Registro Anterior Abertura de Matrícula

Consulta:

Estou averbando o georreferenciamento e tenho que descerrar nova matrícula para o imóvel.
Queria saber se posso constar como registro(s) anterior(es): Av.20 de 8-3-2006 (cisão), feito na matrícula nº.314, desta serventia ou R.3 de 2-6-1982 (aquisição), Av.9 de 28-11-1991 (alteração de denominação) e Av.20 de 8-3-2006 (cisão), feitos na matrícula nº.314, desta serventia?
Obrigado.

Resposta: Pelo que pudemos entender, pois não acompanhou a consulta cópia da matrícula de n. 314, a primeira opção parece ser a mais correta, ou seja, na matrícula descerrada em face do georreferenciamento, deverá constar como registro anterior somente a AV.20.M/314, pois pela averbação da cisão houve a transmissão do imóvel para a atual proprietária.
É certo que por averbação não se transmite bens imóveis, mas considerando a Lei das S/A (Lei 6.404/76), a cisão, incorporação e fusão, que são atos praticados através de averbação em decorrência de Lei, são exceções a regra geral e transmitem sim o bem imóvel, tanto que, salvo as exceções previstas no item I do parágrafo 2º do artigo n. 156 da Carta Maior, há inclusive a incidência do imposto de transmissão.
Ademais, de qualquer forma haverá a remissão a matricula de n. 314.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de maio de 2.011.

Cancelamento de Parte da Doação

Consulta:

Quatro pessoas adquiriram propriedade imóvel por herança, posteriormente todos doaram o imóvel para um sobrinho, ficando reservado o usufruto somente para uma das donatárias.
Agora recebemos uma determinação judicial, extraída de autos de prestação de alimentos, na qual foi determinada pelo juízo o cancelamento da doação somente em relação ao quinhão que era de propriedade do executado/doador (1/4).
Devemos proceder conforme determinado?
25-05-2.011

Resposta: Sim, a ordem deve ser cumprida desde que a determinação tenha transitado em julgado e não esteja sujeita a recurso (artigos nºs. 250, I e 259 da LRP).
Entretanto, cabem algumas ponderações:
O imóvel era inicialmente de propriedade de A, B, C e D (doadores), na proporção de ¼ para cada um, e foi doado em sua totalidade para o donatário sobrinho “E”, ficando, no entanto constituído o usufruto em sua totalidade para uma das donatárias, digamos a donatária “A”.
Ocorre que ninguém pode transmitir ou mesmo deduzir/reservar mais do que tem, e desta forma o usufruto não poderia ter sido deduzido/reservado em sua totalidade para a doadora “A”.
Esta poderia ter reservado pela doação que fez ao seu sobrinho “E” ¼ do usufruto sobre a propriedade, sendo que os outros ¾ do usufruto deveriam ter sido instituídos a seu favor por B, C e D.
Assim e desta forma, temos que:
a)Se o cancelamento da doação for referente à parte doada por “A”, cancelar-se-á a doação de ¼ da nua-propriedade. No entanto, como “A” é usufrutuária (da totalidade), o usufruto referente a ¼ se extinguirá pela consolidação (artigo 1.410, VI do CC) e “A” voltará a ser proprietária de ¼ da plena propriedade e usufrutuária de ¾ da propriedade, ficando, logicamente, “E” proprietário de ¾ da nua-propriedade;
b)Já se o cancelamento da doação for referente à parte doada por B, C ou D, cancelar-se-á como determinado somente a doação relativa à ¼ da nua-propriedade, e tão somente da nua-propriedade, não se cancelando, porque não determinado, a instituição do usufruto sobre a parte de ¼, sendo que neste último caso o Juiz que determinou o cancelamento do registro deve ser informado para que se for o caso determine também o cancelamento da instituição do usufruto a favor de “A” com relação à parte de ¼.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Maio de 2.011

ONG’S Procedimentos Para Registro

Consulta:

Consulta-nos este SRI, sobre quais são os procedimentos a serem adotados pela Serventia para o Registro em RCPJ de uma Organização não Governamental – ONG.

