Locação Existência de Registro

Consulta:

Recebi escritura de venda e compra de partes idéias (5/6) para um condômino proprietário de (1/6) que passará a ser proprietário da totalidade do imóvel, aquisição essa que se deu por sucessão.
Na matrícula do imóvel existem diversos registros de contrato de locação do prédio comercial ao Banco Real.
O último contrato registrado sob nº 13/1. 982 vencido em 01.06.1990, constou: O contrato vigorará mesmo no caso de alienação do imóvel, sendo os adquirentes, sucessores ou herdeiros dos contratantes a qualquer título, obrigados a respeitá-lo em todas as suas cláusulas e condições.
A última prorrogação foi registrada sob nº 21/1. 982, em 16 de outubro de 1995, tendo o término em 01/07/98, especificando especialmente quanto à vigência no caso de alienação do imóvel.
Pergunto:
Há necessidade de se cancelar os registros da locação antes de registrar a escritura de venda e compra?
O comprador já tem conhecimento da locação, pois já é co-proprietário por sucessão.

Resposta: A locação não impede a alienação e não haverá necessidade de cancelamento dos registros das locações para se registrar a venda e compra.
Poderá estar correndo judicialmente e até em segunda instância ação renovatória da locação, mas isso em nada interfere no registro.
Contudo, a existência da locação deve ser certificada no título que ora se registra.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Fevereiro de 2.006.

Hipoteca Quitação pelo BNDES

Consulta:

Foi registrada uma hipoteca em 1o. grau instituída por força de escritura pública de Constituição de Garantia Hipoteca, tendo como credor o Banco Interior de São Paulo S/A, liquidado extrajudicialmente pelo Banco Central do Brasil através do ato PRESI nº 911, de 07.02.2001 e que foram sub-rogados pelo BNDES por força do art. 14 da Lei nº 9.365, de 16.12.96.
Dúvidas:
1)- Pode ser aceito instrumento particular de quitação, nos atos em que foram instituídas garantias hipotecárias por escritura pública?
2)- Deve ser averbado algum ato em virtude da quitação agora ser dado pelo BNDES?

Resposta:

1. Nos termos do artigo 251, I da LRP, poderá ser aceito instrumento particular de quitação da hipoteca.
2. Não haverá necessidade de averbação de nenhum ato, em virtude da quitação dada pelo BNDES, pois este Banco não sucedeu aquele, como também não houve nenhuma cessão de crédito, tendo ocorrido a sub-rogação automática do crédito ao BNDES por força de Lei, artigo 14 da Lei 9365/96, o que deverá ser mencionado na averbação de cancelamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Março de 2.006.

Penhora Imóvel Hipotecado

Consulta:

Recebi para registro certidão de penhora movida nos autos de Execução em que figura como exequente o Banco Nossa Caixa S/A e Executada Rosimari, casada com Gilberto, sem qualificação (embora tenha adquirido o imóvel como solteira e tenha casado sob o regime da comunhão parcial de bens, não constam os dados do marido na matrícula).
Os questionamentos são os seguintes:
I)- Não descreveu o imóvel – se limitou a constar penhora realizada sobre o imóvel rural descrito a fls. 49/vº dos autos, cópia anexa, matriculada neste CRI (não juntou certidão da matrícula);
II)- Constou que não foi nomeado fiel depositário.
III)- Não constou à intimação da devedora.
IV)- Anexaram termo de penhora sem estar autenticada pelo Juiz do feito.
V) Além dessas irregularidades, o imóvel está hipotecado ao Banco Nossa Caixa S/A (mesmo credor na penhora), através de cédula rural pignoratícia e hipotecária, vencida em 22 de julho de 2002. Devo exigir algum documento para confirmar se a penhora refere-se a divida da hipoteca?
Devo afastar alguma exigência do item I ao IV?

