Averbação de Casamento Erro

Consulta:

O Condômino Luiz Alberto requereu ao anterior ofical desta serventia, a averbação de sua separação judicial, nas matriculas nºs:m 726 e 1.829.
As averbações foram feitas, mas na matricula nº 1.829, pelo R.1, o condomínio é solteiro, e não foi feita a averbação de seu casamento, antes da separação.
Queria saber como arrumar o erro cometido.

Reposta: Deve ser feita, mesmo que tardiamente, a averbação de seu casamento nos termos do artigo 213, I, letra “a” (de ofício – sem custos), através de sua certidão de casamento que contém a averbação da separação.

AV.___/M.1.829. Procede-se esta averbação nos termos do artigo n. 213, I, letra “a” da Lei 6.015/73, para ficar constando que F……. era casado com F…….., pelo regime……, desde …de….de….., tendo o casal se separado em data de ……..conforme consta da AV.___/M.1.829, feita anteriormente sem que constasse a averbação do casamento, que ora se faz para corrigir o erro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Maio de 2.007.

Cessão Fiduciária

Consulta:

Efetuamos o registro de hipoteca através de contrato de abertura de crédito e financiamento para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária, alocação de recursos e outras avenças, com força de escritura nos termos da lei, etc.., garantido por hipoteca de fração ideal de terreno, sendo que na matrícula do imóvel, consta o registro de incorporação para construção de determinado empreendimento.
Agora, a proprietária/incorporadora/devedora reapresentou tal contrato solicitando o registro/averbação (?) relativo à cessão fiduciária que não foi efetuado oportunamente, posto que no referido contrato consta cláusula dispondo que “para garantia do integral pagamento do financiamento, a devedora cede fiduciariamente ao credor todos os seus direitos creditórios decorrentes dos compromissos de venda e compra de cada uma das unidades do empreendimento imobiliário”, etc.
Como deverá ser regularizada a situação?
22-02-2.011

Resposta: Se por ocasião da apresentação do contrato ao SRI (naquela oportunidade), não foi realizada a averbação da “cessão fiduciária” constante do instrumento, deve ser feita agora pela reapresentação do contrato.
Quanto a “Cessão Fiduciária”, o ato a ser praticado será o de averbação, nos termos do artigo n.167, II, 8 da LRP (ver também artigos 22/24 da Lei 4.864/65, 51 da Lei 10.931/04 e artigo 286 e ss. do CC).
No caso, ocorre a cessão de direitos creditórios dos futuros direitos de compromisso.
A construtora/incorporadora antecipa a financiadora a cessão fiduciária dos direitos de créditos contra os compradores das futuras unidades habitacionais, e a medida que estas são negociadas, efetiva a cessão antecipada (ver Bol Eletrônico do Irib n. 42 – Cessão Fiduciária – Dr.ª Maria Helena Leonel Gandolfo, e Registro de Imóveis – Afrânio de Carvalho – Edição Forense – 3ª Edição – Rio de Janeiro 1.982 – página 147).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.011.

Retificação Administrativa Notificação

Consulta:

Numa retificação administrativa, foi expedida notificação através do Cartório de C., para quatro pessoas confrontantes, proprietárias de um imóvel.
O Cartório de C. notificou três delas e certificou o falecimento de uma.
Se com a concordância de um dos condôminos do imóvel confrontante pode ser feita a retificação, nesse caso por ter sido feita a notificação de três condôminos, o cartório deve aceitar como notificado?

Resposta: Sim, a serventia poderá aceitar como cumprida a notificação, pois feita a três dos condôminos, nos termos do parágrafo 10º do artigo n.213 da LRP, do item 124.9, letra “a” do Cap. XX das NSCGJSP, e do Protocolado C. 36.477/04 – Capital – Parecer n. 326/2004- E – DOE de 26.01.05.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Maio de 2.007.

Loteamento Certidão Criminal

Consulta:

Para o registro de loteamento, deve o cartório exigir certidão criminal dos sócios de uma pessoa jurídica que foi a anterior proprietária do imóvel?

