Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano – CDHU

Consulta:

A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo-CDHU, representada pelo Município de A. (por seu Prefeito), através de procuração particular, requereu a averbação da implantação de um conjunto habitacional em imóvel de propriedade dela CDHU, devidamente matriculado.
Dentre os documentos pertinentes, foi apresentada uma declaração firmada pelo Prefeito e pelo engenheiro responsável pela obra, declarando que as casas foram construídas pelos próprios beneficiários do Programa Cesta de Materiais de Construção (CMC), em regime de mutirão e sem utilização de mão-de-obra remunerada, sendo que a área construída de cada unidade (num total de 143 casas) é de 43,18 m2, e em razão disso está dispensada da apresentação da Certidão Negativa de Débito-CND do INSS relativa à obra.
Consulta:
1) Pode ser aceita a procuração particular?
2) Pode dispensar a apresentação da CND-INSS?

Respostas:

1. Como está sendo praticado ato que não requer instrumento público (averbação de conjunto habitacional), entendo que a serventia poderá aceitar a procuração particular para esse fim com firma reconhecida e acompanhada de prova de representação da CDHU.
No Estado de São Paulo pelo provimento CG. 2/91 foi vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para lavratura de atos que exijam a escritura pública (hoje artigo n. 108 do CC – Item 12.1 do Capitulo XIV das NSCGJSP).
No entanto, como o interesse é a averbação de conjunto habitacional (construções), a procuração poderá ser aceita através de instrumento particular atendidas as condições antes mencionadas (reconhecimento de firma e prova de representação).
2. Quanto à apresentação da CND do INSS ou SRP, a questão é um tanto controvertida.
Controvertida porque o inciso VIII do artigo 30 da Lei 8.212/91 diz que: “nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento;”
O inciso II do artigo 257 do Decreto 3.048/99, diz que deverá ser exigida a apresentação da CND do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no RI, salvo no caso do artigo 278.
O artigo 278 menciona: “Nenhuma contribuição é devida à seguridade social se a construção residencial for unifamiliar, com área total não superior a setenta metros quadrados, destinada a uso próprio, do tipo econômico e tiver sido executada sem a utilização de mão de obra assalariada”.
Por seu turno, o inciso I do artigo 462 da Instrução Normativa MPS/SRP de nº 3 de 14 de Julho de 2.005 diz:
Artigo 462 – Nenhuma contribuição é devida à Previdência Social em relação à obra de construção civil que atenda as seguintes condições:
I – o proprietário do imóvel ou dono da obra seja pessoa física, não possua outro imóvel e a construção seja:
a) Residencial e unifamiliar;
b) Com área total não superior a setenta metros quadrados;
c) Destinada a uso próprio;
d) Do tipo econômico ou popular;
e) Executada sem mão de obra assalariada.
Contudo, tudo o que foi dito até aqui penso, não se aplicar ao caso concreto, pois destinada à pessoa física proprietária de um único imóvel destinado a uso próprio e residência unifamiliar e não destinada à pessoa jurídica.
No entanto, existe decisão dispensando a apresentação da CND, substituído-a por declaração do interessado no sentido como o exposto até agora, e como no caso concreto. Esta decisão foi proferida no Processo CGJ em 18/04/2. 005 – Fonte 277/205 – Araçatuba – SP, contudo, tal decisão cita e faz menção a legislação e ordens de serviços já com parte revogada.
Posteriormente a isso veio a edição da IN MPS/SRP de nº 3 de 14.07.2.005, antes citada que no inciso III artigo 462, acima referido diz o seguinte:
“III – a obra se destine à edificação de conjunto habitacional popular, definido no inciso XXVI do artigo 413, e não seja utilizada mão de obra remunerada, observando que o acompanhamento e a supervisão da execução do conjunto habitacional por parte de profissionais especializados, na qualidade de engenheiro, arquiteto, assistente social ou mestre de obras, mesmo que remunerado não descaracterizará a sua forma de execução, cabendo apenas a comprovação do recolhimento das contribuições devidas para a Previdência Social e das destinadas a outras entidades ou fundos, incidentes sobre a remuneração dos profissionais”.
Ademais, a apresentação da CND para com a Previdência Social também é mencionada na letra “g” do item 157 do Capitulo XX das NSCGJSP (Prov. 18/83), apesar de na decisão antes referida (Proc. CGJ 277/2005 – Araçatuba) ser abordada a questão normativa, mencionando que à época na redação do provimento 18/83, não se levou em conta o disposto no DL 1.976/82 que tratava da isenção das contribuições previdenciárias no caso de construção residencial unifamiliar e que no caso de conjunto habitacional não difere, na essência, daquele versado no parecer acima, merecendo decisão igual, a fim de viabilizar a averbação pretendida, mediante a exibição de declaração do interessado, sob as penas da lei.
Por tudo que foi dito, resta evidente que a exceção dos profissionais que supervisionaram e acompanharam a execução do empreendimento (engenheiros, arquitesos, assistentes sociais, mestres de obras) nenhuma contribuição previdenciária é devida (art. 462, III, da IN nº 3/05 da MPS/SRP), contudo, a contribuição para a Previdência Social com relação a estes profissionais é devida devendo ser comprovada e como não se trata de edificação de uma única casa, mas de um conjunto residencial que não é para o uso do CDHU, mas si, destinados à venda, e a uso de terceiros, e ainda como a isenção é parcial, pois não é com relação aos profissionais citados a apresentação da CND do INSS/SRP não poderá ser dispensada para fins de averbação do conjunto habitacional, pois a serventia poderá ser autuada pelo INSS se efetuar a averbação sem a prova da quitação.
Como dito, a contribuição não será devida sobre a mão de obra não assalariada, mas será com relação aos profissionais, assim, é de bom senso, que o INSS onde matriculada a obra examine a questão, pois devido parte desses recolhimentos (o dos profissionais ) e expeça a certidão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Outubro de 2.006.

