Desmembramento Sucessivo

Consulta:

Como se faz o cálculo para saber se é o desmembramento sucessivo, conta-se da pessoa que adquiriu o imóvel que foi origem de desmembramento ou conta-se desde a origem do imóvel.
Melhor explicando:
José Benedito adquiriu uma área de 2.900,00 m2 e pretende desdobrá-lo em 5 (cinco) partes, com frente para via pública e maiores de 125,00m2.
Sua aquisição por parte de José Benedito se deu por compra de Paulo que tinha adquirido 5.000,00 m2 e desdobrado em duas partes.
Paulo por sua vez adquiriu de Antonio que possui 15.000,00m2 e dividiu em 3 partes (a do Paulo e mais duas partes).
Como faço o cálculo para saber se trata-se ou não de desdobro sucessivo?
Obrigado, 26-07-2.011.

Resposta: Via de regra, deve-se seguir o item n.150.4 do Capítulo XX das NSCGJSP, e por analogia o provimento n. 03/88 da 1ª VRP da Capital.
Sucessivo que dizer contínuo, cujas partes, atos ou momentos se sucedem sem interrupção que se segue a outro, que se segue a outra coisa com pequeno intervalo.
Segundo Plácido E. Silva significa vir em seguida, alternar, revezar. Na significação jurídica, designa sempre o fato ou o ato que se segue necessariamente a outro, seja para substituir, seja para que continue ou se prossiga o que é iniciado.
O sucessivo assim pressupõe a existência de coisa idêntica anterior.
Sem fugir ao sentido etimológico, sucessivo exprime igualmente o sentido de repetição, isto é, assinala a qualidade da coisa que vem em seguida de outra, seja para lhe aumentar o número ou para lhe agravar as conseqüências ou efeitos.
Enfim, cada caso é um caso e deve sempre ser analisado com bom senso, analisando sempre a situação anterior do imóvel, portanto conta-se da origem do imóvel, e como não poderia, não se conta da pessoa que adquiriu o imóvel.
É claro que não vamos voltar à situação muito remota, Fazenda tal, 50,00 alqueires, 10,00 alqueires, 3,00 alqueires (módulo rural, fração mínima de parcelamento), etc.
Cada caso deve ser analisado pela situação anterior, procurando visualizar a real pretensão, que nem sempre é perceptível.
No caso em comento, a área de 2.900,00 m2 será no momento desmembrado em 5 (cinco) outras áreas, que por seu turno podem originar mais 3 (três) desmembramentos cada uma delas, totalizando até 15 (Quinze) áreas ou lotes.
Essa área de 2.900,00 m2 tem sua origem, sua filiação em outra de 5.000,00 m2, da qual remanescem 2.100,00 m2 que também poderá ter a mesma destinação, o mesmo caminho.
Essa área de 5.000,00 m2, por seu turno tem sua origem em outra com 15.000,00, que eventualmente poderia ser desmembrada em três áreas com 5.000,00 m2 cada uma, e aí trilhar o mesmo caminho, etc.
Essa área de 15.000,00 m2 tem origem em outra área que poderia, por exemplo, ser em uma área de 45.000,00 m2 e assim por diante.
Enfim, no caso concreto, que tecnicamente poderia originar até mesmo mais de cem unidades está evidenciado parcelamentos sucessivos e a intenção a burla da Lei do Parcelamento do Solo, devendo o pedido ser qualificado negativamente, restando aos interessados requererem administrativamente via corregedoria permanente (pedido de providências) o pedido de desmembramento (por averbação) com a dispensa do registro especial previsto na Lei 6.766/79.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Julho de 2.011.

Cláusula Resolutiva Pagamento Com Cheques Pré-Datados

Consulta:

Uma pessoa adquiriu imóvel e acordou com o proprietário que o pagamento do preço seria parcelado, emitindo cheques “pré-datados” a serem cobrados na data convencionada, sendo imposta condição resolutiva até a devida compensação de todos os cheques.
É possível o registro da compra e venda e averbação da cláusula resolutiva com o pagamento do preço nestes termos?
25-07-2.011.

