Alienação Fiduciária Intimação

Consulta:

A requerimento do fiduciante, esta serventia tentou intimar o fiduciário inadimplente contratual, sem sucesso. Por informação de vizinhos, o escrevente soube que, o devedor fiduciário, mudou-se para outro Estado, fornecendo-lhe, o novo endereço. Esta ocorrência foi certificada no verso da intimação. Doravante, qual o procedimento a ser adotado pela serventia ?
a) remeter a intimação para o endereço fornecido, com AR; ou
b) publicar edital em jornal local
Antecipadamente, agradecemos a resposta.
Em tempo: publica-se o edital, 2 ou 3 vezes ?

Resposta: Fiduciante é o devedor e fiduciário é o credor, portanto no caso deve ter havido requerimento do fiduciário para que o fiduciante seja intimado nos termos da Lei.
Em havendo o novo endereço do fiduciante, este não se encontra em local incerto e não sabido, devendo, portanto a intimação ser dirigida ao endereço fornecido, a qual deverá ser feita preferencialmente através de RTD, podendo, é claro, também ser feita através do Correio com Aviso de Recebimento, sendo que neste último caso a carta (intimação) com AR deverá ser “com conteúdo”.
Caso a intimação seja infrutífera, estando o devedor fiduciante em local incerto e não sabido e em não sendo encontrado, a intimação deverá ser feita através de edital, o qual deverá ser publicado por três (03) vezes conforme parágrafo 4º do artigo 26 da Lei 9.514/97, que adota para efeitos procedimentais de comprovação de mora mecanismos semelhantes aos da Lei 6.766/79. Assim, as intimações por edital devem ser feitas seguindo-se por analogia o artigo n. 49 e seus parágrafos da Lei 6.766/79, à exceção do prazo que será de 15 dias (parágrafo 1º do artigo 26 da Lei 9.514/97).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Novembro de 2.008.

FGTS Parte de Pagamento

Consulta:

1 – Apresentado para registro instrumento particular de Compra e Venda mutuo e hipoteca de imóvel, lavrado na forma do art. 61, parágrafo 5º, da Lei Federal 4.380/64, e do art. 26 do Decreto- Federal 70/1966.
Proprietário do imóvel César Eduardo e s/m., vendem o imóvel para André, solteiro, e para Greice, solteira.
Credor hipotecário: Companhia de Desenvolvimento e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU
Forma de Pagamento:
Preço de venda R$ 45.000,00
Recursos Próprios R$ 3.027,66
FGTS do comprador R$ 6.972,34
Financiamento CDHU R$ 35.000,00
Pergunta:
É necessário o comparecimento da Caixa Econômica Federal para liberar o FGTS ?
Também não ficou evidenciado de quem é o FGTS utilizado, uma vez que são dois os compradores (solteiros).
É possível registrar o supra referido contrato independentemente do comparecimento da Caixa ?
Grato,05/12/2008

Resposta: Em primeiro lugar, deverá constar do instrumento qual dos compradores está utilizando o FGTS como parte de pagamento da aquisição do imóvel.
E em segundo, quando o adquirente utiliza o seu FGTS para pagamento ou parte de pagamento de aquisição de imóvel, é obrigatória a interveniência da CEF, na qualidade de Agente Operadora (Gestora) do FGTS, para a liberação da quantia utilizada do FGTS da conta do adquirente para pagamento da aquisição imobiliária (ver Lei n. 8.036/90 artigos 7º e 20º VII e Decreto n. 99.684/90 artigo 35º, VII).
Lembramos que nos termos do Protocolado CG n. 19.419/97 (DOE de 17.09.1.997), deverá constar do corpo do registro quando da utilização do FGTS para pagamento do preço (ver também nesse sentido BE Irib n. 1.828 de 04/07/2005).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Dezembro de 2.008.

Cláusulas Restritivas Arresto

Consulta:

01) Imóvel recebido em doação com as “cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade”.
02) Outros imóveis gravados de “arrestos à favor da Fazenda Nacional”.
03) Apresentado para registro Certidão expedida pela 2ª Vara Cível de A. – SP, certificando que tais imóveis foram arrematados nos autos de execução de título extrajudicial, tendo como arrematante a empresa Regional Comércio de Bebidas Ltda.
Pergunta-se:
a) A Impenhorabilidade impede o registro ?
b) O Arresto à favor da Fazenda Nacional impede o registro ?
c) É necessário constar o trânsito em julgado ?
Grato pela atenção.
08.01.2009.

Resposta: Respondo positivamente as três questões consultadas. Explico.

