Notificação por AR Assinada Por Outra Pessoa

Consulta:

Tenho um caso de retificação administrativa extrajudicial na qual as partes solicitaram a notificação de um confrontante que mora na cidade de C.
Foi notificado via correio, a requerimento da parte.
Porem, o A.R. foi assinado pelo porteiro do prédio.
Decorreram os 15 dias e o confrontante não se manifestou.
Avisei ao requerente que a notificação não foi recebida pelos confrontantes.
Na minha frente o Advogado da empresa requerente ligou para esse confrontante o qual informou que recebeu a notificação, porem, não concordava com os trabalhos porque tinham sumido com os marcos divisórios das propriedades, ficando então combinado entre as partes (via fone) que os requerentes colocariam novamente outros marcos para então ele concordar ou não com os trabalhos, mas daí já se foi o prazo para ele confrontante se manifestar.
Certifiquei no procedimento que decorreu o prazo de 15 dias, sem manifestação.
O que faço agora, certifico que embora tenha decorrido o prazo legal, tendo em vista que quem assinou o recebimento não foram os confrontantes, certifico que aguardará provocação das partes?

Resposta: Quando a notificação deva ser feita em outro município, é melhor que seja feita através do RTD da Comarca a qual pertença o município.
Embora o parágrafo 3º, do inciso II, do artigo 213, diga que a notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao imóvel contíguo ou aquele fornecido pelo requerendo, não há como atribuir efeitos similares ao do protesto em que basta o encaminhamento da notificação ao endereço apontado como sendo o devedor.
Tanto isto é certo que na segunda parte do parágrafo citado, diz a lei que; “não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido”, demonstrando que o destinatário dever ser cientificado diretamente e não através de outro morador ou mesmo porteiro de edifício de apartamentos.
O item 43.8 do Capitulo XIX (RTD) das NSCGJSP, diz que; “O oficial poderá, mediante expresso requerimento do apresentante do titulo, promover notificações mediante o envio de carta registrada, entendendo-se perfeito o ato quando da devolução do aviso de recebimento (AR)”.
A Lei permite que a notificação seja feita pelo correio através de “AR”, contudo as dificuldades podem surgir quando a recepção da carta se faz por pessoa diversa da destinatária.
No caso concreto, ainda há a questão dos marcos divisórios da propriedade, desta forma deverá ser feita nova notificação quando da colocação dos marcos divisórios, certificando que tendo em vista que quem assinou a notificação foi o porteiro do prédio, será o prazo de impugnação prorrogado em virtude de ser realizada nova notificação, que se infrutífera, deverá ser feita por edital.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Dezembro de 2.006.

Carta de Adjudicação

Consulta:

Construtora S. Ltda, adquiriu diversos lotes de terrenos da Prefeitura Municipal local, no loteamento Vila Zanqueta, tendo na maioria dos seus lotes construído e revendido através da CEF.
Aos 13 de março de 2000, compromissou a venda a Igreja Assembléia de Deus (sem registro), o lote 06 da quadra F, sem construção.
A construtora faliu.
Foi adjudicado compulsoriamente o imóvel à compradora.
Tenho visto algumas decisões do Conselho (Apelação Cível 467-6/2 – Guarujá e 443-6/3 – Indaiatuba) em que é possível dispensar as CND´S do INSS e da Receita Federal desde que fique provado que o imóvel faz parte do ativo circulante da empresa e que nunca fez parte do ativo permanente da empresa, tendo em vista tratar-se de empresa comercializadora de imóveis.
Pergunto-lhes:
1)- Pode ser dado o mesmo tratamento à Construtora?
2)- Em sendo possível, como será provado?

