Balanço Patrimonial

Consulta:

Apresentado para averbação Ata de Assembléia da Associação Regional de Modelismo – ARM, que aprova o balanço patrimonial do exercício de 2006 da entidade.
Pergunta-se:
É necessário exigir o referido balanço?

Resposta: A averbação (registro) é da ata de aprovação do balanço e não haverá a necessidade de solicitar a apresentação do balanço, a não ser se fizer menção de que referido balanço consta anexo na ata.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.007.

Doação Entre Cônjuges

Consulta:

Luis e Gislena adquiriram imóvel por escritura em 07/04/1981, casados no regime da comunhão parcial na dita escritura constando Luis casado com Gislena. Agora apresentaram para registro outra escritura, datada de 14/11/1991, na qual Luis faz a doação de 50% da sua metade disponível no dito imóvel para a sua esposa Gislena, passando ela a deter a totalidade do imóvel, em conformidade com os artigos1788 e 1789 do CC de 1916.
Pergunta-se é possível registrar ou não tal escritura?

Resposta: A doação entre cônjuges é possível nos seguintes casos; no regime da separação convencional, em virtude da inexistência de bens comuns, no regime da comunhão parcial de bens em relação aos bens particulares, no regime da comunhão universal dos bens excluídos da comunhão, no regime da participação final dos aquestos, desde que os bens sejam próprios de cada cônjuge e estejam excluídos dos aquestos.
No caso concreto, a aquisição do imóvel foi onerosa operando-se a comunicação quando da aquisição, impedindo a doação entre cônjuges, pois impossível à individuação ou estremação da meação de cada cônjuge, o que somente ocorrerá no caso de partilha, pois antes não há meação, mas sim uma universalidade de bens.
A doação de um cônjuge a outro, assim como a venda e compra, somente será possível em relação aos bens excluídos da comunhão.
Ademais, a doação entre cônjuges não será válida se subverter o regime de bens, não podendo contrariar sua índole respectiva.
Desta forma, o registro não será possível (ver também artigos nºs 544/548 e 549 do CC/02).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Janeiro de 2.007.

Doação Direito de Acrescer

Consulta:

01. Imóvel doado para fulano e sua mulher, casados no regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei Federal 6.515/77.
02. Com o falecimento do marido, a esposa requereu nesta serventia, a averbação do óbito, bem como solicitou a averbação da consolidação da propriedade total em seu nome com amparo no artigo 551, parágrafo único do CCB/025.
Pergunta-se:
a) É possível proceder a averbação solicitada ?
b) Caso seja possível, existe incidência do ITCMD ?
Grato pela atenção.
14.08.2007.

Resposta: Respondo positivamente a questão nos termos do artigo citado, com a observação de que não se trata de consolidação de propriedade (como nos casos de usufruto, etc), mas de direito de acrescer (subsistir na totalidade nos termos da Lei).
Sob o aspecto do RI, basta a averbação do óbito do cônjuge falecido à margem da transcrição do imóvel ou na matrícula, se ela já tiver sido aberta.
A finalidade da exceção contida no parágrafo único do artigo 551 do CC, não é outra senão a do favorecimento do cônjuge sobrevivo em razão da relação patrimonial.
A parte do cônjuge morto não se transmite ao sobrevivo, mas subsiste na integridade para o sobrevivo.
Portanto, não existe incidência de ITCMD, mesmo porque, não previsto na legislação estadual (ver nesse sentido AC 441-0; 1.210-0 e Bol. Eletrônico Irib n. 2691 de 10.10.2006).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.007.

Direito Real de Habitação

Consulta:

01. Apresentado para registro Formal de Partilha dos bens deixado por falecimento de fulana.
02. Nos pagamentos, contam:
a. Direito Real de Habitação do cônjuge sobrevivente (art. 1.831 – CCB/02).
b. Usufruto Vitalício do imóvel ao cônjuge sobrevivente
Pergunta-se:
É possível constituir o direito real de habitação em conjunto com o usufruto vitalício.
Grato pela atenção.
16.08.2007.

Resposta: Apesar de as regras do usufruto se aplicar a habitação, esta se diferencia do usufruto, pois é direito personalíssimo que só se limita a ele e é restrita a ocupação. Para o direito real de habitação, há necessidade de que a construção esteja previamente averbada e o direito real de habitação, nos termos do artigo n. 1.831 do CC, também é possível desde que o imóvel destinado à residência da família seja o único a inventariar.
Recentemente (16 de Março p.p.), respondemos a uma consulta feita pela serventia pela possibilidade do registro do direito real de habitação nessas condições (artigo 1.831 do CC).
No entanto, no quadro que se apresenta, foi constituído pelo formal de partilha dois direitos reais sobre a coisa alheia (júris in re aliena) sobre um mesmo imóvel, o que torna impossível a constituição de ambos.
No caso, a viúva meeira já está recebendo o usufruto vitalício sobre o imóvel, desdobrando-se a posse do bem, e não se constitui direito real sobre coisa da qual se é proprietário (usufrutuária), sendo que o direito real maior, por excelência, já engloba toda a possibilidade de usar, gozar e dispor da coisa (ao nu proprietário p.e., locação, etc).
Portanto, não é possível constituir (registrar) o direito real de habitação juntamente com o usufruto.
No entanto, e pelo princípio da cindibilidade, poderá ser resolvida a questão sem a necessidade de se aditar o formal de partilha, bastando para isso, que a interessada requeira somente o registro do usufruto vitalício em seu nome.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Agosto de 2.007.