Resposta: Se o imóvel não está descrito na certidão ou no termo da penhora, deve ser juntado aos documentos também a fls. 49/vº do processo onde descrito o imóvel ou cópia da certidão da matricula, ou ainda pelo menos fazer referência ao nº da matricula do imóvel penhorado (itens 109 do Cap. II, 41, 54, e 54.1 do Cap. IV da NSCGJSP – Ofícios de Justiça – Prov. 50/89).
Quanto ao depositário, a Lei (10.444/02 – art. 659 par. 5º CPC) inovou nesse sentido, o devedor (por seu Advogado) ao ser intimado da penhora, fica constituído como depositário do bem.
Quanto à intimação da devedora e de seu cônjuge (intimação de ambos), é necessária, quer sejam ambas partes na execução, quer seja parte apenas um deles.
Se os dois forem litisconsortes, a necessidade de intimação terá por fundamento o artigo 669 do CPC. Se apenas um deles for o executado, a intimação de ambos será necessária porque penhora recaiu sobre o imóvel, o fundamento da exigência será o parágrafo único do artigo 669 do CPC.
O termo de penhora deve estar autenticado pelo escrivão do feito, assim como os executados qualificados nos termos dos mesmos itens do Prov. 50/89, acima citados.
Como o imóvel está hipotecado por CRPH registrada na matricula do imóvel, não poderá ser penhorado, arrestado ou seqüestrado por outras dívidas do emitente, conforme consta do artigo n. 69, do DL n. 167/67, devendo, se for o caso, ao exequente fazer prova de que a penhora que ora se busca registrar, se refere a execução da hipoteca cedular registrada.
De resto, a única exigência que poderá ser afastada ou mitigada será a constante do número II.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Março de 2.006.

Desdobro de Lote

Consulta:

Existe neste oficial uma matrícula de imóvel urbano na cidade de A. (terrenos foreiros), com 6.050,00m2, que foi dividido judicialmente entre os proprietários, sendo a área dividida em 17 lotes, as quais foram abertas matrículas.
Uma das matrículas 8.725, que recebeu a denominação de lote 20 da quadra 63, com 242,00m2, (tendo sido transmitido o domínio útil e resgatado o domínio direto em nome de Francisco Antonio Pereira e Ana Paula Rissi)que adquiriram de um dos herdeiros à quem foi atribuído na divisão judicial.
Requerem os atuais proprietários Francisco e Ana, novo desdobro do imóvel, passando a constituir-se de parte A e parte B, cada um com 121,00m2 (existe Lei Municipal em vigor, autorizando o desmembramento menos 125,00m2).
Não se trata de desdobro sucessivo tão combatido pela Corregedoria Geral? Não existe lei municipal estipulando a quantidade de lotes que podem ser desmembrados.

Resposta: De fato, pelo item 150.4 do Capitulo XX das NSCGJSP, a E. Corregedoria combate os casos de desmembramentos sucessivos, não desdobro.
No caso concreto, trata-se de desmembramento de uma área (L 20 Q63) em duas, o que alguns chamam de desdobro (subdivisão de uma área em duas).
A subdivisão da área maior com 6.050,00 m2 (uma quarta) originou 17 lotes, mas a divisão foi judicial.
No item citado (150.4) também é dito: “….com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade…”
Assim, a divisão do lote em questão em 2 (dois), não se trata de caso a carecer de registro especial ou burla a Lei do Parcelamento do solo.
Situação diferente seria de determinado proprietário de área com 10.000,00 m2 ou 1 hectare, que subdivide em 10 áreas de 1.000,00 cada uma e as transmite a 10 pessoas, que por sua vez subdividem cada área de 1.000,00 m2 em 4 de 250,00 m2, etc.
Sempre é necessário verificar o passado do imóvel, voltar (a sua vida pregressa), se é oriundo ou não de diversos desmembramentos anteriores a ensejar a burla da Lei.
No caso em questão, não vislumbro grandes problemas que possam gerar com a averbação solicitada, pois o desmembramento anterior foi por ordem ou decisão judicial.
É claro se todos os proprietários dos 17 lotes começarem a subdividirem seus lotes em 2 ou 3 a situação será outra.
Assim o desdobro pode ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.006.