1. Sim, a cláusula restritiva de impenhorabilidade impede ao registro da certidão da arrematação que a rigor é titulo impróprio para acessar ao registro (ver artigo 703 do CPC e AC. 024512-0/2). Não se trata de execução de caráter “propter rem”, e se não pode o menos (penhora) não pode o mais (arrematação). Se em processo de execução o Juiz ordenou a penhora e homologou a arrematação de imóvel vinculado, a decisão não pode ter sua eficácia negada. O registro da arrematação, contudo, não pode ser feito enquanto não cancelada a restrição por mandado judicial. A arrematação poderá ser registrada se afastada a cláusula restritiva.
2. Arresto que vem regulamentado nos artigos 813/821 do CPC., indica a apreensão judicial de bens do devedor ordenada pela Justiça como meio acautelador de segurança para garantir o credor quanto à cobrança de seu crédito, evitando que seja injustamente prejudicado pelo desvio desses bens.
A finalidade do arresto, como se vê, é a de assegurar ao credor, preparatória ou preventivamente a solvabilidade do próprio devedor, visto que sobre os bens por essa forma apreendidos (arrestados), será futuramente efetivada a própria execução da sentença obtida na ação principal. E eles se arrestam quando se teme o seu desvio ou que o devedor os oculte ou sonegue para satisfação da execução.
Ainda que o arresto não se confunda com a penhora em se tratando de execução fiscal promovida pela Fazenda Nacional, os bens ficam tão logo indisponíveis por força do parágrafo 1º do artigo n. 53 da Lei 8.212/91. Portanto, o arresto registrado a favor da Fazenda Nacional impede o registro da certidão da arrematação (ver artigo n. 821 do CPC., decisão da 1ª VRP da Capital n. 583.00.2006.227640-2; embargos de declaração mesmo nº e AC 805-6/6).
3. O trânsito em julgado também será necessário constar do título, ou ao menos que não foram interpostos embargos, ou que estes foram definitivamente julgados, ou ainda de que não foram interpostos recursos (não pende de decisão final – ver artigos 467 e 746 do CPC e AC 024512-0/2 antes citada).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Janeiro de 2.009.

União Estável Aquisição CEF

Consulta:

Foi apresentado para registro um Instrumento particular de v/c com garantia de alienação fiduciária (CEF), no qual consta que os compradores (casal) são conviventes em união estável conforme escritura pública de declaração de convivência descrita no instrumento.
Neste contrato, não consta o estado civil dos adquirentes, porém, ele chileno, é representado por ela via procuração pública, na qual consta que o estado civil dele é separado de fato e o dela solteira. Ela apresentou, também, a escritura pública de declaração de convivência, onde também consta o estado civil da mesma forma.
Indagada sobre o fato, a convivente alega que seu convivente foi casado no Chile e lá ocorreu a separação, apresentando termo lavrado por notário público daquele País “Separacion de Bienes Y Liquidacion de Sociedad Conyugal”
Se o termo for traduzido, registrado no RTD e retificado o contrato para constar o estado civil de ambos, será possível o registro do contrato??
28 de Outubro de 2.010.

Resposta: Separação de fato ou de corpos não é estado civil, assim como não o é, em nosso direito Pátrio, o amasiado, o convivente, o companheiro, o unido estavelmente.
No entanto, isso não importa, pois no contrato não constou o estado civil (real) dos adquirentes (solteira, e separado), e para acessar ao RI, deve ser aditado (talvez com um “em tempo” no final, antes das assinaturas).
Assim, como colocado na consulta, o termo de separação de bens e liquidação de sociedade conjugal, deve ser depois de traduzido por tradutor público juramentado, ser registrado em RTD para surtir efeitos no País (artigos 129, parágrafo 6º, 148, e 221, III da LRP, 157 do CPC, 224 CC e 9º parágrafo 1º da LICC), devendo ser apresentada também uma certidão de casamento atualizada contendo a averbação da separação, a qual também deve ser traduzida e registrada em RTD.
Entretanto, essas formalidades são mais obrigações da Instituição Financeira – CEF, a qual deverá mediante a apresentação de tais documentos, aditar, re-ratificar o Instrumento Particular de Venda e Compra com Alienação Fiduciária.
No Registro de Imóveis basta a apresentação do contrato aditado, re-ratificado, constando o real estado civil dos adquirentes, pois de adquirentes se tratam e a qualificação completa destes deverá constar do título aquisitivo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.010

Espólio Venda e Compra

Consulta:

Uma pessoa adquire imóvel na constância do casamento (CUB), o varão faleceu e nos autos do inventário foi solicitado alvará para venda, pois o inventariante alega que o imóvel já havia sido vendido pelo casal antes do falecimento. O alvará foi expedido autorizando o inventariante (filho) a vender (escriturar) tal imóvel.
Na escritura, deverá (ão) comparecer como vendedores o Espólio (representado pelo inventariante) ou o Espólio (representado pelo inventariante) e, também, a viúva?
28-10-2.010