Resposta: Quando for o caso de Adjudicação decorrente de alienação forçada (execução judicial), as CND’S são dispensadas, já no caso de Adjudicação Compulsória, as apresentações das CND’S se faz necessária.
É certo que o CSM tem decidido reiteradamente pela dispensa das CND’S em casos de Adjudicação Compulsória, quando “nos autos” há documentos que evidenciam que o imóvel não faz parte do ativo permanente e que a empresa transmitente tem como atividade preponderante à comercialização de imóveis.
No entanto, essas dispensas têm ocorrido em processo de dúvida e em situações especialíssimas, quando dos autos há prova dessa situação, o que não poderá ser estendido a casos em situação idêntica, há não ser que haja prova evidentes dessa situação arquivados na serventia.
Contudo, a questão da apresentação das CND’S poderia a rigor ser suprida por outras decisões (000.01.05.1859-2; 478-6/2; 583.00.2.006.115732-4 e 000.03.162264-0 – Ver ainda Irib – Salas Temáticas – CDN do INSS e da SRF – Adjudicação Compulsória).
No entanto, outros motivos existem a impedir o registro da carta de adjudicação.
Se houve decretação de falência da empresa transmitente, o registro não poderá ser feito nos termos do artigo n. 215 da LRP. E ainda resta a questão de que se o adquirente “Igreja Assembléia de Deus” não tem registro, não tem existência no mundo jurídico, portanto não tem personalidade jurídica, devendo a adjudicação ser feita em nome da matriz (sede) ou a adquirente fazer prova de seu registro, até mesmo para fins de comunicação da DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.006.

Registros de Títulos e Documentos

Consulta:

Estou com dois casos para registrar em Títulos e Documentos.
Um, refere-se a instrumento particular de Cessão de Direitos e Obrigações (Bens Entregues), relativo à cessão de um veículo em que figura como credor Bradesco Administradora Consórcios Ltda, representada pelo gerente da agência local. Pergunto-lhe: é necessário apresentar procuração do Bradesco Adm. Consórcios Ltda, nomeando como procurador o gerente?
Dois: Contrato particular de arrendamento de imóvel rural para fins de exploração agrícola em que figura como uma das arrendatárias Green M. F. Ltda, representada pelos seus sócios. É necessário apresentar para registro a prova da representação da empresa?

Resposta: Em Registros de Títulos e Documentos não haverá necessidade de fazer prova de representação ou mesmo de procurador, porque o que se registra é o documento se a pessoa que assina o documento tem poderes para tal, quer seja como procurador, quer seja como representante legal, é de responsabilidade de quem apresenta o documento para registro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Janeiro de 2.006.

Venda e Compra Entre Conjuges CPB

Consulta:

Tenho três casos envolvendo regime de casamento no qual gostaria da sua opinião:
1)- João adquiriu o imóvel no estado civil de solteiro; posteriormente casou em 2a. núpcias com Maria sob o regime da Separação de bens.
É possível fazer uma registrar escritura de venda e compra de João vendendo 50% para Maria para ficarem em comum?
2)- Pedro solteiro adquiriu um imóvel no estado civil de solteiro. Casou-se com Antonia sob o regime da comunhão parcial de bens antes do NCC.
É possível registrar escritura pela qual Pedro vende 50% do imóvel para Antonia para ficarem em comum?
3)- Marcelo é viúvo e co-proprietário de 50% do imóvel e 50% pertence ao seu filho Alessandro.
Marcelo em 10 de dezembro de 1999, com escritura de pacto antenupcial, casou-se com Rosalina sob o regime da separação total de bens.
Numa venda de Marcelo para o filho Alessandro é necessário colher a assinatura de Rosalina? Ela precisa comparecer do ato notarial?

Resposta:

1. O consulente não nos informa se o regime de casamento do casal é o da separação obrigatória/legal de bens ou o regime de separação absoluta/convencional, contudo se João adquiriu o imóvel no estado civil de solteiro e casou-se (em 2ªs núpcias) pelo regime da separação obrigatória/legal de bens, não é possível a venda de 50% do imóvel de João a Maria, pois a vedação a v/c no regime da separação legal permanece, pois como norma cogente que é, o objetivo do instituto não pode ser maliciosamente burlado contrariando o espírito da Lei.
No entanto, se o regime de casamento do casal (João e Maria) for o da separação absoluta/convencional de bens com pacto antenupcial, a venda e compra poderá ser registrada nos termos do artigo 499 do CC/02.
2. No regime da comunhão parcial de bens, no qual os bens anteriores ao casamento não se comunicam, são independentes, poderão ser objeto de venda entre cônjuges, portanto o registro da venda e compra de Pedro a Antonia será possível. A questão é de que se os bens adquiridos na constância do casamento se comunicam pelo regime da CPB, como ficará a proporção do casal e também em caso de sucessão por morte de João concorrendo Antonia com herdeiros?
3. Se o regime é o da separação convencional/absoluta de bens, nos termos do artigo n. 1647, I do CC/02, Marcelo não precisará da outorga uxória ou vênia conjugal para vender a parte que possui no imóvel a quem quer que seja.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Janeiro de 2.007.