RESPOSTA: Simultaneamente ao surgimento de certas organizações no interior da sociedade civil, caracterizadas pela promoção de ações de natureza privada com fins públicos, diferentes denominações passaram a ser dadas às mesmas. Alguns exemplos são: organizações voluntárias, organizações não governamentais (ONG’S), organizações sem fins lucrativos, setor independente, terceiro setor.
Terceiro setor é a denominação mais recente e ainda pouco utilizada. Para identificar a existência deste Terceiro Setor faz-se necessário esclarecer que aqueles que utilizam este termo consideram o Estado como Primeiro Setor e o Mercado como o Segundo, sendo o Terceiro Setor aquele que apresenta características de ambos.
O termo ONG foi usado pela primeira vez em 1.950 pela ONU para definir uma organização da sociedade civil que não estivesse vinculada a um governo. Hoje elas são definidas como instituições privadas que tem uma finalidade pública sem fins lucrativos. Em geral, as ONG’S perseguem benefícios sociais ou ambientais. Para serem oficiais, essas entidades precisam ter uma estrutura legal e formal. São agentes privados para fins públicos.
Organização Não Governamental é uma terminologia adotada às associações sem fins lucrativos que se dedicam a realizar tarefas essenciais pertencentes ao Estado, entretanto, devido a sua omissão em atuar nestes segmentos por incapacidade administrativa ou financeira, estas tarefas são encampadas por segmentos da sociedade civil que, sensibilizados, se organizam para suprir tais deficiências.
Podemos citar como exemplo de ONG’S, as associações.
Existe, inclusive uma Lei que dispõe sobre a qualificação de pessoas jurídicas e de direito privado sem fins lucrativos, como Organizações da Sociedade Civil de interesse Público e Termo de Parceria do Poder Público com as entidades qualificadas como Organizações da Sociedade Civil de Interesse Público (Lei nº 9.790, de 23 de Março de 1.999).
As ONG’S são de certa forma associações, mas nem todas as Associações são ONG’S.
Entretanto, o procedimento a ser adotado para o registro das ONG’S ou TERCEIRO SETOR no RCPJ, são os mesmos adotados para os registros das Associações, quais sejam:

-Requerimento do presidente da ONG (ou associação) requerendo o registro;
-Estatuto Social (rubricado por Advogado com registro na OAB);
-Ata de assembléia de aprovação do estatuto social, eleição e posse da primeira diretoria;
-Ata de fundação assinada pelo presidente e demais diretores com firmas reconhecidas;
-Relação dos instituidores;
-Relação das pessoas presentes na(s) assembléia(s);
-Cópia da cédula de identidade do representante legal da organização;
-Livro de Atas original;
-Relação qualificada da diretoria;
-Resumo contendo os principais pontos do estatuto (para fins de publicação).

Colocamos todas as exigências por nós conhecidas, sendo que existe variação dessas exigências feitas pelos cartórios.
Assim, a serventia poderá exigir o que julgar necessário e dispensar as que entenderem desnecessárias, sempre, é claro, de acordo com a LRP.
O importante é que o procedimento a ser adotado para o registro de uma ONG é o mesmo adotado para o registro das ASSOCIAÇÕES.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 18 de Fevereiro de 2.005.

Mandado Judicial Ação Monitória

Consulta:

Consulta-no esta serventia, se poderá ser feito o registro de mandado judicial expedido nos autos de ação monitoria, nos termos da alínea 2l, do inciso I, do artigo l67 da LRP, ou se deverá aplicar a mesma regra para a averbação de indisponibilidade?