Resposta: O espólio é uma massa, uma universalidade de bens da qual inclusive a meação faz parte.
Quando da aquisição do bem imóvel houve uma comunicação patrimonial entre os cônjuges, passando o bem a ser de propriedade do casal, e em razão do falecimento de um deles, o acervo patrimonial passa a formar uma universalidade indivisível (artigo 1.791 do CC).
Embora a meação da viúva não integre a herança, ambas se confundem e a meação participa do estado de indivisão até que (eventual) partilha estreme uma parte da outra (herança e meação).
A meação não implica na divisão dos bens, o que somente seria feito com a realização da partilha.
Há a configuração da comunidade hereditária com a indivisibilidade da herança a esta ligada a meação do cônjuge supérstite, e é apenas com a partilha que ocorrerá a divisão dos bens da massa.
Como dito, o espólio é uma universalidade de bens em que tanto o meeiro como os herdeiros têm partes ideais, não definidas em bens individuados.
Para se estremarem as partes, individuando a meação da herança é que existe a partilha que põe fim ao estado de comunhão criado com a abertura da sucessão.
Sendo o imóvel alienado antes de ultimada a partilha dos bens do autor da herança com a atribuição dos quinhões, deverá o espólio aliená-lo representado por seu inventariante e autorizado por alvará judicial sem a participação ou comparecimento da viúva como alienante, porque ela nada detém nesse estado civil.
A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido (e somente este) representado pelo inventariante e o comprador.
Antes da partilha quem pode transmitir a propriedade é apenas o espólio, mesmo que a viúva fosse também à única herdeira.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp,. 28 de Outubro de 2.010

Firma Individual Penhora

Consulta:

01) Imóvel que figura na matrícula em nome de Elza S. M., firma individual, representada por sua proprietária Elza S. M., casada.
02) Em data de 04.05.2001, foi registrado penhora incidente sobre o imóvel de propriedade de Elza S. M., firma individual, à favor do INSS.
03) Agora foi apresentado no mandado de penhora, tendo como credor o INSS e como executada Elza S. M. – ME.
04) Do mandado consta a intimação de Elza S. M., na condição de representante legal da executada.
Pergunta-se:
É possível a averbação da penhora ?
Grato pela atenção.
15.01.2009.

Resposta: Sem adentrarmos muito em questões doutrinarias, devido até mesmo a urgência, respondo:

Nos termos do artigo 3º da LC n. 123/06 (Estatuto da Microempresa), considera-se microempresa além da sociedade empresária e sociedade simples, também o empresário individual (artigo 966 do CC).
Portanto, o empresário individual é considerado ME.
Errado era a firma individual adquirir, mas adquiriu, e assim foi em muitas situações.
Essas firmas individuais não têm personalidade jurídica conforme entendimento sedimentado pela E. Corregedoria Geral da Justiça e pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado. E com o advento do novo Código Civil, as firmas individuais já não existem mais, pois surgiu à figura do empresário individual, e as que se encontram nessa situação estão irregulares e devem nos termos do artigo 2.031 do novo codex, se adaptar a nova legislação, tanto que o Departamento Nacional de Registro do Comercial baixou a Instrução Normativa nº. 95 de 22.12.2.003, nesse sentido, baixando inclusive a IN nº. 97 de 23.12.2.003, que aprova o manual de atos de registro de empresário.
No caso concreto, o imóvel está registrado em nome da firma individual cujo patrimônio se confunde com o da pessoa física e não há distinção entre pessoa jurídica e física.
Assim, se a firma individual não se adaptou ao NCC, e as instruções do DNC, transformando-se em empresário individual, e também se não houve a destinação do imóvel para o patrimônio da empresa, pessoa jurídica, para o registro da penhora deverá constar que o cônjuge da executada (Elza) foi intimado da penhora (parágrafo 2º do artigo 655 do CPC), uma vez que a mesma é casada..

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Janeiro de 2.008.

Loteamento Minuta Contrato Padrão

Consulta:

01. É lícito ao loteador consignar cláusula no modelo de contrato padrão depositado na serventia por ocasião do registro de loteamento, onde conste que em caso de inadimplência por parte do promitente comprador, seja o seu nome colocado no SPC ?
Grato pela atenção.
15.01.2009.

Resposta: Levando-se em conta o artigo n. 43 da Lei n. 8.078/90 (CDC), não vejo nenhum impedimento ou ilicitude de constar na minuta de contrato padrão que em caso de inadimplência o promitente comprador poderá ter seu nome cadastrado junto ao SPC, atendidos os trâmites legais.
Frisa-se que a constituição em mora do devedor (promitente comprador), deverá seguir os trâmites da Lei 6.766/79 (artigo 32).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Janeiro de 2.009.