Testamento Particular

Consulta:

Fui consultado por um cliente sobre a possibilidade de se fazer o registro em títulos e documentos de testamento particular, onde contempla pessoas para receber a sua metade disponível e possui de todos os bens imóveis de sua propriedade, veículo; e, ainda pelo fato de sua única filha ser considerada incapaz nomeia tutora.
Sendo possível registrar é necessário reconhecer firma do testador e das três testemunhas?

Resposta: A rigor, o Oficial só pode recusar o registro de título ou documento que não revista das formalidades legais ou quando suspeitar de falsificação (art. 156 e parágrafo único LRP).
Portanto, é perfeitamente possível o registro em RTD de testamento particular, no entanto as três testemunhas devem estar qualificadas.
Quanto ao reconhecimento de firmas das partes (testador e testemunhas) em RTD, o único documento que prevê que as firmas sejam reconhecidas é a procuração (artigo 158 LRP e item 41 do Capítulo XIX das NSCGJSP).
Entretanto, é de boa cautela que os Oficiais de RTD exijam sempre o reconhecimento de firmas apostas nos documentos a registrar, mesmo que estes se destinem a simples conservação. Assim agindo, estarão evitando o aparecimento de dúvidas em relação à autenticidade das assinaturas.
Cumpre exclusivamente ao Oficial exigir ou não o reconhecimento das firmas (art. n.143 LRP), mas no caso concreto (registro de testamento particular), é próprio que reconhecimentos de firmas seja feito até por medida de segurança.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Janeiro de 2.007.

Retificação Administrativa

Consulta:

FULANO DE TAL é casado com CICRANA DE TAL sob o regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6515/77.
Houve 50% de determinado imóvel por herança (falecimento dos pais), sendo que a outra metade coube à irmã.
Não houve comunicação, aqui, obviamente, da propriedade com seu cônjuge CICRANA DE TAL por ser objeto de herança.
Posteriormente, adquiriu a outra metade então pertencente à irmã, passando agora a ser possuidor de 100% do imóvel.
Ocorre que nesta última aquisição há comunicação com sua mulher, já que foi feita por compra e venda.
Agora existe em andamento, já “nos finalmentes”, processo de retificação administrativa para melhor descrever o imóvel, o qual – por ser seccionado por estrada, originará a abertura de duas matrículas, uma para cada gleba. De somenos, já que a questão que coloco é outra, embora mais simples. Eí-la:

No campo “PROPRIETÁRIOS”, como qualificar as partes:
A) FULANO DE TAL, casado com CICRANA DE TAL…
Ou
B) FULANO DE TAL e sua mulher CICRANA DE TAL…
ou ainda fazer observação nesse mesmo campo para esclarecer que a propriedade está dividida 50% ao FULANO DE TAL, casado com CICRANA DE TAL e os outros 50% dele e dela, em conjunto?
Ou, finalmente, fazer averbação para tal esclarecimento.

Resposta: Como não se trata de doação, entendo ser irrelevante constar como proprietários nas novas matriculas que serão abertas, Fulano de Tal casado com Cicrana de Tal, ou Fulano de Tal e sua mulher Cicrana de Tal.
O importante é que fique consignado que a aquisição dos imóveis foi de 50% havido por Fulano de Tal, através de herança de seus pais, através do R__/M___ não se comunicando com sua esposa nos termos do artigo 1659, I do CC, e 50% havido por compra e venda de Beltrana de Tal através do R___/M____.
Essa consignação poderá ser feita por averbação logo em seguida a abertura das matriculas (AV.1/M___ procede-se esta averbação para ficar constando que a aquisição do imóvel objeto desta matricula foi….).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 11 de Julho de 2.007.

Re-Ratificação de Doação

Consulta:

Apresentaram a registro escritura de doação deste Município para a empresa MADEIRAS M. I. LTDA ME, lavrada em 2.001, tendo por objeto 3 lotes no Parque Industrial.
Junto com essa escritura vem também um de re-ratificação lavrada em 2.005 “corrigindo” a primeira, para constar que na realidade a outorgada, em vez de Madeiras M. I. Ltda ME, era DDLIMP C. LTDA.
Solicito parecer a respeito.