Resposta: O registro referido na alínea 21 do inciso I do artigo 167 da LRP, refere-se às citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis, que são feitas à vista de certidão expedida pelo escrivão do Cartório pelo qual corre a ação, da qual conste o nome das partes, nº do processo e que o réu foi citado. Não basta a simples propositura da ação, nem mesmo o despacho ordenando a citação.
Este registro visa dar publicidade da existência de ação real ou pessoal reipersecutória.
A ação real visa tutela, um direito real.
As ações pessoais reipersecutórias derivam de uma relação obrigacional decorrente de negócio jurídico.
Os registros dessas citações não tornam o imóvel inalienável ou indisponível.
Por seu turno, a inalienabilidade é decorrente de cláusula restritiva imposta ao imóvel através de doação ou testamento.
A indisponibilidade é imposta a imóveis é em decorrência de lei específica, dentre as quais podemos citar Lei 6.024/74 (artigo 36), Lei 8.2l2/9l (artigo 53 parágrafo 1º), Lei 8.397/92, Lei 8.429/92 (improbidade administrativa), Lei 9.656/98 (Planos e Seguros Privados de Assistência a Saúde), Ação Civil Pública, Lei de Falência (artigo 2l5 LRP).
São casos especiais determinados em Lei que tornam os bens indisponíveis e que são porque devem ser averbados nas matriculas dos imóveis.
A ação monitória carece de previsão legal para que se averbe na matricula do imóvel que o mesmo ficou inalienável ou indisponível.
No Estado de São Paulo temos o Provimento 17/99, que determina que os mandados judiciais que não contem com previsão legal especifica para ingresso no registro imobiliário, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imóvel, deverão ser recepcionados no Livro Um – Protocolo e, em seguida, arquivados em classificador próprio.
A prenotação desses mandados ficará prorrogada até a solução definitiva da pendência judicial com as providências que forem então determinadas ou revogação da ordem deles contida.
Quando do fornecimento de certidões imobiliárias de tais imóveis é mencionada a prenotação de tais mandados.
No caso em tela, não dá para saber se o Juízo determinou o registro de citação, se determinou à indisponibilidade do bem ou as duas coisas.
Diante de tal situação, deve a serventia prenotar o mandado informando o Juízo que tal mandado foi prenotado em tal data, sob o nº…, e que lamentavelmente a serventia não pode averbar a determinação de inalienabilidade ou indisponibilidade do bem por falta de previsão legal expressa nesse sentido, e ao mesmo tempo solicitar informações se deve proceder ao registro de citação nos termos da alínea 2l do item I, do artigo 167 da LPR, mas que para isso deverá constar do mandado que o réu foi citado da ação, informando, porém que tal registro não implicará na indisponibilidade do bem.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 24 de Fevereiro de 2.005.

Protesto Cédula de Crédito

Consulta:

Estou com uma cédula de crédito para efeito de protesto, e nesta somente o emitente assinou. Pode protestar?
Aproveitando a deixa para efeito de no setor de título e documento pode haver o registro somente com a assinatura do emitente?
24-05-2.011

Resposta: Com relação a cédulas, temos cédula rural, que pode ser pignoratícia, hipotecária ou mesmo pignoratícia e hipotecária (DL 167/67), cédula de crédito industrial (DL 413/69), cédula de crédito comercial (Lei 6.840/80), cédula de crédito a exportação (Lei 6.813/75), cédula do produtor rural (Lei 8.929/94), cédula de crédito imobiliário, cédula de crédito bancário (ambas Lei 10.931/04) e cédula hipotecária (DL/ 70), que são títulos de crédito sujeitos às normas gerais do Direito Cambiário.
O consulente não informa qual tipo de cédula foi apontada no serviço de protesto de título e apresentada em RTD, mas via de regra, as cédulas de crédito, à exceção das cédulas de credito imobiliário – CCI – (Lei 10.931/04) e as cédulas hipotecárias (DL70/66) que são emitidas pelo próprio credor sujeitas a cessão e endosso, todas as demais são protestáveis e assinadas somente pelo devedor que as emite, a não ser que haja terceiro garantidor, quando então este também deverá assinar a cártula.
Portanto, em não havendo terceiro garantidor, respondo positivamente ambas as questões (Protesto e RTD), ou seja, em não havendo terceiro garantidor as cédulas, afora as exceções mencionadas assinadas somente pelo devedor/emitente, tanto podem ser apontadas para protesto quanto registradas em RTD, independentemente do reconhecimento de firma.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.011.

Formal de Partilha Notas Promissórias

Consulta:

Foi apresentado para registro um formal de partilha referente a um imóvel que, por ocasião da compra, ficaram vinculadas à escritura 22 notas promissórias.
Não Foi feito o cancelamento da forma de pagamento.
No formal não foi citada esta dívida do espólio e a partilha foi feita.
Neste caso, o débito é transferido para o herdeiro, nos termos do artigo 1.796 do Código Civil de 1.916?
Compete ao Cartório pedir o cancelamento da forma de pagamento?
Pode o cartório abrir matricula do imóvel, averbar a forma de pagamento e registrar o formal?

