamento do registro da alienação fiduciária.
Tenho que responder ao email e preciso saber: para possibilitar o registrar a compra e venda feita pela CEF em leilão ou a venda direta efetada após o segundo leilão negativo, está correto o procedimento acima ou não há necessidade de averbação para cancelamento da alienação fiduciária?

Resposta: O imóvel foi arrematado por terceiros no segundo leilão, e dessa arte
deverá sim o credor fiduciário CEF dar a quitação ao devedor fiduciante nos termos dos parágrafos 5º e 6º do artigo n. 27 da Lei 9.514/97.
Já no caso de o primeiro e o segundo leilão serem negativos e a venda se der diretamente pela CEF (não realizado através de leilão), mas por v/c definitiva, o registro desta v/c deve ser precedido da averbação dos leilões negativos, que embora não previstos expressamente, são de evidente necessidade para que conste da matrícula o cumprimento da obrigação sem a qual não é possível a consolidação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Agosto de 2.011.

Divórcio e Averbação de Óbito

Consulta:

Daniel e sua esposa Caroline adquiriram um imóvel.
Daniel apresentou um requerimento solicitando a averbação de seu divórcio, instruido com a certidão de casamento.
Devo exigir a apresentação da carta de sentença para verificar se houve partilha?

Outro caso: Jandira, casada com Manoel sob o regime da separação legal de bens nos termos do art. 258, §único, inciso II do anterior código, adquiriu um imóvel. De acordo com a súmula do Supremo o bem se comunica.
O manoel faleceu e a Jandira está requerendo a averbação do óbito na matrícula.
Devo devolver e orientar a fazer o inventário do Manoel ou simplesmente averbo o óbito e faço uma orientação verbal?
01-08-2.011.

Resposta:

1. Nesse caso, entendo que não deverá ser exigida carta de sentença para fins de verificação da existência de eventual partilha. Segue-se o princípio de instância ou de rogação (artigo 13 da LRP). Eventualmente, se no futuro vier à alienação total do imóvel por um dos cônjuges (por exemplo), deverá ser exigida a apresentação da Carta em atenção aos princípios de continuidade, disponibilidade e legalidade;

2. De fato, pela súmula “377” do STF houve comunicação e quer me parecer que está clara a intenção de Jandira de alienar o imóvel somente na condição de viúva. Desta forma, em um primeiro momento entendo s.m.j., que deva sim ser exigida a apresentação do formal de partilha expedido em inventário ou arrolamento dos bens deixados por Manoel. Caso haja insistência, averba-se o óbito alertando os interessados que em face da súmula citada houve comunicação da aquisição do bem imóvel, devendo, portanto ser realizado, se ainda não o foi, o inventário ou arrolamento dos bens deixados pelo falecido para eventual transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Agosto de 2.011.

Reserva Legal Desmembramento de Imóvel

Consulta:

Proprietária de imóvel rural pretende desmembrar seu imóvel, sendo que, em seguida, as áreas desmembradas serão doadas.
Ocorre que, na escritura de doação, pretendem constar que a área de reserva legal pertencente às áreas desmembradas, ficará demarcada dentro da área remanescente (que permanecerá sendo de propriedade da doadora).
É possível a lavratura de escritura de doação na forma pretendida pelos interessados (doadora/donatários), ou seja, consignando a área de reservar legal demarcada em outra área que não seja a do proprietário?
01-08-2.011.

Resposta: Sim, é perfeitamente possível, pois os imóveis desmembrados da gleba já gravada, não têm que ter reserva legal específica, bastando que se faça em sua matrícula remissão à averbação da reserva legal na matrícula mãe/original, isto é, na matrícula da gleba da qual foram desmembrados (ver RDI 42 – Reservas Florestais – Dr. Narciso Orlandi Neto, Boletim Irib em Revista n. 338 – Reserva Legal Florestal (RLF) item VII – Divisão ou desmembramento de Imóvel Rural – página 30 – Marcelo Augusto Santana de Melo e AnoregBR – Notícias – Novo Decreto Regulamenta a Reserva Florestal no Estado de São Paulo – mesmo autor).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Agosto de 2.011.