Compra e Venda Definitiva

Consulta:

Temos na matrícula 6137 o registro de uma escritura pública de compromisso de compra e venda, datado de maio de 1979, mpela qual o IPESP se comprometeu em vender o imóvel seu objeto para Pedro S. E SUA MULHER Laura S.
Agora foi prenotada a escritura de venda e compra definitiva, porém nesse título vem constando “e de outro lado como OUTORGADO COMPRADOR: PEDRO S., aposentado, capaz, casado no regime da comunhão universal de bens anteriormente à vigência da Lei 6.515/77, com a Sra. LAURA S., administradora do lar, matrímônio realizado aos 07/12/1970”,…
Pergunto se vislumbra algum problema no registro dessa escritura definitiva, pois que o compromisso do IPESP era vender para ambos. Agora na escritura está vendendo apenas para ele, muito embora – até onde entendo – não deverá sofrer prejuízo algum a esposa, já que é casada com ele sob o regime da comunhão universal de bens.

Resposta: A promessa de compra e venda foi feita a Pedro e sua mulher Laura, e cumprido através de escritura definitiva a favor de Pedro casado com Laura, pelo regime da CUB, anteriormente a Lei 6.515/77, e, portanto sem pacto antenupcial.
Na realidade e de fato, a escritura definitiva deveria ter sido outorgada a favor de Pedro e sua mulher Laura.
No entanto, levando-se em conta a existência de anterior compromisso de compra e venda registrado que não será cancelado, mas cumprido o regime de casamento do casal, assim como a época da realização do casamento, não haverá implicação alguma e nenhuma alteração patrimonial, podendo o registro da escritura definitiva ser feito sem óbice algum, pois não haverá prejuízo as partes.
Ademais, o compromisso permanece no fólio real para esclarecer e sanar eventuais e futuras dúvidas.
No entanto, por cautela e para evitar uma escritura de re-ratificação, poderá se assim entender a serventia, solicitar um requerimento (simples) dos interessados para que o registro possa ser feito da forma apresentada, uma vez que não implicará em nenhuma alteração de ordem patrimonial, da mesma forma que se o marido doasse 50% do imóvel ao seu cônjuge e considerando também o artigo n. 112 do CC.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Novembro de 2.010.

Alteração do Estatuto da Fundação

Consulta:

Estou com duas fundações alterando o estatuto, como proceder? A alteração deverá ser por escritura pública? Na alteração do estatuto da fundação, deverão constar os arts exigidos no NCCB nas associações?
Obrigada

Resposta: A regra do artigo n. 62 do CC, exige para a criação de uma fundação escritura pública ou testamento, no entanto, as alterações dos estatutos da entidade poderão ser feitas tanto por instrumento público, como através de instrumento particular, pois não se estará criando, mas apenas alterando ou adaptando os estatutos.
Na alteração dos estatutos deverão ser observados os artigos do código civil referentes às fundações (62/69), com destaques aos artigos 62, parágrafo único, 67 e 68, evidentemente com a aprovação do MP (artigo 67, III), e a disposições gerais do CC (artigo 46 do CC), não devendo constar os requisitos exigidos pelo CC para as associações que são entidades semelhantes, porém diferentes.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Novembro de 2.007.

Reserva Legal

Consulta:

01. Imóvel rural objeto da matricula nº 9137, contendo uma área superficial total de 955,26 hectares de propriedade de Mario.
02. Imóvel rural objeto da matricula nº 8.029, contendo uma área superficial total de 242,00 hectares de propriedade de Mario.
03. Os imóveis supra mencionados estão cadastrados junto ao INCRA sob um único número e por conseqüência a ares total do imóvel constante do CCIR é de 1.197,26 hectares.
04. Agora pretende o proprietário, averbar Reservas Legal incidentes sobre os dois imóveis.
Pergunta-se:Tendo em vista a existência de um único cadastro junto ao INCRA, esta serventia fica obrigada a exigir o georreferenciamento aos imóveis com a Certificação do INCRA?