Resposta: Na compra e venda não importa a forma de pagamento (cheque/Nota Promissória, etc.). Em havendo cláusula/condição resolutiva (artigos 474/475 do CC e 167,I, 29 da LRP), esta deverá constar do corpo do registro (e não por averbação) como condições do contrato ou com a observação de que a presente venda e compra foi feita com a condição/cláusula resolutiva nos termos dos artigos nºs. 474 e 475 do Código Civil Brasileiro, podendo tal condição ser redigida como constou do título ou de forma resumida, uma vez que o título ficará arquivado na serventia por microfilme ou digitalização.
Realizada a compra e venda com essa condição, o seu posterior cumprimento poderá/deverá, a requerimento do interessado, ser averbado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Julho de 2.011.

Alienação Fiduciária Intimação

Consulta:

Banco concedeu empréstimo para uma pessoa através de cédula de crédito bancário, cuja garantia ofertada foi alienação fiduciária de um bem pertencente a terceiro, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Agora, em atraso com as prestações o banco/credor requereu ao Cartório que seja providenciada as notificações da devedora e da devedora fiduciante.
É correto? Devo expedir notificação para as duas??
22-07-2.011.

Resposta: A garantia da Alienação Fiduciária foi constituída por terceiro através do Instrumento que foi a CCB emitida por outra pessoa que não o devedor fiduciário.
A intimação em caso de mora, deverá seguir os trâmites da Lei 9.514/97 (artigo 26), e a intimação e não notificação, a requerimento do fiduciário, deverá ser feita apenas e tão somente ao fiduciante ou também ao seu cônjuge, se casado for, não devendo ser feita nos termos da lei ao emitente da CCB.
Eventualmente, se assim julgar necessário, poderá o fiduciário/Banco credor, notificar o devedor emitente da CCB através de RTD, judicialmente ou de qualquer outra forma permitida.
Entretanto, essa eventual notificação em nada tem a ver com os procedimentos previstos na legislação da alienação Fiduciária (Lei 9.514/97).
A constituição em mora deve ser do fiduciante (s) (artigo 26 – caput).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Julho de 2.011.

Cisão Associação Filantrópica

Consulta:

Uma “associação civil, de caráter religioso, constituída em direito civil e privado, sem fins lucrativos, beneficente, filantrópica e de duração indeterminada” denominada Congregação das Irmãs Catequistas Franciscanas – CICAF, com seus atos constitutivos registrados em Cartório de Títulos e Documentos foi cindida pela Província S. T. M. J., com a mesma natureza jurídica.
Apresentaram requerimento solicitando a averbação da transferência da titularidade do imóvel (cisão), anexando um instrumento particular também registrado no Cartório de títulos e Documentos, no qual consta a aprovação em ata, a justificativa, laudo de avaliação etc..
Pergunto: devido natureza jurídica da empresa, é admissível a averbação da cisão mediante apresentação deste instrumento sem a certidão expedida pela Junta Comercial, na forma prevista pela Lei 6.404 ?? Está isenta do recolhimento do imposto de transmissão??
21-07-2.011.

Resposta: Na realidade, trata-se de uma Associação (artigo 44, I do CC) cujo registro é feito no RCPJ, via de regra, anexo ao RTD.
No entanto, as normas das sociedades empresárias (artigo 44, II do CC) que tem seus registros feitos nas Juntas Comerciais não se aplicam as Associações e nem mesmo as Sociedades Simples, que como as Associações também têm os seus registros feitos junto ao RCPJ (ver Decisões da 1ª VRP de São Paulo Capital nºs. 100.09.326818-0 e 100.09.326819-9).
Portanto, no caso em tela, a transmissão do bem imóvel para a nova Associação criada pela cisão, deverá ser formalizada através de escritura pública.
Quanto ao ITBI, nos termos do artigo n. 156, parágrafo 2º, I da Constituição Federal, não incide e eventualmente poderá estar isento, a depender da legislação Municipal. De qualquer forma, não havendo incidência ou mesmo isenção do imposto, deverá ser apresentada guia de não incidência ou de isenção expedida pelo Município.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Julho de 2.011.

