União Estável

Consulta:

Augusto adquiriu no estado civil de “‘divorciado” através de escritura pública datada de 19.05.2008 (dois mil e oito), um imóvel urbano pelo R.6/M. 1.871, de 21.05.2008.
Aos 23 de novembro de 2010, Augusto e Orlanda, ambos divorciados, requereram em petição conjunta, em Juízo, a ação declaratória de reconhecimento e dissolução de união estável, declarando que conviveram pública, continua e duradoura com o objetivo de constituição e concretização de uma família, durante o período de setembro de 2007 (dois mil e sete) a outubro de 2010 (dois mil e dez), tendo durante esse periodo de união estável adquirido o imóvel acima citado, requerendo a partilha do bem, ficando 50% para cada um deles.
Da sentença:

Vistos,
Anoto que embora possível o uso de escritura pública para a dissolução da união estável e partilha de bens, permanecem as partes com interesse para a presente ação porque permitirá a obtenção de título executivo judicial.
Homologo, por sentença, para que produza seus efeitos legais, o acordo de fls. 02/11 (acima citado) que foi celebrado entre as partes visando o reconhecimento da união estável e a partilha de bens movida por Augusto e Orlanda e julgo o processo, no mérito, com fundamento no artigo 269, inciso II, do Código de Processo Civil.
Transitada esta em julgado, e recolhidas eventuais custas em aberto, expeça-se carta de sentença e, após arquivem-se os autos.
(Juiz de Direito).

Houve o trânsito em julgado aos 21 de fevereiro de 2011.

Pergunta:
1)- A sentença acima narrada é título hábil para o registro da partilha de bens tendo em vista que na própria sentença mencionou que vale como título? Estaria dispensada a escritura pública?
2)- Sendo positivo, como ficaria o princípio da continuidade registrária?
3)- Seria necessário averbar a união estável e sua dissolução?
Grato,27-06-2.011.

Resposta: A união estável entre os conviventes foi reconhecida judicialmente, assim como foi homologada a dissolução da U.E., bem como a partilha, sendo, portanto a carta de sentença título hábil para a averbação do reconhecimento da U.E., bem como a sua dissolução e partilha.
Eventualmente, poderiam as partes ter optado pela via administrativa e terem realizado o reconhecimento da união estável, sua dissolução e partilha através de escritura pública. No entanto, optaram pela via judicial que tem o mesmo valor, se não mais, do que a escritura pública que está totalmente dispensada no caso.
Averba-se na matricula o reconhecimento judicial da união estável para em seguida registrar a partilha decorrente da dissolução da U.E., que não precisará ser averbada, uma vez que já constará do registro e não é estado civil.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Junho de 2.011.

Carta de Arrematação Falência

Consulta:

Recebi para registro Carta de Arrematação de um imóvel extraída dos autos de ação de falência de uma empresa, acontece que a margem do registro do imóvel, existe averbada a indisponibilidade de bens referente à Execução Fiscal, expedida pela Vara das Execuções Fiscais da Fazenda Pública, tornando indisponivel o bem, feita a indisponibilidade com fulcro no artigo 36 da Lei 6.024/74.
Referido título foi devolvido, noticiando o ocorrido.
A parte retornou, com ofício expedido pelo Juízo da Falência, determinando o cancelamento da averbação da indisponibilidade por se tratar de bem arrecadado pela massa falida e vendido em leilão judicial.
É possível fazer o cancelamento da averbação mesmo não sendo autorizado pelo mesmo Juízo que informou?
Em consequencia poderá ser registrada a Arrematação?
17-06-2.011