Resposta: A unidade imobiliária possui dois conceitos distintos.
Para o INCRA, unidade econômica rural engloba áreas registradas e áreas de posse, segue as normas do Direito Agrário, as áreas são continuas.
Para o Registro de Imóveis, segue a matricula (ou transcrição), ou seja, a propriedade imobiliária juridicamente constituída (Direito Registral).
No caso concreto, os imóveis não estão individualmente cadastrados no INCRA, ao contrário, estão cadastrados em uma única área com 1.197,26, que nos termos do Decreto n. 4.449/02 (artigo 10), o prazo para ser feito o georreferenciamento já se expirou, caso fosse considerada a área total dos dois imóveis.
Pelo artigo 5º do Decreto Estadual n. 50.889, já é exigido (na maioria dos casos) o georreferenciamento para as Reservas Legal.
Pelo parágrafo 7º do artigo 1º da Lei 10.267/01, é exigido que a averbação da reserva legal seja comunicada ao INCRA, que ao recebê-la certamente interpretará da forma que interpreta pelo Direito Agrário que as propriedades são um só todo da forma que está cadastrada e exigirá o georreferenciamento dos imóveis com a certificação.
Desta forma, entendo s.m.j., que deve sim a serventia exigir o georreferenciamento dos imóveis objetos das matriculas de nºs: 9.137 e 8.029, para proceder as averbações das Reservas Legal, ou ao menos um documento de dispensa expedido pelo INCRA.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Fevereiro de 2.007.

Averbação Premonitória

Consulta:

01) Apresentada certidão especificando a distribuição de “ação ordinária” contra a empresa Carol e contra o José Luiz.
02) Especifica a certidão que a mesma foi expedida a pedido do auto para fins de averbação no registro de imóveis, referente ao imóvel objeto da matrícula nº. 10.657.
03) O Sr. José Luiz, figura na matrícula apenas e tão somente como proprietário de 1/3 da nua propriedade do imóvel.
Pergunta-se:
a) É necessário constar da certidão de averbação premonitória, o nome da esposa do Sr. José Luiz.
b) Este tipo de ação permite a averbação na matrícula.
c) Seria necessário especificar na certidão que incide tão somente a parte ideal correspondente a 1/3 da nua propriedade do imóvel.
04/12/2.007.

Resposta: A averbação premonitória prevista no artigo n. 615-A do CPC, tem a finalidade de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade.
Para tanto, o interessado deve apresentar no cartório requerimento acompanhado de certidão comprobatória do ajuizamento da ação de execução, em que conste a identificação das partes envolvidas e o valor da causa. Não há necessidade de certidão detalhada, podendo ser em breve relatório desde que possua os requisitos exigidos pelo CPC (artigo 615-A), não devendo constar necessariamente, o nome da esposa do requerido (artigo 282 do CPC), o que poderá, ser for o caso, complementado no requerimento.
No entanto, no caso em tela trata-se de ação de exceção de preço pago cumulada com perda e danos (ação de conhecimento em fase cognitiva) e não ação de execução (ainda – processo sincrético – conhecimento+ execução – fase cognitiva + fase de execução), e considerando o teor do artigo citado, não é o ajuizamento de qualquer ação que poderá ser averbada, devendo a averbação solicitada ser negada por falta de amparo legal.
A certidão da existência da ação deve conter os requisitos exigidos pela lei (identificação das partes e valor da causa), devendo o (s) imóvel (eis) ser especificado no requerimento sem necessidade de sua descrição, apenas com a indicação do registro (matricula/transcrição), podendo nesse caso, ser especificado tratar-se da parte ideal de 1/3 do imóvel (no requerimento), o que já consta da matrícula.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Dezembro de 2.007.

Termo de Endosso

Consulta:

Foi apresentado “Termo de Endosso” firmado pela credora de Cédula de Produto Rural, que encontra-se registrada no livro 3 desta CRI.
Neste termo, a credora comunica que tal cédula foi endossada a outra empresa e solicita averbação para que conste que a nova denominação da credora.
É possível tal averbação?
24-11-2.010.

Resposta: A Cédula de Produto Rural – CPR, que é um título de crédito ao qual também se aplicam as normas do direito cambial (artigo 10 da Lei 8.929/94), foi instituída também com o fito de circular até mesmo nos mercados de bolsa (artigo 19 da Lei), devendo a cláusula à ordem constar do título, bem como o nome do credor (artigo 3º, III da Lei citada).
Portanto, nos termos do artigo n. 910 do CC/02, o endosso deve ser lançado pelo endossante no verso ou anverso do próprio título, não podendo ser aceito “Termo de Endosso” em separado.
Poderá eventualmente, ser aceito em documento de alongamento integrante do próprio título (ver também Lei Uniforme de Genebra – LUG – promulgada pelo Decreto nº 57.663/66 – artigos 13 e 19 do Anexo I). E isso por ser a CPR um título de crédito à ordem passível de circulação em cumprimento ao princípio da literalidade dos títulos de crédito, por ser o endosso um ato formal que no caso só pode ser lançado no título de crédito ou na folha de alongamento (integrante do próprio título), e finalmente para proteção e garantia do endossatário, pois eventualmente o título já poderia estar circulando por outro endosso.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.010 (CIGM-53)