Resposta: Nos exatos termos do artigo nº. 1.997 do NCC, a herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido, mas feita à partilha, só respondem os herdeiros, cada qual na proporção da parte que na herança lhe coube.
Entretanto, esta é uma questão extra-registrária.
Ao cartório compete sim pedir a averbação do pagamento através de requerimento do interessado com a apresentação das notas promissórias vinculadas aquela compra e venda ou mesmo com a apresentação de recibo de quitação firmado pelo credor e com firma reconhecida ou a vista de mandado judicial.
Ao preço ou parte do preço da compra e venda do imóvel, foram vinculadas 22 notas promissórias que poderiam representar um pacto comissório feito nos termos do artigo 1.163 do código civil de 1.916.
Assim, se a compra e venda foi à época feita com pacto comissório, o registro não poderá ser feito enquanto não cancelado o pacto comissório por averbação.
Tais notas promissórias, poderiam também ter sido emitidas em caráter “PRÓ SOLUTO” ou em caráter “PRÓ SOLVENDO”.

“Pró soluto”, se diz dos títulos de crédito quando dados com efeito de pagamento como se dinheiro fossem, operando a novação do negócio que lhes deu origem (a título de pagamento).

“Pró solvendo”, quando são recebidos em caráter condicional, sendo puramente representativos ou enunciativos da dívida, não operando novação alguma, só valendo como pagamento quando efetivamente resgatados.
Podem também ter sido emitidas sem menção alguma de serem “pró soluto” ou “pró solvendo”.
Desta forma, poderemos ter quatro (04) situações:
1. A compra e venda foi feita com pacto comissório e emitidas as promissórias;
2. A compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias em caráter “pró solvendo”;
3. A compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias em caráter “pró soluto”;
4. A compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias sem menção alguma se eram em caráter “pró soluto” ou “pró solvendo”.
Desta forma, o registro do formal de partilha somente poderá ser feito se a compra e venda foi feita com o preço ou parte do preço representado por notas promissórias em caráter “PRÓ SOLUTO”, nas demais condições (pacto comissório, pró solvendo ou sem nada mencionar) o registro deve ser precedido da averbação do pagamento do preço (quitação).
Esclarecemos que na condição de ter sido emitidas as 22 NP sem menção alguma tratarem-se de pró solvendo ou pró soluto, a exigência da apresentação da quitação é Ad cautelam.
Se do registro ou do título que deu origem a compra e venda constar que as promissórias foram emitidas em caráter “pró soluto”, o registro da partilha poderá ser feito independentemente da averbação da quitação do preço, podendo esta averbação ser solicitada a qualquer tempo pelo interessado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Maio de 2.005.

Promissórias Vinculadas a Compra e Venda

Consulta:

A escritura de compra foi lavrada em 1.947 e na certidão do registro consta o seguinte: “o não pagamento de duas ou mais promissórias vencidas implicará na rescisão do contrato e perda das quantias já dadas em pagamento”
A parte interessada informou que todos os vendedores já são falecidos.
Pela data da lavratura da escritura já está prescrito o prazo para cobrança da dívida?
Qual a orientação que devemos dar ao adquirente para que o registro seja feito?

Resposta: De fato, provavelmente já decorreram mais de 50 anos do vencimento de tais letras (Notas promissórias).
Existem várias causas de interrupção de prescrição (artigo 202 NCC, artigo 172 CC de 1916). Poderia haver alguma ação em andamento mesmo com recurso em instância superior.
No caso, até por cautela para que o formal de partilha seja registrado, seria necessário que fossem apresentadas as Notas Promissórias vinculadas à transação ou recibo para a averbação da quitação, ou ainda através de mandado judicial a ser obtido através de ação própria.
Eventualmente, se o Oficial assim entender, poderá fazer o registro certificando-se no titulo (formal) a existência do ônus.
Particularmente, entendo que para o registro do formal deverá sim ser feita a prova de quitação ou o cancelamento através de mandado judicial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Maio de 2.005.

Arrematação Trabalhista

Consulta:

Consta neste Oficio o registro de hipoteca cedular sobre um imóvel.
Por determinação judicial, sobre referido imóvel foi feito o registro de um Mandado de penhora expedido nos autos de ação Trabalhista.
Agora está sendo apresentada a Carta de Arrematação referente ao processo trabalhista.
Existe algum impedimento para o registro da arrematação?