Cancelamento de Registro

Consulta:

Na matrícula de um imóvel consta o registro de compromisso de v/c e depois o registro da cessão desses direitos de compromisso.
Agora, foi apresentado um Ofício extraído dos autos de rescisão de contrato no qual o juízo determina o cancelamento do registro do contrato.
Ocorre que, este contrato mencionado nos autos, na verdade trata-se da cessão de direitos então registrada, no qual a promissária compradora (com seu contrato devidamente registrado) cedeu seus direitos a cessionária.
A cessionária propôs a ação de rescisão do contrato em face da empresa loteadora/proprietária do imóvel, o que foi deferido, no entanto, nesta ação a cedente não fez parte, aliás nem foi mencionada.
Considerando que a cessionária subrogou-se nos direitos de compromisso, com a determinação do juízo devo cancelar a cessão de direitos e o compromisso?
21-06-2.010.

Resposta: Compromisso registrado em nome de “A” (promitente comprador), este cede os direitos do compromisso para “B” (cessionário), cuja cessão foi registrada.
Agora é apresentado ofício judicial determinando o cancelamento do registro da cessão, extraído dos autos de rescisão contratual promovida por “B”, em face do loteador (promitente vendedor).
Os direitos que “A” tinha, foram totalmente cedidos para “B”, que ficou sub-rogado nos direitos e obrigações do compromisso, e “A”, nada mais detém.
Se “A” cedeu, transferiu seus direitos decorrentes do compromisso para “B”, nada mais tem a ver com o imóvel.
Com o registro da cessão o compromisso anteriormente registrado estaria de certa forma cancelado indiretamente, pela ressonância da inscrição subseqüente (cessão) sobre a anterior (registro do compromisso – Ver artigos 1.227 e 1.245 do CC e Acórdãos 15.296-0/4 e 13.838-0/4).
E cancelando-se o registro da cessão, via de conseqüência também se está cancelando os direitos do compromisso.
Mas para que não pairem dúvidas cancele-se também o registro do compromisso, consignando-se no cancelamento da cessão, que via de conseqüência fica também cancelado o R. tal, referente ao compromisso de compra e venda.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.010.