Doação Modal Casamento CPB

Consulta:

Um senhor quando casado sob o regime da comunhão parcial de bens, fez a compra da nua-propriedade de certo imóvel com numerário doado pelo pai que, na ocasião, adquiriu o usufruto vitalício do bem.
Não foi imposta nenhuma cláusula pela doação do numerário e foi recolhido ITCD doação.
A esposa faleceu e este pretende vender o bem, sem levá-lo a inventário, argumentando que este bem é incomunicável pelo fato de ter sido adquirido com recursos doados e pelo regime de bens adotado no casamento.
Este bem adquirido desta forma é realmente incomunicável??
É possível lavratura/registro da escritura de venda e compra (nua-propriedade) nestes termos??
21 de Julho de 2.011.

Resposta: De certa forma, a compra e venda tem origem na doação do numerário e está perfeitamente evidenciada, tanto que houve recolhimento do ITCD, ou seja, a compra e venda foi realizada com o produto/recursos advindos da doação.
Se considerado os incisos I e II do artigo 1.659 do CC, o bem adquirido pela compra e venda é incomunicável, pois houve, mesmo que imediato, uma sub-rogação do produto da doação (dinheiro). Entretanto, para isso deveria ocorrer concordância expressa do cônjuge.
A rigor, deveria o doador, para não pairar dúvidas, ter imposto, como poderia vez que se trata de doação, a cláusula restritiva de incomunicabilidade.
Também deve ser verificado no título aquisitivo (Doação Modal) a forma, o teor da doação, se de fato doado somente para seu filho (Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal) ou se doado para ambos (casal – Fulano de Tal e sua mulher Cicrana de Tal), bem como se constou ter sido o imóvel adquirido pelo marido (filho dos doadores) com recursos próprios doados por seu genitor. Pois, a teor do inciso I do artigo 1.660 do mesmo codex, os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que em nome de um só dos cônjuges, entra na comunhão.
De certa forma houve compra e venda onerosa do bem, ensejando a comunicação deste com a varoa (artigo 1.660, I do CC).
Como diz Pontes de Miranda, “na doação modal o donatário é vinculado ao modus”, e a doação foi feita “sub modus”, ou seja, para que com ela fosse adquirido determinado imóvel, sem nada mencionar ou impor cláusula restritiva de incomunicabilidade.
Enfim, a doação modal não se confunde com o instituto da sub-rogação, e ademais, se assim fosse, deveria a esposa ter comparecido na escritura de compra e venda concordando e anuindo expressamente com a sub-rogação.
Desta forma, não será possível a lavratura, nem o registro de escritura de venda e compra da nua propriedade somente pelo cônjuge supérstite (viúvo), devendo o bem imóvel ser levado a inventário ou solucionado pelas vias jurisdicionais (ver Processo CGJSP n. 2008/50620 e APC CSMSP São Paulo – Capital n. 237.990).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Julho de 2.011.

RFFSA Transferência Para União

Consulta:

1. Imóvel que figura na matrícula em nome da “Rede Ferroviária Federal S/A”.
2. Apresentado requerimento e termo de transferência, solicitando o registro do imóvel em nome da UNIÃO.
Pergunta-se:
a) Como proceder ?
b) Caso seja possível, deverá ser exigido algum outro documento ?
19-07-2.011