Doação a Casal CPB

Consulta:

01. Apresentada para registro escritura de Doação pura e simples para Atazilvo e s/m. Maria, casados sobre o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal 6.515/77.
02. Consta da escritura que a outorgante doa o imóvel a seu filho e nora, considerando, nos termos do disposto do artigo 551, parágrafo único do CCB, marido e mulher, de forma que, na falta de um, a doação subsistirá na totalidade para o cônjuge sobrevivo.
Pergunta-se:
Aplica-se o artigo 551, § único, aos donatários supra mencionados ?
Obs: só encontrei jurisprudência quando casados no regime da comunhão universal de bens.
Grato pela atenção.
04.01.2008.

Resposta: Como a doação foi feita ao casal Atazilvo e Maria, o parágrafo único do artigo 551 do CC, tem sim aplicação ao caso que se apresenta, pois pouco importa o regime de casamento adotado pelos donatários.
A vontade do doador deve ser preservada e a Lei não faz nenhuma distinção quanto ao regime do casamento (nesse sentido ver: “Efeitos da Doação no Registro de Imóveis” – Dr. Elvino Silva Filho – RDI n. 19/20 item 7.3.1; Direito Registral Imobiliário – Editora Safe – Porto Alegre 2.001 – Doação Cláusula de Acrescer Art. 1.178 CC/16 – Dr. Ademar Fioranelli, páginas 122/126 e Bol. Eletrônico Irib n. 2.691 de 10/10/2006 – O Direito de Acrescer na Doação: Algumas Observações sobre o Parágrafo Único do artigo 551 do CC – Dr. Francisco José Rezende dos Santos).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.008.

Averbação Premonitória

Consulta:

1. Apresentado nesta serventia certidão extraída nos termos do artigo 615-A do CPC, visando noticiar na matrícula a existência da ação.
2. O interessado apresentou juntamente com a certidão expedida pelo Ofício de Distribuição, um requerimento firmado por advogado, indicando em qual matrícula deseja seja efetuada a referida averbação.
Pergunta-se:
1. É necessário exigir do interessado a procuração para o advogado ? Em caso positivo, qual a fundamentação ?
Grato pela atenção.
23 de Janeiro de 2.008.

Resposta: Via de regra, essas averbações (premonitórias) são requeridas pelo interessado (exeqüente), representado pelo advogado que o representa na execução (artigo 38 do CPC), ou seja, o exeqüente mencionado no artigo 615-A do CPC é representado pelo advogado.
E no caso de requerimento, solicitando averbação da existência de ação de execução (averbação premonitória), estando o exeqüente representado pelo seu advogado, não há necessidade de apresentação de procuração específica (com poderes especiais para tal), bastando a apresentação juntamente com o pedido de cópia da procuração “ad judicia” do processo de execução para fazer prova de representação, podendo até mesmo esta ser dispensada se da certidão do distribuidor constar que o advogado do processo é o mesmo que assina o requerimento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Janeiro de 2.008.

Empresa Estrangeira

Consulta:

Em 1996, uma empresa Uruguaia sem filial no Brasil, adquiriu um imóvel urbano situado nesta cidade, devidamente registrado em 30 de outubro de 1996 (R. 06 da matrícula nº. 39.769).
Em 13 de agosto de 2007, através de instrumento particular devidamente registrado no JUCESP, esta empresa tornou-se cotista de uma outra empresa genuinamente brasileira, e para compor o aumento de capital, integralizou o imóvel em questão. Este documento encontra-se protocolado na serventia.
Por ser essa empresa estrangeira, ela estaria isentada da apresentação do CNPJ; CND ao INSS; e, CND da Receita?
Comentários sobre o assunto seriam bem vindos.
Antecipadamente agradecemos.

Resposta: Com relação ao CNPJ, apesar de a empresa estrangeira ser domiciliada no exterior, está sim obrigada a inscrição no CNPJ nos termos do artigo nº. “11º” inciso XIV, letra “a” item “1” da IN RFB nº. “748” de 28 de Junho de 2.007, pelo fato de ser proprietária de bem imóvel no País.
Já com relação às CND’S Previdenciária e da SRF/PGFN, que a rigor deveriam, se necessárias, serem apresentadas na Junta Comercial por tratar de empresa estrangeira com sede no exterior que não tem filial no Brasil, não sendo contribuinte obrigatório da Seguridade Social (INSS e SRF), por não terem empregados nem exercerem atividade no Brasil, não sendo sujeito passivo de nenhuma obrigação tributária, não está sujeita para a alienação ou oneração de imóveis situados no País a apresentar as CND’S acima referidas (ver nesse sentido Boletim do Irib n. 71 – Abril/83 e 299 – Abril de 2.002 – Registro de Imóveis: CDN do INSS e Receita Federal – Hipóteses de dispensa ou inexigibilidade –“Empresas Estrangeiras” e Decisão 1ª VRP – Capital – data: 19/03/2004 – Fonte 000.04.021912-7 – São Paulo – 1º RI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Fevereiro de 2.008.