Resposta: Resta evidente que tal doação deve ou pelo menos deveria, estar amparada em Lei ou Decreto Municipal, para ter validade e ser possível tal doação.
Entretanto, essa é uma questão da Municipalidade.
Eventualmente a empresa donatária também poderia ter sofrido alteração em seu contrato social.
Se a escritura de compra e venda já tivesse sido registrada, a lavratura da re-ratificação, bem como a sua averbação, não seria mais possível, pois o negócio já se consumou tanto no aspecto jurídico como fiscal (ITBI, DOI, lucro imobiliário em caso de venda), e a serventia poderia ser responsabilizada nesse sentido.
Uma vez registrado o título, não é possível retificar as partes essenciais, tais como partes (vendedor/comprador), preço, valor, objeto.
Não se retifica escritura alterando o negócio jurídico nas partes essenciais.
Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos originais da inscrição.
Contudo, a transmissão se consuma com o registro, daí porque o velho adágio: “Só é dono quem registra”.
Assim, se o titulo retificando ainda não foi registrado, não se operando, portanto a aquisição do bem com a conseqüente finalização do procedimento aquisitivo a qual é atingida com o registro do título translativo no Serviço Predial, entendo que a re-ratificação será possível, utilizando-se para fins de registro as duas escrituras (doação e re-ratificação).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Abril de 2.006.

Enfiteuse Aforamento

Consulta:

Recebi para registro escritura pública de venda e compra, lavrada em 17 de janeiro de 1984.
O imóvel trata-se de terreno foreiro na qual Antonio e Maria vendem o imóvel a João Carlos.
Compareceu ainda à escritura na qualidade de senhorio direto a Fábrica Matriz de S. J. de A., a qual extingui o aforamento sobre o referido imóvel.
E antigamente era normal pelo menos neste cartório, os oficiais fazerem a venda e no mesmo registro constar que compareceu a Fábrica Matriz e que está extinguiu o aforamento.
Hoje não, é feito um registro para venda do domínio útil e para o resgate do aforamento outro registro.
Na escritura mencionada acima não foi dado valor ao resgate.
É possível aproveitar a escritura e fazer os dois registros atribuindo 1/3 do valor da escritura à extinção do aforamento ou teria outro caminho?

Resposta: Nos termos dos artigos nºs 2.035 e 2.038 do Código Civil de 2.002, as enfiteuses existentes continuam sendo regidas pelo Código Civil de 1.916 (artigos 678 a 694).
A enfiteuse é resgatável conforme prescreve o artigo n. 693 do CC/16, e para isso deverá o foreiro ou enfiteuta, pagar ao senhorio direto o laudêmio de 2,5% do valor da propriedade acrescido do valor de 10 (dez) pensões anuais, passando assim a exercer o domínio pleno sobre o imóvel.
Pelo título apresentado ao registro, operou-se o resgate previsto no artigo 693 do CC/16 mencionado, unindo-se o domínio útil ao domínio direto.
Assim, o resgate deverá ser registrado e ter o seu valor nos termos do artigo 176, parágrafo 1º, III, 5, devendo a escritura de venda e compra ser re-ratificada para constar o valor do resgate e declaração de recebimento, podendo opcionalmente, a requerimento do interessado a serventia aceitar a declaração do recebimento e o valor do resgate em documento a parte, para cálculo do valor dos emolumentos, não devendo a exemplo do usufruto que possui previsão na tabela, registrar o resgate atribuindo 1/3 do valor da venda e compra.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Janeiro de 2.007.

Penhora Parte Ideal

Consulta:

Recebi para registro mandado de penhora de uma parte ideal equivalente a 3,00 alqueires do imóvel matriculado sob nº 929, que possui na sua totalidade 70,41 alqueires ou 170,39ha. de terras.
O imóvel encontra-se hipotecado por cédula rural hipotecária ao Banco Bradesco S/A.
Há algum impedimento ao registro da penhora quanto a:
– se tratar de fração ideal;
– existência da hipoteca.