Partilha Cessão de Direitos

Consulta:

Recebi para registro Carta de Arrematação extraída dos autos de arrolamento dos bens deixados por Sylvio, falecido em 14 de outubro de 2000.
Sylvio deixou a viúva Antonia e 4 filhos.
Uma das filhas Evanir casou se sob o regime da comunhão parcial de bens com Aparecido em 17 de janeiro de 1981 e por sentença de 12 de junho de 2002, divorciaram-se através do divorcio direto, averbado no Registro Civil em 05 de Julho de 2002.
Portanto, quando do falecimento do “de cujus” ainda eram casados, pois o óbito se deu em 14 de outubro de 2000 e o divórcio em 12 de junho de 2002.
Por escritura pública de Cessão de Meação e de Direitos Hereditários aos 09 de Outubro de 2002, a viúva-meeira e os demais herdeiros cederam seus direitos sobre o imóvel para Otacílio Dardani, tendo a herdeira Evanir comparecido como Divorciada.
Nas primeiras declarações a herdeira Evanir comparece como divorciada.
A transmissão se dá no exato momento da morte. No momento da morte, o Estado civil de Evanir era de casada, embora o bem não se comunique com o marido.
Devo exigir que se adite todos os documentos para constar a alteração ou simplesmente ignoro o erro e procedo o registro direto em nome do cessionário?

Resposta: A carta deve ser de adjudicação e não de arrematação. Evanir casou-se pelo regime da CPB em 1.981, vindo a divorciar-se em 2.002, seu pai faleceu em 2.000. Na cessão dos direitos hereditários feita também em 2.002, Evanir comparece cedendo seus direitos como divorciada que era de fato o seu estado civil à época.
Nas primeiras declarações (não sabemos a data), Evanir também figura como divorciada, que dependendo da data, também poderia ser o seu estado civil de fato nessa época.
Por ocasião de seu divórcio, provavelmente não houve partilha de bens, se houve, poderia haver menção aos direitos sucessórios e ser solicitada pela serventia ao menos para complemento e microfilmagem.
No inventário ou arrolamento dos bens deixados por Sylvio, também poderia haver menção de que Evanir à época de seu falecimento era casada com “A”, porém em virtude de seu casamento no regime CPB, os direitos sucessórios não se comunicaram com “A”.
Enfim, tudo isso deveria ser observado pelo Juiz do processo que deferiu a cessão, o pedido e julgou o processo.
Pelo regime de casamento de Evanir, não haveria comunicação do bem que sobreveio por sucessão (artigo 1.659, I CC/02).
No caso, deveria haver aditamento do inventário e seu ex-marido anuir à cessão.
Haveria grande trabalho para as partes e não sabemos se “A” anuiria à cessão.
De qualquer forma, tudo levaria ao mesmo resultado.
Considerando o regime de casamento de Evanir, e que tudo passou pelo crivo judicial, penso que o registro poderá ser feito, contudo se o Oficial não se sentir seguro, que peça o aditamento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Março de 2.006.

Cédula de Crédito à Exportação

Consulta:

Recebi para registro cédula de crédito à exportação de açúcar e gostaria de saber quais os requisitos necessários ao registro? Qual à forma de cobrança das custas e emolumento? Precisa CND ´s do Inss, Rec. Federal e dívida ativa da União?

Resposta: Os títulos de Crédito à Exportação, são regidos pela lei 6.313/75, que em seu artigo 3º diz: “Serão aplicáveis a Cédula de Crédito à Exportação e da Nota de Crédito à exportação, respectivamente os dispositivos do Decreto-lei nº 413 de 09 de Janeiro de 1.969, referente à Cédula de Crédito Industrial e a Nota de Crédito Industrial”.
Por seu turno, o DL 413/69 em seu artigo n. 42, dispensa a exibição do comprovante de cumprimento de obrigações fiscais e previdenciárias (CND’S).
Quanto aos emolumentos, estes deverão ser cobrados da mesma forma que o são para as Cédulas de Crédito Industrial e Comercial, ou seja, de acordo com o item 1.3 da Tabela II dos Ofícios de Registros de Imóveis.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Março de 2.006.