Resposta: Estranhamos o fato de a averbação da indisponibilidade determinada em processo de execução fiscal movida pela Fazenda Pública ter sido determinada com base na Lei 6.024/74, que via de regra são determinadas pelo Banco Central do Brasil (artigo 1º da Lei 6.024/74) em processo de liquidação extrajudicial de instituições financeiras.
Eventualmente seria indisponibilidade determinada com base na Lei 8.397/92 (Medida Cautelar Fiscal – artigo 4º), entretanto isso não vem ao caso, pois a indisponibilidade foi determinada com base em lei e se encontra averbada junto a matrícula do imóvel, tornando-o indisponível (artigo 247 da LRP).
Como a ordem de cancelamento da indisponibilidade foi determinada pelo Juízo da falência, de certa forma poderia ser cancelada (ver processo 0005538-70.2011.8.26-0100 da 1ª VRP da Capital- publicado no DJE de 29-03-2.011, logo abaixo reproduzida),
e em sendo cancelada a indisponibilidade, a carta de arrematação deveria ser registrada, via de conseqüência.
No entanto, levando-se em consideração as decisões exaradas nos processos nºs. 307-6/3 do CSMSP, 2006/1016 da CGJSP – Parecer n. 47/2008-E e 583.00.2004.043411-5 da 1ª VRP desta Capital, em que pese à determinação do Juízo Universal da Falência, o cancelamento da indisponibilidade determinada deve ser qualificado negativamente, e via de conseqüência, também o registro da carta de arrematação, devendo tal levantamento/cancelamento ser determinado pelo mesmo Juízo que determinou a indisponibilidade para que então possa a carta de arrematação acessar ao Registro Imobiliário (ver também BE Irib n. 2227 de 23.12.2.005 – Averbação da decretação da falência – Aspectos Práticos no registro de imóveis – Sergio Jacomino – título indisponibilidade de bens na execução fiscal.)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Junho de 2.011.

Cancelamento de Cláusula Resolutiva

Consulta:

Para cancelamento da clausula resolutiva, essa averbação é com valor declarado ou sem valor?
E a averbação pode ser feita mais ou menos nestes termos:
Fica cancelada a clausula resolutiva imposta no R…., desta matrícula, em virtude de ter sido efetuado o pagamento da totalidade do preço contratado na escritura de venda e compra a que alude o mesmo registro, nos termos do instrumento particular de quitação, datado de …., e das respectivas notas promissórias, ficando em conseqüência, aperfeiçoada a venda e compra respectiva.
Obrigado.

Resposta: Respondo positivamente a questão quanto a redação da averbação, pois poderá ser sim feita mais ou menos nos termos colocado.
Quanto a cobrança dos emolumentos devidos pela averbação de cancelamento da condição/cláusula resolutiva, deve ser aplicado o item 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II – Dos Ofício de Registro de Imóveis, ou seja, devem ser cobrados emolumentos como averbação com valor declarado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Junho de 2.011.

Carta de Arrematação Penhora União

Consulta:

Entrou para registro uma Carta de Arrematação expedida pela Vara do Trabalho em processo de interesse da União, sendo arrematante Waldelis, filha do proprietário do imóvel.
O imóvel é aquele da Matrícula 5498, que tem a AV.6 referente a uma Penhora da União, decretada no próprio processo que originou a Arrematação mencionada.
Tem ainda a AV.8 na mencionada matrícula, relativa à INDISPONIBILIDADE do imóvel, decretada em outro processo da mesma Vara do Trabalho, também de interesse da União.
Quero crer que não haverá impedimento para o registro dessa Arrematação, devendo apenas ser comunicado ao Juízo da Vara do Trabalho (aquele da AV.8) sobre tal ato.
Gostaria de conhecer seu posicionamento a respeito.

Resposta: Impede o registro da carta de arrematação o registro e/ou averbações das demais penhoras em favor do INSS, Fazenda Nacional e União (Av. 8 no caso), que tornaram o imóvel indisponível nos termos do parágrafo 1º do artigo 53 da lei 8.212/91, devendo tais penhoras serem previamente canceladas a fim de possibilitar o registro da carta de arrematação.
A carta de arrematação se deu em outro processo, e ainda que o credor da execução fiscal também seja a Fazenda Nacional/União/INSS, e que tenha que ocorrer a sub-rogação no preço da arrematação, a carta não poderá ser registrada sem que antes sejam cancelas/levantadas as demais penhoras que tornam o bem indisponível, pois estas se referem a outros processos.
E mesmo que fosse possível o registro da carta de arrematação no caso de alienação do bem imóvel a terceiros pelo arrematante, as penhoras precisariam ser previamente canceladas/levantadas, a fim de possibilitar o registro dessa eventual transmissão.
Dessa forma, para que a carta de arrematação possa ser registrada, será necessário o cancelamento/levantamento das demais penhoras registradas/averbadas em favor da Fazenda Nacional/União/INSS (penhora da AV.8 no caso em comento), para que não se dê a falsa impressão de que uma vez registrada a carta de arrematação, o bem imóvel estaria livre para a alienação a terceiros pelo arrematante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Junho de 2.011.