Escritura Pública de União Estável

Consulta:

É possível o registro de Escritura Pública de União Estável no Registro de Títulos e Documentos ?

Resposta:

A União Estável foi reconhecida pelo parágrafo 3º do artigo n. 226 da Constituição Federal de 1.988, e vem regulamentada pela Lei 9.278/96 (ver também Lei 8.971/94). O Código Civil de 2.002, impõe os requisitos de “convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família” (artigo n. 1.723/1.727).
O contrato de união estável é indispensável para a garantia daqueles que vivem juntos como se casados fossem, e encontra espaço registrável no Oficio de Títulos e Documentos.
A União Estável tem que apresentar algumas características para ser formalmente reconhecida; deve ser uma união pública, contínua e as partes devem ter a intenção de constituir uma família.
Assim, nada obsta que os companheiros afirmando a vida comum mantida, ajustem por escrito termos de sua convivência para melhor ordenamento da união estável.
É importante que seja feito um contrato que pode ser celebrado em uma determinada data, porém mencionando em seu corpo a data na qual teve início a relação, demonstrando assim o prazo da existência do relacionamento.
No contrato de união estável devem ser abordados todos os itens que o casal julgue importante, podendo o seu texto tratar de pensão alimentícia, guarda e visitação de filhos, partilha do patrimônio etc., com a vantagem de as partes poderem estipular o que quiserem, o que lhes for mais conveniente, desde que não haja contrariedade à Lei.
Como o registro do contrato é mais para fins de conservação de data e probatório (validade contra terceiros – artigos 127, VII e 132, II da LRP), a verificação pelo serventuário não terá a necessidade de ser mais profunda, devendo o registro acessar ao RTD.
A rigor, como foi realizado através de escritura pública, não necessitaria ser registrado em RTD, contudo segue-se o princípio de instância ou rogação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Agosto de 2.007.

Usufruto Deduto ou Deducto

Consulta:

01. Escritura já registrada na qual foi doada a nua propriedade para a filha, com reserva de usufruto vitalício para o doador.
02. Recolhido o ITCMD apenas sobre a nua propriedade.
03. Agora Usufrutário e nu-proprietários apresentaram escritura de venda e compra do referido imóvel para terceiros.
04. Alega o tabelião que neste caso não existe incidência do ITCMD, ou seja, entende o tabelião que não existe incidência na constituição do usufruto por reserva, visto que ele doador nada transmitiu, apenas reservou aquilo que já possuia.
Pergunta-se:
a) Procede este entendimento ?
b) Em caso afirmativo, qual a fundamentação ?

Resposta: Entendo que não, se o tabelião afirma ele é que deverá dar a fundamentação.
Para o registro da escritura, deverá ser recolhido além do ITBI devido pela venda e compra, o ITCMD devido pela consolidação da propriedade, pois por ocasião da doação o imposto foi recolhido somente sobre 2/3, conforme faculta a lei (artigo n. 31, parágrafo 3º do Decreto Estadual n. 46.655/02 – ver também artigo 12, parágrafo 2º itens 3 e 4; 31, II, “c” e 48-A).
O Usufruto reservado é o mesmo que usufruto deduto ou deducto.
E o usufruto deducto ou reservado somente pode ser constituído por contrato e sempre depende por sua instituição do registro, ainda que se tratando de simples reserva.
Quando os proprietários alienam o imóvel e reservam o usufruto, na realidade transmitem a propriedade e sob forma de reserva criam o direito real do usufruto.
Na prática é que se diz que venderam (doaram) a nua propriedade e reservaram o usufruto, contudo inexiste o usufruto deducto ou deduzido, pois o usufruto está sendo criado, gerado com um título, e o direito real só nasce com o registro.
O usufruto em nosso direito é constitutivo, com registro autônomo e obrigatório, sem o que não pode valer erga omnes ainda que verse sobre simples reserva (ver RDI n. 54 item 3 – Jurisprudência Notarial e Registral – 3.1.6 – Usufruto Deducto – APC 99.458-0/9).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Agosto de 2.007.