Procuração Particular

Consulta:

Recebemos um autorização para “Baixa de Ônus Gravados” firmada pelas representantes da Petrobrás Distribuidora S.A., na qual possui a necesária autorização para o cancelamento do registro hipoteca constante na matrícula de determinado imóvel em que a empresa consta como credora.
Ocorre que a Petrobras está sendo representada por pessoas nomeadas via procuração particular outorgada pelos seus diretores, na qual consta entre outros poderes, o de assinar instrumentos de liberção de garantias reais de clientes.
É possível aceitar este instrumento de liberação de garantia firmado por quem possui poderes outorgados em instrumento particular???
21-06-2.010.

Resposta: Tendo em vista a maior facilidade de falsificação de procuração feita por instrumento particular sem a solenidade do ato notarial, o ideal seria que a procuração fosse outorgada através de instrumento público.
Entretanto, considerando-se que o cancelamento do registro da hipoteca far-se-á através de instrumento particular (artigo 251, I da LRP), a procuração poderá ser aceita pela mesma forma, ou seja, através de instrumento particular. E isso, levando-se em conta também os artigos 320, 654, 657 do Código Civil Brasileiro.
Também deve ser apresentado documento subsistente de que os mandantes (diretores) que assinam a procuração são representantes da credora Petrobrás Distribuidora S/A e tem poderes para tal.
No entanto, recomendam-se algumas cautelas que devem ser tomadas:
1. Checar (via telefone) a validade da procuração junto à credora;
2. Reconhecer as firmas de quem outorgou a procuração (mandantes), ou do tabelião que reconheceu as firmas destes, no local (comarca) onde o documento irá produzir efeito;
3. Providenciar o registro da procuração em RTD (para fins de validade contra terceiros).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.010.

ITBI Recolhido em Casa Lotérica

Consulta:

Uma escritura pública de venda e compra foi lavrada em 20 de março de 2006 e o ITBI foi recolhido no dia 09 de maio de 2006. E mais, o ITBI foi recolhido em casa lotérica.
Deve o Cartório indagar a respeito ou registra-se a escritura.

Resposta: Num primeiro momento, deve a serventia consultar a legislação Municipal (tentei no site de Rio Claro para consultar, mas a página Leis Municipais esta em desenvolvimento) para verificar se as guias de ITBI podem ser recolhidas em qualquer agência bancária, ou se existe convênio com a CEF, e se há um prazo maior para o recolhimento caso a escritura tenha sido lavrada em outra comarca, a incidência de juros, multas etc.
Por força do que dispõe os artigos nºs. 134, VI do CTN; 289 da LRP e artigo 30, XI da Lei n. 8.935/94, deve sim a serventia fiscalizar o recolhimento dos impostos devidos pelos atos que praticar.
Não com relação ao valor do imposto, mas sim o momento em que devido o seu recolhimento.
Desta forma, como no caso concreto o recolhimento do imposto se deu 50 (cinqüenta) dias após a lavratura da escritura, entendo que deve sim a serventia indagar a respeito do recolhimento de juros moratórios e multa, vez que o recolhimento foi intempestivo (Ver Acórdão CSM de 06.12.2.005 – Fonte 365-6/7 – São Paulo (18º RI)).
Quanto ao recolhimento ter sido feito em unidade lotérica, não vislumbro maiores problemas, se o ITBI pode consoante a Legislação Municipal ser recolhida em qualquer agência bancária, ou se existe convenio entre o Município e a CEF (Em alguns Municípios somente são recolhidos diretamente na Prefeitura), vez que as unidades lotericas funcionam sob o regime de permissão e atuam na prestação de todos os serviços delegados pela Caixa Econômica Federal – CEF, e podem fazer os recebimentos de contas de concessionárias, carnês, prestações, faturas e documentos de diversos convênios, e ainda por prestarem serviços financeiros como correspondentes da CEF, autorizados pelo Banco Central.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Outubro de 2.006.