Resposta: O artigo 1.501 do NCC, preceitua que: “Não extinguirá a hipoteca devidamente registrada, a arrematação ou a adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução”.
Cabe ao Juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematação expedida em Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da Lei dos Registros Públicos.
Se o Juízo laboral determinou a expedição da Carta de Arrematação apresentada, deve ser registrada.
O crédito trabalhista tem preferência sobre o crédito hipotecário, pois é inclusive mais forte que o crédito fiscal. O artigo 186 do Código Tributário Nacional (CTN) coloca o crédito trabalhista em situação ainda mais privilegiada que os créditos fiscais, os quais, por sua vez, são superiores ao crédito hipotecário.
A rigor, o credor hipotecário deveria ter sido intimado da penhora e da arrematação, mas ao registrador não cabe discutir sobre os aspectos processuais da ação de execução.
A existência de hipoteca por si só, não constitui óbice ao registro da carta de arrematação, o qual independe do prévio cancelamento do registro daquele gravame, porque no trato dos direitos reais de garantia um dos aspectos que desde logo se evidencia como sua característica principal é a seqüela.
Registra-se a arrematação. Se ela foi expedida em processo em que havia penhora registrada, cancela-se o registro da penhora.
A Hipoteca só pode ser cancelada em cumprimento de MANDADO, cabendo-se assim ao arrematante ir ao Juízo da arrematação pedindo mandado para cancelamento do registro da hipoteca.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Abril de 2.005.

Formal de Partilha Certidões das Fazendas Públicas

Consulta:

Foi apresentado a registro um formal de partilha sem que do mesmo constem as certidões das Fazendas Públicas Estadual e Federal. O inventariado já faleceu há mais de 5 anos e o CPF foi cancelado pela Receita Federal.
Diante dessa situação, é necessário pedir que tais certidões sejam apresentadas ou as mesmas podem ser dispensadas?

Resposta: Se se tratar de imóvel rural, deverá ser apresentado o CCIR e os comprovantes de pagamentos dos últimos cinco (5) ITR’S, além disso, e com exceção do recolhimento do imposto de transmissão quando devido, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública fará o Oficial.
A existência de algum ônus se transmite “ex vi legis” aos adquirentes que ficam sub-rogados no débito.
Além do que o artigo 192 do Código Tributário Nacional preceitua: “Nenhuma sentença de julgamento de partilha ou adjudicação será proferida sem a prova da quitação de todos os tributos relativos aos bens do espólio ou as suas rendas”.
Portanto, as certidões das Fazendas Públicas Estaduais e Federais, assim como as Municipais, podem ser dispensadas.
Outrossim, lembramos que o número do CPF será necessário para a comunicação da DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Abril de 2.005.

Direito de Preferência

Consulta:

Foi apresentado para registro um contrato de locação sem que do mesmo conste cláusula de vigência do contrato ou direito de preferência no caso de venda do imóvel locado.
É possível averbar na matricula do imóvel o direito de preferência nos termos do requerimento do locatário, uma vez que o número 16 do inciso II do artigo 167, não esclarece se deve haver cláusula no contrato para fins do exercício de direito de preferência?

Resposta: Entendo que sim, para assegurar o direito de preferência do locatário em caso de alienação do imóvel, pode o contrato de locação ser averbado na matricula do imóvel, mesmo que do corpo do contrato não conste essa condição (artigo 33 da Lei 8.245/91 e artigo 169, III da LRP).
No caso, o legislador estabeleceu direito de preferência condicionado apenas à prévia publicidade formal do contrato pela escrituração do ato no assento imobiliário.
A doutrina não se entende sobre a natureza jurídica do direito de preferência, sustentando uns que se cuida de mero direito pessoal e outros de direito real.
Não há como negar, contudo a eficácia erga omnes atribuída ao direito, defendendo Pontes de Miranda a teoria de que a preferência é direito formativo gerador.
A preferência para a compra do imóvel independe da vontade do locador porque é conferida ao locatário pelo artigo 33 da Lei 8.3245/91.
A simples notícia no registro público da existência de contrato de locação é suficiente para garantir ao locatário o direito de preferência e para o qual não se exige cláusula específica.
O que deve coincidir é o nome do locador com aquele que consta como sendo proprietário do imóvel na matrícula.

É o parecer sub censura.
São Paulo, 17 de Maio de 2.005.