Formal de Partilha

Consulta:

Recebi para registro Formal de Partilha por falecimento de Luiza, proprietária do imóvel da Matr. 7.952, a qual faleceu no estado civil de solteira, não deixando ascendentes, nem descendentes. Vindo a falecer em 24 de setembro de 2001.
Por ato de última vontade, em 29 de janeiro de 1985, lavrou testamento beneficiando dentre sua irmã Dirce Fiorim, com o imóvel da Matr. 7.952.
Aos 27 de dezembro de 2002, Dirce Fiorim, cedeu seus direitos à Luis Carlos, sobre o imóvel que possuía um prédio de 62,55m2, através de escritura pública.
Em 09 de setembro de 2005, houve um acréscimo na área construída do imóvel passando a possuir 130,27m2. O Advogado aditou e emendou passando a constar a área correta construída.
Há algum problema pelo fato da escritura de cessão ter constado somente 62,55m2?
Ao expedir o documento pelo juízo foi expedido como Formal de Partilha. Devo fazer nota de devolução para corrigir o título, uma vez que o imóvel foi adjudicado a Luiz Carlos, ou simplesmente, faço o registro constando tratar-se de Carta de Adjudicação?
OBS: Na Sentença: Homologo por sentença para que produza seu jurídicos e legais efeitos, o esboço de partilha ….
Em conseqüência, adjudico a todos os interessados seus respectivos quinhões hereditários….

Resposta: A cessão dos direitos hereditários foi realizada em 2.002 (terreno contendo um prédio com 62,55 m2), o acréscimo da construção foi posterior, em 2.005, portanto correto, e de nenhum problema de na escritura de cessão ter constado à área construída de 62,55 m2, pois era a realidade à época e depois o acessório acompanha o principal.
Quanto à expedição de formal de partilha, ao invés de carta de adjudicação, nenhum inconveniente há, pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do CC/02). Ademais, o Juiz do processo procedeu desta forma e o resultado será o mesmo de carta de sentença ou de adjudicação, assim não haverá necessidade de se aditar o título, pois desnecessário. Não se irá ensinar o Padre Nosso ao vigário, que ele rezará uma missa inteira.
Far-se-á o registro utilizando-se o formal (Por formal de partilha……….o imóvel objeto desta matricula avaliado em …… foi adjudicado a ………).
O registro pode ser feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Março de 2.006

Incorporação Cláusula Resolutiva

Consulta:

Uma cliente de nosso tabelionato pretende adquirir imóvel onde pretende construir/constituir condomínio, sendo que, seguida a venda e compra, pretende promover o registro de incorporação.
No entanto, pretendem ajustar a v/c com cláusula resolutiva expressa da seguinte maneira: parte do preço da aquisição do terreno será quitado na ocasião da venda das frações ideais correspondentes às futuras unidades que serão construídas no imóvel adquirido.
É possível de lavratura e o registro da v/c n/ termos, como também, em seguida, da incorporação??
24-09-2.010

Resposta: O contrato de compra e venda com condição resolutiva expressa é contrato condicional e depende de pagamento das parcelas do preço, que se não pagas farão com que o imóvel volte ao transmitente, o que irá gerar insegurança para o registro da incorporação.
Tal cláusula terá o efeito suspensivo porque o domínio só se transferirá com o pagamento, e resolutivo porque a compra e venda será desfeita pelo não pagamento.
A condição subordina o efeito jurídico a evento futuro e incerto (artigo 121 do CC), tem acepção de resolver, colocar fim. Assim sendo, a cláusula resolutiva prevê hipótese onde poderá ocorrer o término da relação contratual.
Para o registro da incorporação é necessário que haja título de propriedade do terreno ou promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão de posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclusa consentimento para demolição e construção (letra “a” do artigo 32 da Lei 4.591/64).
Contrato passível de extinção, condicional, não será título a ensejar o registro de incorporação imobiliária.
Portanto, a escritura de compra e venda com condição resolutiva expressa poderá ser lavrada e registrada, no entanto não ensejará ao registro da incorporação.
Esse é o meu entendimento s.m.j..