Loteamento Doação de Ruas

Consulta:

O proprietário de um imóvel urbano com a área de 14.923,69 m2, devidamente caracterizado na matrícula, doou ao Município através de escritura pública, uma área de 3.612,30 m2, destinada à abertura de uma rua e ao prolongamento de uma via existente. Essa doação bipartiu o imóvel, formando uma gleba com 4.936,36 m2 e outra com 6.375,03 m2. Juntamente com a escritura a Prefeitura apresentou certidão constando que as vias públicas já se encontram abertas ao acesso público e que estão dotadas de infra-estrutura (água, esgoto, pavimentação asfáltica, etc).
A consulta que fazemos é:
Será correto registrar a escritura de doação e em seguida abrir duas novas matrículas para as duas áreas remanescentes ou deve o cartório questionar a respeito de um eventual loteamento da área.

Resposta: O registro de doação, a Municipalidade de área destinada à abertura e prolongamento de rua, não significam, necessariamente, que no remanescente do imóvel será implantado loteamento ou desmembramento, eventualmente, poderá ser implantado condomínio edilício.
Contudo, no caso concreto, até porque a Prefeitura apresenta certidão constando que as vias públicas já se encontram abertas ao aceso público e que estão dotadas de infra-estrutura, tudo leva a crer que o proprietário solicitará em seguida o registro de desmembramento nos termos da Lei n. 6.766/79, é muito provável, contudo, trata-se de hipótese, todos os caminhos levam a Roma, mas vamos atravessarmos a ponte quando chegarmos a ela.
Não é o fato de ter havido desapropriação ou doação para abertura de rua ou prolongamento de via pública que possibilita se tenha o empreendimento como desmembramento. Isso porque, cada caso deve ser examinado isoladamente, por suas peculiaridades, dados específicos.
A distinção entre loteamento e desmembramento está exatamente no sistema viário.
Se foi o proprietário que CRIOU as vias de circulação (ruas, avenidas, etc.), trata-se de loteamento, e, se foi o Poder Público, trata-se de desmembramento.
O que distingue o desmembramento do loteamento é que, no primeiro, o parcelador se utiliza do sistema viário PREEXISTENTE, e, no segundo, ele cria (ainda que através de subterfúgios) a via de circulação.
No caso concreto, houve uma doação e destaque de áreas destinadas a prolongamento e abertura de ruas, configurando-se assim, tratar-se de loteamento, caso se pretenda parcelar as duas áreas criadas pela doação.
Muitas vezes o proprietário do terreno, amigo do Prefeito, acerta a desapropriação/doação, de parte do seu imóvel, para criar ou prolongar a via de circulação. Assim acertado, é formulada a escritura de desapropriação/doação e, logo em seguida vem o projeto de desmembramento.
Em tais casos, se se tratou de desapropriação amigável ou doação, vindo logo em seguida a aprovação do projeto de parcelamento, rotulado de desmembramento, não tendo sido feita as destinações de área públicas, devem ser exigidas o registro do loteamento porque o proprietário criou a via de circulação.
Não se trata de desmembramento, porque com a doação, o proprietário ampliou a via de circulação. Não se tratou de desapropriação, no interesse social ou público, mas de doação para a abertura e o prolongamento de via pública, em seu exclusivo interesse.
Não é o caso, mas também discorremos sobre desmembramentos em que o Poder Público também poderia fazer exigências a exemplo dos loteamentos.
Segundo o conceito que se extrai do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 6.766/79, desmembramento urbano é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
O desmembramento é uma das espécies de parcelamento urbano, à qual pertence o loteamento.
Contudo, nos termos do artigo nº 11 da Lei 6.766/79, existem regras dos loteamentos aplicáveis ao desmembramento.
Sendo o desmembramento, tal como o loteamento, uma forma de parcelamento do solo urbano, teria que estar também sujeito às disposições urbanísticas. Aplica-se ao desmembramento, sobretudo, o inciso II do artigo 4º e o artigo 5º (que faculta a Municipalidade, complementarmente, exigir, em cada parcelamento, reserva de faixa non aedificandi destinada aos equipamentos urbanos) da Lei referida.
Observe-se que, por força do dispositivo comentado, também a reserva de áreas destinadas a uso público especial, passou a poder ser exigida no desmembramento.
Embora à primeira vista não pareça aplicável aos desmembramentos, a interpretação sistemática da lei revela a viabilidade de sua incidência quanto a estes.
Por definição (par. 2º do art. 2º), o conceito legal de desmembramento implica necessariamente a impossibilidade da abertura de novas vias e logradouros públicos, do prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Entretanto, quando a lei diz logradouros públicos, refere-se apenas às áreas de uso comum do povo, por onde este pode circular e usar livremente, mas não abrangem as áreas públicas de uso especial, tais como aquelas, destinadas à construção de escolas, hospitais e outros edifícios públicos.
Portanto, também, nos desmembramentos, o poder público pode impor a reserva de áreas e espaços livres, destinados ao uso especial, por parte do poder público, os quais passarão automaticamente para o domínio público por força do artigo nº 22 da Lei 6.766/79.
Há que se entender que os artigos 17, 22 e 43 da Lei, são dispositivos que garantem a transferência para o domínio público das áreas, embora fale apenas em loteamentos são extensíveis quanto a sua aplicação, aos desmembramentos, uma vez que a Lei não poderia impor a reserva daquelas áreas, para, ao depois, não exigir sua transferência para o domínio público.
Mas, voltando ao caso concreto, registrada a doação, se em seguida o proprietário protocolar pedido de parcelamento, via de conseqüência, será de loteamento, dadas as peculiaridades do caso (doação para abertura e prolongamento de ruas), contudo, pode a Prefeitura não fazer ou dispensar a exigência de destinação de áreas públicas (artigo 4º da Lei 6.766/79), mas o registro será de loteamento.
Eventualmente poderia a serventia questionar, sim, a respeito de eventual loteamento da área, até para alerta ao interessado, entretanto, seria muito formalismo, devendo essa questão ser levantada se protolocado posteriormente pedido de parcelamento do solo nos termos da Lei 6.766/79 como desmembramento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 1º de Novembro de 2.006