Cópia Reprográfica Autenticada

Consulta:

Esta serventia sempre exigiu certidões expedidas pela Prefeitura Municipal, na via original. Foi apresentado uma cópia reprográfica autenticada da certidão expedida pela PMSC, esclarecendo que o imóvel foi inserido no perímetro urbano do município, de acordo com a Lei…
Devolvemos o documento exigindo a apresentação no original, entretanto a
parte interessada não se conforma com a exigência.
Pergunta:
As certidões podem ser apresentadas na forma de cópia autenticada
31/08/2007

Resposta: Entendo que sim. Muitos documentos apresentados por cópia autenticada podem ser aceitos para a prática de certos atos, tais como certidões de nascimento, casamento, óbito, certidões de desmembramentos de unificações, CNPJ, CPF, CIRG, IPTU, ITR, CCIR, etc.
Resta evidente, que se houverem indícios de falsificação ou adulteração, deverá ser exigida a apresentação do original.
Os itens ns. 164 e 201 do Capitulo XX das NSCGJSP, pe., mencionam que os documentos apresentados para os registros de loteamentos e incorporações podem ser aceitos por cópias reprográficas, desde que autenticadas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Agosto de 2.007.

Distrato RCPJ

Consulta:

Se uma empresa cujo objetivo pertence à CORCESP., quando do distrato desta empresa é necessário visto da CORCESP ?

Resposta: Respondo positivamente a questão, deve a empresa colher o visto do CORSESP no distrato para que este possa acessar ao RCPJ(ver Boletim RTD Brasil n. 127 – 649).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Agosto de 2.007.

Sociedade Baixa da Empresa

Consulta:

Uma empresa, no caso despachante policial, registrada nesta Serventia em 1980, tendo como sócios marido e mulher casados no regime da comunhão universal de bens. Os sócios marido/mulher foram a junta e registraram a empresa, mesmo sendo casados, a Junta Comercial entendeu que os mesmos tem direito adquirido e por isso podem registrar, apesar do regime. Agora vieram ao cartório e solicitaram a baixa da empresa, é possível ? Eu teria que barrar a baixa com base no Código Civil atual ?
Obrigado.

Resposta: Para a transformação de sociedade simples para sociedade empresária, deve o registro ser feito primeiramente na Junta Comercial e como ato subseqüente dar baixa (encerramento) do RCPJ.
O artigo 977 do CC, veda a sociedade entre cônjuges ou destes com terceiros quando o regime de bens dos sócios casados for o regime da CUB ou o da separação obrigatória de bens (Sum, 377 STF).
No caso concreto, não está havendo constituição de sociedade no RCPJ, ao contrário, está ocorrendo à baixa (encerramento).
O fato de a JUCESP ter aceito o registro nessas condições é questão que refoge ao RCPJ.
A baixa que se solicita é conseqüência do ato praticado na Junta Comercial, e como se trata de baixa, a prática do ato poderá ser feita independentemente do regime de casamento dos sócios, pois a sociedade já se encontra registrada desde 1.980, e se a baixa não ocorresse teriam que fazer as adaptações necessárias à luz do NCC.
A recíproca não é verdadeira, ou melhor, se fosse ao contrário, o ato não poderia ser praticado em face do regime de casamento do casal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Agosto de 2.007.

Retificação Administrativa Venda e Compra

Consulta:

Imóvel registrado em nome de JOÃO e de JOSÉ, 50% de cada um.
Tem registro na matrícula em que JOÃO doou aos filhos TICO e TECO a nua-propriedade dos seus 50%, reservando, obviamente, o usufruto sobre tal.
Em andamento no cartório um processo de retificação de área requerido pelo JOÃO, aquele usufrutuário acima.
Vou exigir que o pedido seja assinado pelos nús-proprietários ou que apresentem anuência/concordância com o pedido.
Também estava prestes a pedir tal anuência do co-proprietário JOSÉ, o primitivo dono dos outros 50% do imóvel.
Acontece que acaba de ingressar (posteriormente ao pedido de retificação) uma escritura de compra e venda em que JOSÉ vende a sua parte para PAULO, um terceiro (até então desconhecido).
PERGUNTO:
1 – Posso registrar essa escritura antes que termine o processo de retificação ou ela deverá aguardar a solução do processo?
2 – Devo pedir a anuência para com a retificação para o JOSÉ ou para o atual adquirente, PAULO.
08-12-2.010

Resposta: Como o requerimento de retificação não é excludente ou contraditório com o título de venda e compra apresentada a registro, e a sua precedência não decorre de prioridade, a escritura protocolada uma vez qualificada positivamente, deverá ser registrada e o atual proprietário/condômino Paulo, notificado do requerimento de retificação (Provimento CGJSP nº 02/05 – itens 124.2 e 124.4 do Capítulo XX das NSCGJSP ver também item 124.8).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Dezembro de 2.010 (Dia de N.S da Conceição).