Resposta: Conforme nossa resposta anterior, o ato a ser praticado é o de registro utilizando-se o Ofício nº 288/2011/CI/SPU-SP (requerimento), o Termo de Transferência de nº 318/2009 que deverá ser apresentado, pois o documento anexo ao Ofício referido trata-se de informação 150/2011/CI/SPU/SP do engenheiro do Departamento, cópia do Anexo I, Inventariança da Extinta RFFSA (Relação dos Imóveis Não Operacionais da Extinta RFFSA), relativo à folha onde consta o imóvel objeto da matrícula 107099, que também deverá ser apresentado, a Lei 11.483/07 artigo 2º, incisos I e II, e o Decreto 6018/07.
Entretanto, devem ser apresentados os seguintes documentos:
1. Termo de Transferência de n. 318/2009;
2. Anexo I, Inventariança (cópia da folha onde conste relacionado o imóvel transferido – pois referido Anexo é composto de muitas folhas);
3. Valor Venal do Imóvel;
4. Prova de Representação/Cópia da Portaria de Nomeação de quem assina o Oficio/Requerimento.
Ver Lei 11.483/07, artigo 2º incisos I e II, Decreto 6018/07, Lei 5.972/73 artigos 1º e 2º, e analogicamente artigo n. 294 da LRP e artigo 5º do DL 359/63.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Julho de 2.011.

Visto SUSEP

Consulta:

Para sociedade com a finalidade de seguros, exigia o visto da SUSEP.
No entanto estão dizendo que não é mais necessário, isto é fato?
Grato,01-07-2.011.

Resposta: Via de regra, não haverá a necessidade de “Visto” (comprovação do pedido de inscrição no respectivo órgão de disciplina e fiscalização do exercício profissional – item 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP – artigo 1º da Lei 6.839/80) da SUSEP, porque ela não é Conselho de Profissão, mas Superintendência de Seguros Privados.
No entanto, deverá constar do instrumento de constituição e fazer prova do nº de inscrição do sócio que consta no contrato na SUSEP como corretor de seguros.
Consoante entendimento exarado no Parecer elaborado pela Procuradoria Federal – SUSEP/PROCURADORIA DE ASSUNTOS SOCIETÁRIOS E REGIMES ESPECIAIS n° 927/2010, nos autos do Processo SUSEP n° 15414.003143/2010-69, não compete à Superintendência de Seguros Privados – SUSEP conceder autorização prévia às corretoras de seguros para fins de registro de seus atos constitutivos e alterações posteriores junto aos Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas.
Entretanto, se a sociedade for operar com planos privados de assistência à saúde, devem satisfazer os requisitos da Lei 9.656/98 e também terem registros nos Conselhos Regionais de Medicina e Odontologia – CRM/CRO (Inciso I do artigo 8º da Lei 9.656/98 – Ver também Recurso Especial 1.183.537 RJ – 2010/0040943-3 – RTD Brasil n. 235 páginas1. 279/1.281 e Lei n. 4.594/64 que Regula a Profissão de Corretor de Seguros).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Julho de 2.011

PMCMV Emolumentos

Consulta:

Foi apresentado documentos para averbação da construção na matrícula nº.14.184, onde o terreno foi adquirido através do instrumento particular de compra e venda de terreno e construção e mutuo com obrigações e alienação fiduciária – programa carta de credito individual – FGTS – programa minha casa, minha vida (Lei nº.11.977 de 7-7-2009), onde a cobrança dessa averbação, bem como a expedição da certidão, seriam atos gratuitos, mas agora com o advento da Lei nº.12.424 de 16 de junho de 2011 em seu artigo 42, inciso II, é cobrado 50%, tanto da averbação como da certidão da matrícula, está correto este entendimento?

Resposta: Sim, o entendimento está correto, pois “Tempu Regit Actus” (O Tempo Rege o Ato).
A averbação da construção está sendo requerida agora com o advento da Lei 12.424/11 que alterou a Lei 11.977/09, aplicando-se, portanto o inciso II do artigo 43 e não o inciso II do artigo 42.
Ver item de n. “5” (cinco) dos recentes enunciados da Anoreg-SP.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 19 de julho de 2011.