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.010.

Carta de Adjudicação

Consulta:

Foi apresentada para registro Carta de Adjudicação extraída de autos de cumprimento de sentença, nos qual 04 terrenos de propriedade de uma empresa (construtora/incorporadora) foram penhorados e adjudicados.
Em análise às matrículas ainda pertencentes a CRI anterior, constatamos que em cada uma destas possui registro de Incorporação para construção de empreendimento, sendo que estes registros foram realizados em 27/06/1994, e, posteriormente, foram efetuadas averbações para constar a arrecadação destes à massa falida da empresa (proprietária).
Nos autos, os imóveis constam somente como terreno.
Se levantada a arrecadação, será possível o registro?
Em relação ao registro da incorporação (vencido), como não foi averbada a construção e tomadas às providências para a constituição do condomínio, como deverá ser considerado? Ou melhor, mesmo vencido, se formos abrir matrícula em nosso Cartório, deverá ser transportada a incorporação??
24-09-2.010

Resposta: No caso, não se trata de levantar/cancelar a arrecadação (artigo 76 e seguintes do DL 7.661/45), pois em face da decretação da falência da empresa incorporadora e proprietária dos imóveis, os registros não poderão ser feitos em face do artigo n. 215 da LRP, o que somente será possível com a autorização expressa do Juízo Universal da Falência.
Quanto aos registros das incorporações, estes também devem ser previamente cancelados (artigos nºs.6º do Decreto n. 55.815/65 e 255 da LRP), a fim de possibilitar o registro da Carta de Adjudicação que adjudicou somente os terrenos sem nada mencionar quanto à incorporação que permanece válida nos termos do artigo n. 252 da LRP, enquanto não cancelada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Setembro de 2.010

Formal de Partilha

Consulta:

Recebi para registro Formal de Partilha, constando na transcrição descrição do imóvel, o seguinte termo: terreno medindo 10,00m de frente por 25,00m “mais ou menos” de cada lado; (obs: não consta a m2).
É possível a abertura da matrícula de acordo com a transcrição? Ou devo pedir que as partes retifiquem a área do imóvel antes de matriculá-lo.
Outro detalhe é que constou das primeiras declarações que a viúva (que era casada sob regime da comunhão de bens com o falecido), ficará usufrutuária da totalidade do imóvel; ao colher o termo de doação nos autos, foi atribuído o usufruto à ela de 50% (que é o que lhe caberia no imóvel). Devo exigir o aditamento?

Resposta: Quanto à descrição do imóvel, quando se diz “mais ou menos”, não se quer dizer nem “mais” nem “menos”, assim, no caso concreto deverá ser considerada a medida de 25,00 metros de cada lado da frente aos fundos, contudo observo que não consta do imóvel sua medida de fundos.
Nos termos do item 46 do Cap. XX das NSCGJ e art. 196 da LRP, a matricula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior.
Podendo, nesse caso, ser feito o registro de acordo com a transcrição, ficando a retificação administrativa (art. 213, I letras “d” e “e”) para depois.
Deve nesse caso, por buscas, voltar aos registros anteriores até a origem (pé) para verificar se desses registros já não constava a área do imóvel e sua medida de fundos, podendo assim, ser feita a retificação de oficio (213, I letra “a”).
Não sei como foi feita a partilha, mas é perfeitamente possível nesses casos atribuir-se a viúva tão somente o usufruto sobre a totalidade do imóvel e aos herdeiros somente a nua-propriedade.
Entretanto, se está havendo divergência no formal de partilha no tocante ao usufruto que ficou reservado ou foi atribuído a viúva, deve a serventia pedir o aditamento do formal ou ao menos o esclarecimento necessário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Março de 2.006.