Alienação Fiduciária Morte Fiduciante

Consulta:

1. Imóvel gravado com alienação fiduciária.
2. Falecimento do proprietário do imóvel.
Pergunta-se:
1. Para elaborar a partilha por escritura pública, é necessária a anuência do banco credor ?
2. Quanto ao imóvel, como partilhar, levando-se em conta a existência da alienação fiduciária ?
16-06-2.011.

Resposta:

1. Como se trata de partilha decorrente de sucessão “causa mortis” (princípio Saisine – artigo 1.784 do CC), não haverá necessidade de anuência do credor/fiduciário (artigo 29 da Lei 9.514/97). Ademais, no caso não é o fiduciante que transmite os direitos, mas sim o seu espólio (artigos 1.023, II, III e IV, 1.025, I, “c” e II e 1.027, III do CPC). Situação diferente seria se se tratasse de partilha em decorrência de separação ou divórcio, que dependeria da anuência expressa do credor fiduciário.
2. Se não houve contratação de seguro (inciso IV do artigo 5º da citada lei), com o fito de quitação do financiamento/dívida em caso de morte do fiduciante, deverá ser inventariado e registrado somente os direitos aquisitivos da propriedade resolúvel (pretensão real/direitos e ações e não o próprio imóvel – transmissão e não cessão), podendo o SRI comunicar por ofício o banco credor, devendo, no entanto tal ônus da alienação fiduciária constar da escritura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Junho de 2.011.

Cisão de Empresa

Consulta:

Houve a cisão parcial de uma empresa, sendo um imóvel de propriedade da empresa cindida transferido para o patrimônio da outra.
Foi apresentado para registro somente uma fotocópia autenticada do contrato social da empresa que efetuou a cisão, acompanhado da certidão simplificada expedida pela Junta Comercial e da certidão de não incidência do ITBI fornecida pela Prefeitura Municipal.
Ao efetuar a nota devolutiva, devo exigir a certidão (art. 234 da Lei 6.404) da empresa cindida ou da empresa que efetuou a cisão ou, de ambas?
15-06-2.011.

Resposta: A empresa que efetuou a cisão ou cindida é a mesma, pois pela cisão (parcial) a empresa cinde, parte do seu capital e com ela cria nova empresa vertendo parte do seu patrimônio para essa nova pessoa jurídica criada pela cisão, continuando a existir uma vez que a cisão foi parcial. Se fosse total, ela cindiria criando duas novas pessoas jurídicas e se extinguiria (que na realidade seria o objeto real da Cisão).
Desta forma, a certidão da junta comercial que deve ser apresentada ao RI é a certidão da alteração (da cisão) da empresa que cindiu parte do seu capital social e transferiu para a outra pessoa jurídica criada ou mesmo já existente (artigo 229 caput e seu parágrafo 3º da Lei 6.404/76).
Via de regra, essa certidão dever vir acompanhada de protocolo de justificação (que é o documento inicial do processo de incorporação, fusão e cisão) e laudo de avaliação (do acervo patrimonial – Processo 1ª VRPSP – Capital n. 000.04.049033-5 e Parecer n. 358/2009-E – Processo CGJSP n. 2009/72363 – artigos 227, parágrafo 2º, 228, parágrafo 2º e 229, parágrafo 2º, todos da citada Lei das S/A – ver também IN n. 105 de 16 de Maio de 2.007 DNRC – comprovantes de quitação de tributos e contribuições sociais federais).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Junho de 2.011.

Conferência de Bens Para Integralização de Capital Social

Consulta:

Na conferencia de bens é feito registro ou averbação, no caso em comento, a proprietária F. S/A Comércio, Indústria e Agricultura, transferiu o imóvel (desta matrícula), pelo valor de R$…….., a titulo de conferencia de bens para integralização do capital social da C. PAULISTA LTDA?
Obrigado.

