Incorporação Cláusula Resolutiva

Consulta:

Uma cliente de nosso tabelionato pretende adquirir imóvel onde pretende construir/constituir condomínio, sendo que, seguida a venda e compra, pretende promover o registro de incorporação.
No entanto, pretendem ajustar a v/c com cláusula resolutiva expressa da seguinte maneira: parte do preço da aquisição do terreno será quitado na ocasião da venda das frações ideais correspondentes às futuras unidades que serão construídas no imóvel adquirido.
É possível de lavratura e o registro da v/c n/ termos, como também, em seguida, da incorporação??
24-09-2.010

Resposta: O contrato de compra e venda com condição resolutiva expressa é contrato condicional e depende de pagamento das parcelas do preço, que se não pagas farão com que o imóvel volte ao transmitente, o que irá gerar insegurança para o registro da incorporação.
Tal cláusula terá o efeito suspensivo porque o domínio só se transferirá com o pagamento, e resolutivo porque a compra e venda será desfeita pelo não pagamento.
A condição subordina o efeito jurídico a evento futuro e incerto (artigo 121 do CC), tem acepção de resolver, colocar fim. Assim sendo, a cláusula resolutiva prevê hipótese onde poderá ocorrer o término da relação contratual.
Para o registro da incorporação é necessário que haja título de propriedade do terreno ou promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão de posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclusa consentimento para demolição e construção (letra “a” do artigo 32 da Lei 4.591/64).
Contrato passível de extinção, condicional, não será título a ensejar o registro de incorporação imobiliária.
Portanto, a escritura de compra e venda com condição resolutiva expressa poderá ser lavrada e registrada, no entanto não ensejará ao registro da incorporação.
Esse é o meu entendimento s.m.j..

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.010.

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