Obras em Condomínio

Consulta:

01. Imóvel constituído de uma unidade autônoma composta de residência térrea de condomínio devidamente registrado nesta serventia.
02. Pretende o atual proprietário averbar a ampliação da área construída lançada na matrícula.
03. Consta da matrículas as seguintes áreas construídas, a saber:
a) Residência = 82,10 m.2.
b) Área de serviço = 2,04 m.2.
c) Garagem = 22,58 m.2.
Totalizando = 106,72 m.2 de área útil + 0,55 m.2 de área comum, ou seja, um total de 107,27 m.2.
04. Nesta oportunidade foi apresentado habite-se do qual consta:
a) Residência = 82,10 m.2
b) Edícula = 21,90 m.2
c) Garagem = 21,89 m.2
d) Uso comum = 0,55 m.2
Totalizando 126,44 m.2. de área construída.
05. Pelo exposto supra, foi ampliado uma área construída de 19,77 m.2.
Pergunta-se:
a) É necessário a anuência dos demais condôminos ?
b) A área construída da Garagem que era de 22,58 m.2, foi alterada para 21,89 m.2. Seria possível ?
c) Como proceder ?

Grato pela atenção
23.01.2009.

Resposta: Com a realização dessas obras (construção de edícula, demolição/modificação da garagem e da área de serviço), está ocorrendo alteração da instituição/especificação do condomínio, sendo necessário para tal, a anuência de todos os condôminos, inclusive marido e mulher se casados forem, bem como aprovação dos mesmos órgãos que aprovaram o projeto (Prefeitura Municipal e GRAPROHAB se for o caso – Ver item n. “74” das NSCGJSP e parágrafo 2º do artigo 10º da Lei 4.591/65).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Janeiro de 2.009.

Desapropriação de Terras da União

Consulta:

01. É possível a Prefeitura desapropriar terras da União ?
02. Em caso positivo, existe algum requisito especial ?
Grato pela atenção.
19.02.2009.

Resposta: Obedecida certa ordem e atendida certa exigência, os bens públicos móveis e imóveis de qualquer categoria (uso comum do povo, uso especial e bens dominicais), podem ser desapropriados. Com efeito, nos termos do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei Geral das Desapropriações, a União pode desapropriar bens dos Estados Membros, dos Municípios e do Distrito Federal, e os Estados podem desapropriar bens dos respectivos Municípios.
Assim, para a desapropriação de bens públicos, há de ser observada a ordem hierárquica, isto é, a entidade de hierarquia maior pode desapropriar bens e direitos das entidades de hierarquia menor. A recíproca, ou seja, a desapropriação de bens de entidades de hierarquia maior por entidades de hierarquia menor, está vedada. Ademais, exige-se que a entidade expropriante esteja autorizada por lei a expropriar(Diógenes Gasparini – Direito Administrativo – Editora Saraiva – 1.992 pg. 457/458).
Portanto, não é possível o Município desapropriar bem imóvel da União.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Fevereiro de 2.009.

Dação em Pagamento com Retrovenda

Consulta:

01. Imóvel de propriedade de Antonio e s/m. Aparecida, gravado por hipoteca convencional à favor do Banco Nossa Caixa S/A.
02. Apresentado para registro escritura através da qual Antonio e s/m. Aparecida, estão fazendo dação em pagamento para o Sr. Alvimar.
03. Consta da escritura da dação em pagamento a cláusula de “retrovenda”, até o prazo de 21.10.2009, formalizada nos termos do artigo 505 e seguintes do CCB/02.
04. Estabelece ainda a referida escritura, que fica reservada aos outorgantes, a Posse direta do imóvel pelo prazo do retrato.
Pergunta-se:
a) é possível o registro da escritura na forma supra mencionada ?
Grato pela atenção.
25.02.2009.

Resposta: Entendo que sim, apesar de existirem opiniões em sentido contrário. E isso porque:
1. A hipoteca convencional não impede a alienação do bem imóvel hipotecado (artigo n. 1.475 do CC);
2. Nada impede que a escritura de dação em pagamento se consigne o pacto de retro venda, pois o artigo n. 357 do CC, estabelece que: “Determinado o preço da coisa dada em pagamento, às relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda”, e ainda há a autonomia de vontade da partes (ver APC 3.734-0 – Piedade Sp., Diário das Leis 2º decêndio -, Março de 1.987 – Ano VII – nº 08 – pg. 06 e A Retro Venda No Direito Brasileiro – Revista dos Tribunais – 2ª edição – 1.987 – José Carlos Moreira Alves – páginas 115/116.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Fevereiro de 2.009.