Resposta: A conferência de bens para integralização de capital social foi feito nos termos do artigo n. 64 da Lei n. 8.934/94, e conforme item de n. 32 do artigo n. 167, I da LRP, o ato a ser praticado é o de registro e não de averbação, pois não se trata de aplicação da Lei 6.404/76 (incorporação, fusão ou cisão).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Junho de 2.011.

Assinatura a Rogo RCPJ

Consulta:

Estou analisando um estatuto social de uma associação sem fins lucrativos que se pretende registrar neste Oficial de Registro Civil de Pessoa Jurídica.
Consta de seu artigo 85: “Nos pedidos de convocação de Assembléias Gerais, as assinaturas deverão ser de próprio punho com exceção dos analfabetos, o que poderá ser a rogo com duas testemunhas, perfeitamente qualificadas e apondo a impressão digital do interessado”.
Pergunto se é válido esse critério ou se se deve exigir a representação por procuração. Afinal, “carimbar o dedão” qualquer um pode fazê-lo. Quem pode conferir se se trata mesmo da impressão digital do associado? Só mesmo o IIRGD, imagino.
Ou devemos partir do princípio de que estão dizendo a verdade, até prova em contrário, e aceitar a situação tal como foi proposta?
Abraços, 13-06-2.011.

Resposta: Assinatura a rogo é a que se faz a pedido ou por solicitação de outrem, por quem não a possa fazer por estar impossibilitado ou por não saber escrever.
Para que possa valer como de Direito nos casos em que a Lei o permite, a assinatura a rogo deve ser devidamente testemunhada.
Assim, além da pessoa que assina a rogo (geralmente ao redor da impressão digital), outras, pelo menos duas, devem testemunhar o pedido e a satisfação dele assinando com o mandatário do rogante.
Para atos de certa relevância realizados através de instrumento particular, a assinatura a rogo simplesmente não merece fé. Nessa hipótese deve a pessoa passar mandato por instrumento público mediante o qual autoriza outrem a assinar por si como seu legítimo mandatário (autoriza a praticar atos).
No caso, como o ato não será realizado por instrumento público, não poderá ser aceita a assinatura a rogo mesmo que seja testemunhado por duas pessoas idôneas e capazes (ver parágrafo 2º do artigo n. 215 do CC, decisões da 1ª VRPSP de nºs. 001027/89, 168/93 e Acórdão do CSMSP de nºs. 008291-0/5 e 005553-0/86).
Deve, portanto referido artigo do estatuto ser alterado para maior segurança das assembléias, e ademais, no caso do analfabeto não será restrito somente a convocação de assembléias, mas também de outros atos como, por exemplo, lista de presença, votação etc.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Junho de 2.011.

Venda Parte de Imóvel Incorporado

Consulta:

1.Incorporação registrada na matrícula do imóvel em nome de fulana “A” (proprietária do imóvel), relativa edificação de 31 residências.
2.Foram construídas 8 residências, as quais foram averbadas e instituídas e alienadas a terceiros, restando ainda como remanescente 23 residências.
3.Anteriormente ao registro da instituição da proprietária e incorporadora vendeu por escritura pública a totalidade do empreendimento para o fulano “B”, que assumiu na escritura a responsabilidade como incorporador.
4.À vista da informação supra, ficou prejudicada o registro da escritura.
5.Pretende o interessado, retificar a escritura já lavrada, para excluir a fração ideal do terreno já instituído e alienado a terceiros, passando a mencionar a fração ideal do terreno remanescente e assumindo a incorporação relativa as unidades restantes.
Pergunta-se:
Esta serventia poderá registrar a escritura na forma supra mencionado ?

Obs: O adquirente irá apresentar as certidões exigidas para assumir a condição de incorporador.
09-06-2.011.