Resposta: O parágrafo 1º do artigo 18 da Lei 6.766/79, diz que as certidões exigidas para o registro do loteamento/desmembramento, também devem ser extraídas em nome daqueles que nos mencionados períodos (10 anos), tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
O item n. 165 do Capítulo XX das NSCGJSP, também repete a exigência com maior clareza.
Por seu turno, o item 165.1, diz que se tratando de pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais da loteadora.
Note-se que fala em certidões criminais dos representantes legais da loteadora, nada mencionando em relação aos representantes legais dos proprietários anteriores, no caso de pessoa jurídica.
Contudo, este último item referido (165.1) não pode ser interpretado isoladamente, deve ser em conjunto com o item 165, ou seja, em sendo os proprietários ou titulares de direitos reais do imóvel nos últimos 10 anos pessoas jurídicas, as certidões dos distribuidores criminais devem ser extraídas em nome de seus sócios. Ou seja, deverá sim a serventia exigir as certidões dos distribuidores criminais dos sócios de pessoa jurídica que foi anterior proprietária do imóvel nos últimos 10 anos.
A rigor, conforme a Lei n. 9.605/98 (artigos 3º e 22º), até mesmo a pessoa jurídica pode ser responsabilizada por crime.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Maio de 2.007.

Retificação Administrativa

Consulta:

Numa retificação administrativa os confrontantes dos fundos do imóvel faleceram (marido e mulher), a escritura da aquisição dos mesmos ainda não foi registrada.
Nesse caso quem deve concordar com a retificação?

Resposta: Num primeiro momento é preciso verificar quem os interessados na retificação indicaram como confrontantes, lembrando que a exemplo dos loteamentos a notificação também deverá ser dirigida no local do imóvel confrontante (parágrafo 3º do inciso II do artigo 213 da LRP).
Consoante parágrafo 10º do artigo citado: “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes”.
Ocupantes, são aqueles que ostentam interesse jurídico e econômico, pode ser posseiro, herdeiro, usufrutuário, adquirente que ainda não registrou seu título, etc.
No caso concreto, se tem a notícia de que os confrontantes dos fundos seriam “ocupantes” que não haviam registrado o seu titulo aquisitivo, no entanto esses “ocupantes” já são falecidos.
Desta forma, entendo s.m.j., de que quem deve concordar (anuir) a retificação, a rigor, seria o inventariante dos “ocupantes” falecidos, juntando-se prova da aquisição (escritura) e do termo de compromisso do (a) inventariante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Maio de 2.007.

Partilha Usufruto

Consulta:

Foi apresentado o formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento de Amadeu, sendo que o mesmo possuía dois imóveis, uma casa nesta cidade e um imóvel rural no estado do Mato Grosso.
Na descrição do imóvel desta cidade, o advogado estimou o mesmo em R$ 51.642,73.
No pagamento foi atribuído à viúva-meeira o direito de usufruto sobre o imóvel no valor de R$ 10.107,00 e no pagamento aos três herdeiros filhos, foi atribuído 33.3333% da nua propriedade do imóvel no valor de R$ 10.383,93 para cada um, que somando os pagamentos da viúva e dos herdeiros totaliza R$ 41.258,79.
Queria saber se essa partilha está correta e se o cartório pode proceder ao registro nos termos em que a mesma foi feita, pois entendo que o pagamento da viúva deveria ser de R$ 25.821,36 e de cada um dos herdeiros filhos R$ 8.607,12, totalizando os R$ 51.642,73, valor estimado ao imóvel?
Outra questão é a descrição do imóvel a ser registrada a partilha, matricula nº. 9.919, como se pode verificar o imóvel não possui todas as medidas perimetrais, área quadrada, na confrontação consta por outro lado com Fernandes de tal e fundos com Antonio ou quem de direito. Nesse caso há necessidade da retificação judicial ou administrativa?

Resposta:

1. Como a descrição do imóvel é precária e insuficiente e ainda consta a expressão “com quem de direito” vedada pelo item 48.IV do Capitulo XX das NSCGJSP, o imóvel deverá ser previamente retificado judicial ou administrativamente a fim de possibilitar o registro do formal de partilha conforme recentes decisões do Conselho Superior da Magistratura do Estado (AC. 517-6/1; 430-6/4 e563-6/0 entre outras).
2. É perfeitamente possível a partilha do usufruto para a viúva em pagamento de sua meação e da nua-propriedade aos herdeiros em pagamento de seu quinhão (ver AC. 008597-0/1 – São Vicente Sp.), no entanto a atribuição dos valores deve ser proporcional a não ensejar recolhimento de imposto (torna), devendo a partilha ser aditada nesse sentido conforme entende a serventia, ademais, a soma dos valores não atinge o valor atribuído ao imóvel.
A Nota Devolutiva deverá ser minutada nos termos acima expostos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Maio de 2.007.