Resposta: Não existe nenhum impedimento de se penhorar parte ideal de imóvel, assim como nos casos de hipoteca de parte ideal.
A hipoteca da CRH impede o registro da penhora nos termos do artigo 69 do Decreto Lei n. 167/67.
Entretanto, existem exceções como as penhoras de origem da Justiça do Trabalho, que são registradas em virtude de vastas jurisprudências e por o crédito trabalhista preferir aos demais.
Já com relação às penhoras de origem fiscal das Fazendas, o entendimento e a situação não é pacífica, ou seja, existem julgados nos dois sentidos, uns negando, outros entendendo ser possível o registro tendo em vista o Código Tributário Nacional e a preferência do crédito fiscal sobre os demais, à exceção dos de origem trabalhista (AC 45,179-0/5, 51.710-0/9 e RDI 47 Jurisprudência Selecionada), e ainda entendimentos de que vencida a cédula de crédito e não existindo registro de penhora promovida em execução da hipoteca, é possível admitir o registro. A orientação do STF e do STJ é no sentido de afastar a impenhorabilidade quando vencido o prazo pactuado para pagamento do débito garantido pela hipoteca (nesse sentido AC 230-6/1 e Decisão Monocrática STJ 9.590 – MTS 05.05.2005).
É também tranqüilo o entendimento no seio do STJ, nesse sentido, porém em São Paulo, o CSM continua entendendo não serem possíveis tais registros, contudo no próprio Conselho já existem decisões em sentido contrário.
Ao menos na Comarca da Capital, os registradores, a exceção das penhoras oriundas da Justiça Laboral, não tem procedido ao registro quando existente hipoteca cedular sobre o imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.007.

Desmembramento Fração Ideal

Consulta:

Encontra-se matriculado sob nº 5.040, livro 02, deste Oficial, uma área de terra com 3.820,00m2, cadastrada como urbana, em nome de Joel, casado com Cacilda, comunhão de bens com pacto antenupcial (R.1).
Pelo R.2, feito em 28 de agosto de 1990, Joel e s/m Cacilda, venderam uma parte ideal de 250,00m2 a José, casado com Luzia.
Pelo R.3, feito em 11 de setembro de 1990, Joel e s/m venderam mais uma parte ideal com 180,50m2 ao Sr. Nelson, casado com Francisca;
Pelo R.4, feito em 06 de novembro de 1990, venderam mais uma parte ideal correspondente a 170,00m2 para Francisco, casado com Ana.
E, pelo R.5, Joel e Cacilda deram em hipoteca a Carlos, uma parte ideal de 1.600,00m2 dentro da área maior de 3.820,00m2.
Muito bem, dentro do saco plástico onde encontra-se arquivada a matrícula, existe um comunicado da Juíza de Direito desta comarca, solicitando providencias no sentido de não se registrar novas escrituras do imóvel pertencente a Joel, por ser irregular, conforme apurado no Inquérito Policial.
Fui procurado por um engenheiro que em nome dos proprietários pretendem regularizar o imóvel.
Além da quitação da hipoteca quais os outros documentos necessários para regularizar tal situação?

Resposta: Como a hipoteca foi de parte ideal que com a regularização será desmembrada e terá matricula autônoma para a qual será transportada, necessariamente não haverá necessidade de quitação ou baixa, contudo, deverá contar com a anuência do credor (para o desmembramento).
Como a área toda (3.820,00 m2) teve somente 3 (três) alienações, a regularização que resultará em somente 04 (quatro) matrículas, poderá ser feita através de extinção de condomínio ou divisão amigável (por escritura pública) recomendável, esta última, evidentemente com o desmembramento aprovado pela Prefeitura Municipal e com a apresentação de parecer de dispensa de licença de instalação expedido pela CETESB local.
Tudo isto com base por analogia no provimento 03/88 da Comarca da Capital, e decisões (poucas) que permitem pequenos desmembramentos (até 10 lotes), desde que não venham de desmembramentos anteriores.
Resta evidente que cada caso é um caso e deve a serventia verificar os registros anteriores para constatar se houveram ou não desmembramentos anteriores e em que número e dimensão.
Caso o imóvel já venha de desmembramentos anteriores ou o Oficial não se sentir seguro, poderá encaminhar as partes para a Corregedoria Permanente que analisara “pedido de providências” (processo administrativo) de pedido de dispensa de registro especial (artigo 18 da Lei do Parcelamento do Solo).
Deve também ficar claro que o proprietário da área de 1.600,00m2 não poderá efetuar novos desmembramentos, a não ser com autorização judicial (dispensa de registro especial), pois fatalmente essa área terá origem em desmembramento anterior.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Fevereiro de 2.007.