Resposta: Respondo positivamente a questão, pois é perfeitamente possível a alienação da fração ideal do terreno que corresponde às futuras unidades autônomas correspondentes as 23 (Vinte e Três) casas restantes não comercializadas, não averbadas , instituídas e especificadas, com a cessão dos direitos e obrigações da incorporação registrada, desde que não disponham as partes, ao contratar em sentido contrário.
No entanto, algumas observações devem ser feitas:
1.Para a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, não haverá a necessidade da anuência dos adquirentes das 8 (oito) unidades já alienadas, entretanto realizada a cessão da incorporação sem a anuência dos adquirentes dessas oito unidades, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário;
2.Após o registro da transmissão da fração ideal de terreno, deverá ser feita a averbação da sub-rogação dos direitos e obrigações da incorporação, devendo constar do título transmissivo que os outorgantes vendedores transferem também a incorporação, cedendo os direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, ficando em conseqüência os cessionários sub-rogados nesses direitos e obrigações;
3.Com a substituição do incorporador, devem ser apresentadas as certidões pessoais dos novos incorporadores cessionários, bem como o atestado de idoneidade financeira e a certidão negativa de débitos previdenciários (Lei 4.591/64 artigo 32, letras “b”, “f” e “o”. A sucessora da incorporadora necessita demonstrar e permitir a publicização de que preenche os mesmos requisitos, tendo em vista que o registro do memorial se destina a segurança aos adquirentes e a substituição da incorporadora sem que esta comprove a regularidade da situação, pode apresentar engodo para aqueles que venham a transacionar com as unidades do empreendimento (ver RDUI n. “3” (Três) – Contrato de Incorporação Imobiliária – itens “3” – Cessibilidade do contrato e “4” – Sub-rogação nos direitos e obrigações resultantes da Incorporação – páginas 58/61, e Decisões do CSMSP 005611-0/86, 10574-0/7, 1.002-6/9, 890-6/2, e decisão da ECGJSP 1.493/95).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Junho de 2.011.

Desmembramento Imóvel Rural Confrontante Com Córrego

Consulta:

Escritura de Permuta, sendo que um dos imóveis é rural e terá que ser desmembrado, pois a permuta é de uma parte do imóvel.
Este imóvel confronta com um córrego onde estão localizados 02 reservas.
PERGUNTA: Para desmembrar o imóvel que confronta com córrego é necessário a aprovação da CETESP? Tendo em vista as APC

Proc.CG 2010/12964
Proc.CG 2007/4007
APC 575-6/5
APC 1182-6/9
09-06-2.011

Resposta:

Inicialmente informo que não consegui localizar os processos CG 2010/12964, que na realidade é n. 121.964 e o 2007/4007 (Arisp/Irib/Portal Google), mas acho que não vem ao caso.
Não conheço as particularidades do caso, mas penso que o fato de o imóvel confrontar com um córrego não é o caso de aprovação de órgão ambiental (CETESB no caso), a não ser que as reservas mencionadas na consulta sejam reservas de mananciais ou algo parecido, pois poderiam ser reservas florestais, reserva legal.
Se o imóvel “rural” está sendo desmembrado em duas áreas e alienado uma dessa partes ou glebas através de permuta (que é uma dupla compra e venda – artigo 533 do CC), pelo menos é igual ou superior ao módulo rural ou fração mínima de parcelamento ou está dentro de uma das exceções (anexação, por exemplo).
No caso, não se trata de nenhum empreendimento como loteamento/desmembramento e ou condomínio edilício, não sendo também o caso da aplicação das Leis Estaduais nºs. 898/75 e 1.172/76, ou mesmo o item n. 169 do Capítulo XX das NSCGJSP.
O imóvel que tem sua destinação rural apenas está sendo desmembrado em duas áreas para a transmissão por permuta de uma delas, e também não é o caso de aplicação normativa das decisões do CSMSP citadas (575-6/5 e 1.182-6/9), a não ser que essas “reservas” mencionadas sejam represas destinadas ao fornecimento de água ou este imóvel esteja localizado junto a mananciais.
Se não for este o caso e tratar-se de simples desmembramento de imóvel rural que confronta com um córrego simplesmente, a aprovação por parte da CETESB é prescindível (ver Processo CG n. 259/2006 – Ementário CGJSP de n. 06/2006 – excelente parecer do Dr. Vicente Amadei).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Junho de 2.011.