Parte Ideal

Consulta:

Temos aqui as matrículas 42794 e 42795, uma do imóvel rural com 11,2365 hectares e outra daquele com 1,1135 hectare, advindas de retificação de área.
Era apenas uma matrícula anteriormente, mas com a retificação e devido tais glebas serem seccionadas por estrada, foi imperativo abrirmos uma matrícula para cada área (princípio da unitariedade)…
São dois os proprietários, cada um com 50% de cada imóvel. Odair e João Baptista.
Agora ingressam escrituras sob os protocolos 135158 e 135159, pelas quais Odair e sua esposa vendem a um terceiro as partes que possuem nas duas matrículas, ou sejam, 50% de cada imóvel, ainda em comum com João Baptista.
A comunhão deverá prevalecer, posto que impossível a divisão, dada a área de uma das matrículas ser menor que o limite legalmente permitido.
Temo não poder registrar tais escrituras, dada a proibição feita pela CGJ naquele processo 2588/2000-Capital, Parecer 348/2001-E, especialmente agora com decisão ainda mais recente, de dias atrás, que tratou de caso similar e, o que é pior, onde o comprador já figura como co-proprietário de outra parte do imóvel. Parece que a ordem ficou ainda mais rígida.
Gostaria de conhecer sua opinião sobre o caso e, se necessário, encaminho cópias das matrículas e das duas escrituras (as partes são as mesmas, tanto vendedores quanto o comprador).
15-07-2.011

Resposta: De fato, mesmo antes e principalmente depois do Processo CGJSP n. 2.588/2000 – Parecer 348/2001-E, existem diversas decisões vedando a alienação de partes ideais (em comum) por afronta ou burla a lei do parcelamento do solo e a formação de condomínios irregulares.
Esta decisão mais recente (APC n. 0000.004.57.2010.8.26.0464 – DJE 15-07-2.011) da comarca de P., refere-se a alienação de uma parte ideal de 3/14 de um imóvel com 7 condôminos, onde há menção de que naquele caso ficou evidenciado a alienação de fração ideal com área determinada no solo.
Enfim, é uma decisão como outras de um caso específico, porém existem outras favoráveis, permitindo o registro dependendo das particularidades do caso, como por exemplo, 202-6/4, 279-6/4, 156-6/6, 702-6/6, 913-6/9, 971-6/2 e 649-6/3.
No caso em tela, com a alienação por parte de Odair não se está aumentando o número de condôminos, somente está ocorrendo a mudança da titularidade de um deles, que continuam em número de dois.
Não está evidenciando a implantação de loteamento irregular, a formação de condomínio ou mesmo de loteamento rural (DL 58/37).
Portanto, entendo, s.m.j., que com base nas decisões acima citadas e pelas particularidades do caso, os registros podem ser feitos.
Transmissões posteriores serão objeto de nova avaliação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Julho de 2.011.

Servidão de Passagem

Consulta:

Foi apresentada escritura pública de venda e compra de imóvel rural no qual consta condição na qual a compradora declara ter conhecimento da existência de corredor/estrada que dá acesso a imóveis vizinhos dentro dos limites do imóvel, instituindo servidão perpétua de passagem no referido imóvel e se comprometendo a respeitá-la.
Na escritura, não ficou descrita a localização desta servidão, como também, não consta qual imóvel será beneficiado pela servidão.
É possível o registro da servidão desta forma???
13-07-2.011

Resposta: Se do título transmissivo há menção a existência e até mesmo instituição de servidão de passagem, esta deve ser devidamente instituída com todas as suas características, metragens, área, confrontações e principalmente localização, em atenção os princípios registrários (especialidade, legalidade, etc.).
Em se tratando de servidão, deverá também haver o imóvel serviente, que no caso é o imóvel alienado e o imóvel dominante que recebe, que é beneficiado pela servidão.
Pois, além do registro da servidão na matrícula do imóvel dominante, ainda há a averbação na matrícula do imóvel dominante.
Portanto, não será possível nem o registro da venda e compra nessas condições, nem o registro da servidão (ver artigos 1.378 e 1.383 do CC).
A não ser que, se assim entender a Srª. Oficiala Registradora, possa a venda e compra ser registrada a requerimento das partes solicitando o registro da v/c, desprezando-se/não considerando a servidão/corredor estrada, pelo princípio da cindibilidade, a qual poderá, posteriormente, ser regularmente instituída.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Julho de 2.011.