Georreferenciamento Ação Judicial

Consulta:

Estou recebendo para manifestação um processo judicial iniciado em 26 de julho de 2006, referente à desapropriação de um imóvel rural precariamente descrito na matrícula. O decreto expropriatório e o levantamento topográfico descrevem o imóvel minuciosamente, com rumos, graus, etc.
Será correto sugerir o georreferenciamento da área, considerando o disposto no artigo 2º, inciso I, do Decreto 5.570/2005 ?
O Decreto expropriatório data de 10 de julho de 2006.

Resposta: o parágrafo 3º do artigo 225 da LRP é dirigido especialmente aos Juizes, assim, entendo ser correto e salutar o Oficial sugerir quando de sua manifestação nos autos que o imóvel expropriado seja descrito pelo sistema georreferenciado, encaminhando cópia tanto do Decreto 5.570/05 como do artigo 225 da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.006.

Desmembramento de Imóvel com Caução Locatícia

Consulta:

Tenho cá comigo dois casos parecidos, quanto aos quais gostaria de conhecer sua opinião sobre se posso ou não registrar.
Em determinada matrícula consta averbação de caução de seu imóvel, em garantia em contrato de locação. Ingressa agora pedido de desmembramento.
Pergunto se posso proceder ao desdobro, se tem que ocorrer a anuência do credor da caução, ou se é impossível aceitar, etc.
No segundo caso, existe na matrícula a averbação dando notícia do ingresso de ação de execução, nos termos do artigo 615-A do CPC, a chamada averbação premonitória.
Igualmente ingressou pedido de desmembramento. Pergunto no mesmo sentido do caso anterior. Noto que se for possível o desmembramento, como ficaria a premonitória? Transportaria para as duas novas matrículas? Mas, e depois, em caso de penhora ou mesmo de arrematação, evidentemente a descrição do imóvel viria como ele era antigamente, é óbvio. Então?