Carta de Sentença

Consulta:

Lucia, casada no regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei 6.515/77, com o Sr. Romeu.
Foi apresentada nesta Serventia, uma Carta de Sentença, extraída dos Autos – Ação de Alimentos, ajuizado por Lucia contra Romeu (casados entre si).
Na audiência de tentativa de conciliação, o executado transfere para a exeqüente, 50%do imóvel supra mencionado, o qual foi homologado.
Pergunta-se:
É possível registrar a presente Carta de Sentença, tendo em vista que são casados entre si, e em função do regime adotado existe comunicabilidade dos bens?
Se possível, deverá apresentar o comprovante do recolhimento do ITBI de 50% do imóvel, ou da totalidade?
08/04/2.008

Resposta: No caso concreto, o casal ainda é casado pelo regime da CUB, e o cônjuge Romeu dá a sua esposa Dª. Lucia, 50% do imóvel que pertence ao casal em dação de pagamento para pagamento de dívida alimentar.
A dação em pagamento é a modalidade de extinção de uma obrigação em que o credor pode consentir em receber coisa que não seja dinheiro em substituição da prestação que lhe era devida. Datio in solutum, porque aí a ação de dar tem a função de extinguir a obrigação. O artigo n. 357 do CC, preceitua que: “Determinado o preço da coisa dada em pagamento, às relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda”.
Portanto, a dação em pagamento é uma espécie de c/v, e a doação de um cônjuge ao outro, assim como a venda e compra, somente será possível em relação dos bens excluídos da comunhão (ver artigo n. 499 do CC).
Com o advento do NCC, para o regime da CUB a interpretação a ser dada para a matéria em nada mudou. Como há durante o casamento a comunhão dos bens, impossível a compra e venda ou a dação em pagamento a ela equiparada.
Desta forma, considerando-se os artigos nºs. 357, 499 e 1667 do CC, e considerando-se o teor desse último artigo citado de que o regime da CUB importa na comunicação de todos os bens presentes e futuros dos cônjuges, o registro da carta não será possível, pois importará em comunicação de bens entre o casal.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Abril de 2.008.

Loteamento Alteração da Destinação

Consulta:

01.Loteamento registrado nos termos da Lei 6.766/79.
02. Loteamento que em quase sua maioria é residencial, tendo apenas alguns lotes cuja destinação é comercial.
03. Lote com destinação comercial.
04. Através de certidão expedida pela Prefeitura Municipal local, foi alterada a destinação de comercial para residencial. Da certidão consta o seguinte: “que o lote …., tem sua destinação para uso comercial, conforme R. 10 da matrícula nº. ….., e que, em virtude de procedimento anteriormente instalado junto ao Ministério Público, manifestando que a característica e indeclinável do loteamento é para construção de residência unifamiliar, bem como parecer fundamentado do Sr. Secretário da SMHDU, certifica que o lote …, admite-se edificação residencial unifamiliar, autorizando o Sr. Oficial do Registro de imóveis a providenciar as averbações necessárias”.
05. Juntamente com a certidão supra mencionada, foi apresentado Habite-se e demais documentos para averbação de uma residência sobre o referido imóvel.
Pergunta-se:
01. É possível a alteração da destinação de uso comercial para residencial, na forma supra mencionada ?
Grato pela atenção
10.04.2008.

Resposta: Não conhecemos as particularidades do caso, dimensão do lote que se está requerendo a alteração, se todos os lotes já foram transmitidos, etc.
No entanto, não se trata de alteração de destinação, mas sim de alteração do loteamento, e considerando-se os artigos 28 e 45 da Lei 6.766/79, a alteração do uso comercial para uso residencial de um único lote (alteração do loteamento) será perfeitamente possível desde que requerida pelo loteador (com a anuência do proprietário se for o caso, ou vice e versa) com a certidão específica de aprovação pela Municipalidade (pois a apresentada somente está admitindo e autorizando a averbação de construção residencial) e a aprovação pelo GRAPROHAB.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Abril de 2.008.