Alteração de Imóvel Rural Para Urbano

Consulta:

Existe um imóvel rural matriculado neste Oficial e foi apresentado requerimento, planta e memorial descritivo da área rural e da urbana, assinados pelo proprietário, acompanhado da Lei e certidão Municipal, passando parte desse imóvel para urbano.
Queria saber se posso averbar a urbanização da área e descerrar matrículas para a mesma e outra para o imóvel rural, constando o número do INCRA, como cadastro dos dois imóveis, pois a parte alegou que somente poderá cancelar o INCRA e o DTR, após a abertura da matrícula da área urbana?

Resposta: É perfeitamente possível que um imóvel rural ou parte deste, passe a integrar o perímetro urbano, pois o que define o imóvel como rural ou urbano é a sua destinação, e a rigor, já deveria ser cadastrado como tal.
No caso concreto, parte do imóvel passou a integrar o perímetro urbano através de Lei Municipal comprovada por certidão expedida pela Municipalidade e o Município tem autonomia sobre seu território. Existindo requerimento, planta, memorial e documento oficial (do Município – Lei, certidão), definindo qual a área urbana e qual a área que permanece como rural, averba-se na matricula mãe como requerido, abrindo duas novas matrículas (uma rural e outra urbana), encerrando-se a matricula primitiva.
Na matricula do imóvel rural constará o número do INCRA como cadastro, na matricula do imóvel urbano não deverá constar o número do INCRA como cadastro, pois o imóvel por Lei e comprovado por certidão, passou para o perímetro urbano, devendo o seu cadastro municipal ser averbado posteriormente.
A alteração do zoneamento é feita por Lei dentro do que a Constituição Federal confere ao Município no exercício de sua competência. Assim, não há necessidade de se exigir que para se averbar alteração da situação física do imóvel, isto é, que passou a integrar o perímetro urbano, se exija autorização ou anuência do INCRA. Isto porque, o Município não precisa pedir anuência do INCRA para exercer atividade que e por força da Constituição Federal é de sua exclusiva competência.
O que ocorre é que imóveis situados em zona de expansão urbana, para serem loteados e por força do artigo 53 da Lei 6.766/79, exige para os Oficiais que seja apresentada prova de AUDIÊNCIA (que não pode ser confundida com ANUÊNCIA) do INCRA.
A averbação deverá ser feita nos termos do item n. 110 do Capitulo XX das NSCGJSP. (ver também item 2.2. da NB n. 17 do INCRA).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Junho de 2.007.

Retificação Administrativa Formal

Consulta:

Existem nesta serventia, inúmeros imóveis em que constam todas as medidas perimetrais, faltando à área quadrada.
Recebi um formal de partilha para registro, em que o imóvel é objeto da transcrição nº. 1.854, desta serventia, não possuindo a área quadrada.
Queria saber se posso fazer o registro do mesmo?
Em caso negativo, o terreno tem que ser retificado, judicialmente ou administrativamente ou a parte apresentando requerimento, croqui e memorial descritivo do imóvel, elaborado por um engenheiro, acompanhado de uma certidão da Municipalidade, o cartório pode averbar a área quadrada do imóvel?

