Usucapião de Parte Ideal

Consulta:

Pergunta: Um comunheiro detém 75,00% do imóvel. Em procedimento judicial, está pleiteando via usucapião, os outros 25,00%, visto que os comunheiros detentores desta fração ideal, encontram-se em lugar incerto e não sabido. Além desse pedido, solicita também a inovação de descrição e área do imóvel em questão.
Vindo o mandado, a serventia poderá registrar-lo normalmente?

Resposta: O usucapião constitui não somente modo de aquisição, mas também modo de saneamento de propriedade imperfeita. A aquisição usucapional legitima-se pela posse prolongada e qualificada – ad usucapionem – e que vem a ser chancelada judicialmente, superando direitos que estejam retratados ou garantidos perante o Registro Público.
É perfeitamente possível o registro de usucapião de parte ideal, porque a jurisprudência é pacífica no sentido que se pode usucapir contra condômino (Ver Acórdão CSM de 31.03.1.995 – Fonte: 023244-0/1 – Ourinhos SP).
O que é preciso ter é a perfeita descrição da área física usucapida, na qual estão somados os 75,00% de domínio preexistentes em favor do autor da ação, mais os 25,00% havidos pela sentença.
Se o imóvel usucapido corresponder a imóvel matriculado, o mesmo registro será feito na matricula do imóvel. Se corresponder parcialmente a imóvel matriculado, será aberta nova matricula com a descrição do imóvel usucapido, feito o registro da sentença e na matricula da área maior, feita uma averbação para contar que parte do imóvel da matricula foi desmembrado, gerando o imóvel da matricula nº tal (a do imóvel usucapido).
Se o imóvel usucapido for de área maior que o registrado (transcrito ou matriculado), a transcrição receberá uma averbação para constar que em área maior, o imóvel da transcrição passou a ser objeto da matricula nº tal (a do imóvel usucapido).
Se estiver matriculado (em área menor que o usucapido), a matricula será encerrada, com remissão, feita por averbação à nova matrícula que se abrirá, descrevendo-se o imóvel usucapido (e que, portanto, abarca, engloba o menor que estava matriculado).
Assim, vindo o mandado, a serventia poderá registrá-lo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Janeiro de 2.006.

Emolumentos Justiça Gratuita

Consulta:

Consulta-nos a serventia de como deverá proceder com relação à cobrança de emolumentos, diante da apresentação para registro de um formal de partilha expedido pelo Juízo, em processo com beneficio de Assistência de Justiça Gratuita, no qual o Juiz do processo despachou que o Beneficio da Assistência de Justiça Gratuita não se estende aos atos extrajudiciais a serem praticados pela serventia?

Resposta: Nos termos do inciso II do artigo 2º da Lei Estadual n. 11.331/02, e do artigo 14 da Lei dos Registros Públicos, deverá ser exigido o prévio depósito dos emolumentos para a prática do ato, de acordo com a Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, pois a extensão do beneficio aos emolumentos dos atos de registro, deve ser expressa e declarada em cada caso concreto.
E no caso em tela, ocorreu justamente o contrário, o Juiz do processo declarou que tais benefícios não se estendem aos atos extrajudiciais (registrários). Nesse sentido ver Processos n. 000.02.1131109-0 de 31.07.2002 e 000.05.066251-1 da 1ª VRP Capital, Decisão da ECGJSP de 30.07.2.003 – Fonte: 000710/2003 – São Paulo, Boletins Eletrônico Anoreg n. 355 de 20.07.2005, n.810 de 01.09.2003, n. 557 de 21.10.2002.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Fevereiro de 2.006.

Instrumento Particular

Consulta:

Pergunta: O artigo 108 do C.C. possibilita a lavratura de escritura particular que envolva imóveis com valor menor do que 30,00 salários mínimos vigente.
Temos um caso, que a venda e compra envolve fração ideal de imóvel, com valor da transação menor do que os 30 salários, mas o valor venal, por ser integral, atinge o montante de R$ 130.382,23 (levando em consideração a fração ideal alienada o valor venal da mesma é de R$ 1.032,14).
Portanto, a escritura na forma supra relatada, estaria apta a registro?

Resposta: Entendo que sim, a escritura na forma relatada pelo consulente estaria apta a registro.
O artigo 108 do CC/02, deixa claro que se tratando de imóvel com valor menor do que trinta salários mínimos, a transferência do mesmo pode se dar através de instrumento ou escritura particular.
Entretanto, referido titulo deve revestir-se de todas as formalidades legais e fiscais.
A expressão valor, refere-se nos contratos onerosos, aquele estipulado pelas partes e estende-se a preço, mas poderá ter significado mais amplo e deve ser levado em conta o valor venal do bem imóvel, pois se levarmos em conta somente o valor atribuído pelas partes, se estaria abrindo as portas para as fraudes.
Contudo, no caso concreto, tanto o valor atribuído pelas partes, como o valor venal proporcional (que é o que deve ser considerado) do bem, são inferiores a 30 salários mínimos, podendo ser a venda e compra realizada por instrumento (ou escritura) particular, atendendo, como já dito, as exigências legais e fiscais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Março de 2.006.

Penhora Condomínio Como Exequente

Consulta:

Pergunta: Poderemos registrar mandado de penhora que recai sobre um apartamento, exarado em ação de cobrança/execução, tendo como exeqüente o Condomínio de um Edifício, e executada, uma condômina?

Resposta: A resposta é afirmativa. Não visualizo nenhum impedimento para que a penhora possa ser registrada, mesmo porque a penhora é ato preparatório, não dá nem tira direito.
Ademais, a ação deve visar a cobrança/execução de débitos condominiais que possuem natureza propter rem, assim como o valor do IPTU, sendo que essa natureza determina a vinculação da despesa ao imóvel.
Reconhece-se que o condomínio tem o direito de cobrar em juízo os valores condominiais, podendo, para prestigiar este seu direito processual, até mesmo adjudicar ou arrematar a unidade interna penhorada, bem como aliená-la subseqüentemente para efetivar o recebimento do crédito judicial.
Recentemente, tem-se decidido até mesmo pela aquisição da unidade penhorada em nome do condomínio, e quem pode o mais, certamente pode o menos.
A penhora pode ser registrada(ver decisões 01040948-3; 583.00.2005.057669-0 e 583.00.2005.209273-3, da 1ª VRP da Capital e AC 469-6/1 – Jundiaí Sp e 137-6/7 Capital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Junho de 2.006.