Resposta: Como dito anteriormente, a retificação administrativa implantada pela Lei n. 10.931/04, veio para facilitar as retificações de registro e como uma ferramenta para ser utilizada.
Lembramos que atualmente, em termos de precariedade de descrição, existem inúmeros julgados do CSM do Estado, que entre eles destacamos as seguintes: 517-6/1 – Bragança Paulista; 524-6/3 – Serra Negra; e 563-6/0 – Limeira.
Portanto, imóveis nessas condições devem ser previamente retificados, podendo os interessados optarem pela via judicial ou administrativa (artigo 212 LRP).
Quando o imóvel possuir as medidas perimetrais, a retificação poderá ser feita nos termos do artigo n. 213, II, letra “e” da LRP., bastando a apresentação de requerimento do interessado acompanhado de memorial, croqui, elaborado por engenheiro ou profissional habilitado e ART, o que poderá ser complementado por certidão municipal.
No caso concreto, opcionalmente, poderá o formal de partilha ser registrado da forma que se encontra, se concomitantemente com este, for solicitada à retificação acompanhada dos documentos acima referidos. Far-se-á, primeiramente a retificação para logo em seguida poder registrar o formal de partilha nos termos do parágrafo 13º da Lei dos Registros Públicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Julho de 2.007.

Loteamento Certidão Objeto de Pé

Consulta:

Foi apresentado documentos para o registro de um loteamento, e em nome de um dos anteriores proprietários do imóvel, consta quatro protestos, nos valores de: R$ 500,00, saldo, R$ 2.000,00, saldo, R$4.725,30 e R$ 5.888,55 e na certidão do distribuidor Cível do Fórum Central João Mendes Junior de São Paulo Capital, constou uma “ação/incidente processual – declaratória (em geral)”, distribuída em 31-3-2004.
A serventia solicitou a certidão de objeto de pé da ação acima mencionada e a parte interessada, está alegando de objeto de pé, somente ficará pronta após o dia 10-8-2007, em virtude do processo estar com o perito, e as exigências tem que ser satisfeitas até o dia 9-8-2007, vencendo-se o prazo das exigências, vence todas as certidões já juntadas no processo.
A parte fez requerimento dirigido à esta serventia, dando cumprimento as exigências e alegando que os valores dos protestos são ínfimos e não prejudicarão os futuros adquirentes dos lotes e a certidão do objeto de pé da ação, não é necessária, uma vez que na data de sua distribuição 31-3-2004, o executado já havia transferido em 10-1-2003, o imóvel de seu nome.
Queria saber se com a justificativa da parte, o cartório pode expedir o edital do loteamento?

Resposta: Nos termos do item n. 166 do Capitulo XX das NSCGJSP., as certidões complementares (Objeto de Pé – Natureza da Ação e situação do processo – em que fase se encontra) é necessária sempre que das certidões pessoais e reais constar distribuição de ações cíveis.
Em que pese o executado ter transferido o imóvel antes da distribuição da ação de execução, e que tal ação pode não interferir no registro do loteamento, a situação precisa ser avaliada através de documento oficial e a certidão complementar não pode ser dispensada, pois necessária por disposição normativa e para a avaliação da situação, do risco. Na dúvida e pelo tipo de ação, deve sim ser apresentada a certidão objeto de pé.
A ação poderá sim envolver o imóvel (perícia) e comprometer o empreendimento, e a maneira de se ter certeza é a apresentação da certidão, pois o que está em jogo é a segurança dos futuros adquirentes (por falta de um grito se perde uma boiada).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Agosto de 2.007.

Retificação Administrativa Herdeira

Consulta:

Está sendo retificado um imóvel, tendo como confrontante nos fundos, o imóvel objeto da transcrição nº 984, deste Oficial, que titula em nome de Silvino, casado. Silvino e sua esposa são falecidos há vários anos e até o presente momento não foi feito o inventário e segundo o engenheiro que está fazendo a retificação, os herdeiros não querem fazer o inventário. Sendo que uma das herdeiras, filha de Silvino, cuida da casa e se prontificou a assinar a retificação como ocupante do imóvel.
Se a herdeira filha assinar a retificação como ocupante do imóvel, o cartório pode proceder à retificação?

Resposta: Entendo que sim, considerando-se o parágrafo 10º do artigo n. 213 da LRP, e porque essa filha herdeira não é mera ocupante na condição de detentora, empregada, comodatária, locatária ou mesmo possuidora direta em função de contrato, e ostenta interesse jurídico e econômico. No entanto, seria de bom tom juntar cópia da certidão de nascimento dessa herdeira e de óbito de seus pais.
Maior segurança seria edital a ser feito dirigido aos herdeiros de Silvino e s/mr., porém, desnecessário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Agosto de 2.007.