Resposta:

1. Caução.
Há quem afirme que a caução imobiliária/locatícia, efetivamente não é um “direito real”, mas que deve ser reconhecida como um “ônus real”, a incidir sobre o imóvel sem contudo estabelecer direito típico.
É uma garantia anômala, que não gera direito real, mas direito obrigacional, e que tem publicidade registrária.
A caução de imóvel que se refere à Lei de locação de prédios urbanos não torna o imóvel indisponível.
E a rigor, pelo que foi dito, o proprietário do imóvel caucionado poderia desdobrá-lo/desmembrá-lo, mesmo sem a anuência do locador, credor da caução.
No entanto, como ela é constituída com o escopo, com a finalidade de “garantia”, por precaução, para que se evitem problemas futuros e para a melhor segurança jurídica, entendo s.m.j, de que nos caso de desdobro/desmembramento do imóvel caucionado, se solicite a anuência do credor da caução, do locador.

2. Averbação premonitória.
Está é averbação acautelatória que tem o condão de afastar a alegação de boa-fé por parte de terceiro que venha a realizar qualquer tipo de negócio envolvendo o imóvel. É medida cautelar de grande interesse, não só para o credor que terá seu crédito publicizado, gerando efeito erga omnes, mas também para a comunidade em geral.
É uma medida transitória mais para fins de publicidade, informando que existe processo de ação de execução em andamento contra o proprietário do imóvel, mas não gerando direitos.
Tem a finalidade apenas de noticiar a formação de processo de execução que pode alterar ou modificar o direito de propriedade.
Feita a averbação premonitória, sobrevindo o desdobro/desmembramento do imóvel, o que poderá ser feito independentemente da anuência do exeqüente, deve ela (sua existência) ser transportada por averbação para as matrículas descerradas em face do desmembramento do imóvel.
No futuro, se sobrevierem penhoras ou mesmo adjudicações/arrematações, devem estas recair sobre o(s) imóveis, tal como estes se encontrem no fólio real.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.

Cédula de Crédito Bancário

Consulta:

Como deve ser cobrado o registro de alienação fiduciária de bem móvel, dada em garantia em Cédula de Crédito Bancário?
CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO com alienação fiduciária de móvel, cobra-se emolumentos especificados na parte geral da tabela de RTD ou na parte destinada a registro de contrato da alienação fiduciária?
Na tabela consta CONTRATO, sendo que pelo art.26 da lei 10.931/2004, a cédula é título de credito?
Analisando a tabela de RI, especifica a cobrança de cédula com redução, será que CCB é caso análogo com relação a TD e RI, em caso de redução estaria especificado?

Resposta: A cédula de crédito bancário – CCB, de fato é assim como as demais, um título de crédito regido por lei especial e que prevê e permite por expressa determinação legal a constituição de garantias, como o penhor, a hipoteca a alienação fiduciária
Contrato derivado do latim contractus, de contrahere, possui o sentido de ajuste, convenção, pacto, transação.
Expressa assim a idéia de ajuste, da convenção, do pacto ou da transação firmada ou acordada entre duas ou mais pessoas para um fim qualquer, ou seja, adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.
A validade do contrato não se apóia assim somente na convenção firmada entre as partes, resultante da livre manifestação de sua vontade. Tem que firmar em objeto lícito e coisa certa, além da capacidade das partes e do seu livre consentimento.
Possui o vocábulo, por vezes, o sentido de expressar o próprio instrumento em que se elabora o contrato, isto é, o documento escrito em que o contrato se formou e pelo qual se prova a sua existência.
E nessa circunstância, o contrato se diz público ou particular, consoante o instrumento é produzido por oficial público, nos livros de seu cartório ou ofício, ou é passado pelas próprias partes e por elas assinado, com testemunhas de praxe.
Há contratos que por exigência legal devem ser produzidos ou passados por instrumento público. Quando entanto, não há imposição legal dessa ordem, válidos serão todos os que se fizerem livremente por instrumento particular, havendo mesmo grande maioria deles, que se fazem verbais.
Está aí a regra jurídica de que os contratos não terão forma especial: far-se-ão por aquela que a lei indicar ou de qualquer outra maneira, quando não haja proibição legal.
Geralmente se emprega o vocábulo no mesmo sentido de convenção.
Denomina-se contrato acessório, segundo o próprio sentido que se tem do vocábulo (que não é independente, que não é próprio e se opõe ao principal), como contrato que se formula como complemento ao contrato principal, a que se liga e com o qual tem existência.
Desta forma, o contrato acessório, também chamado de contrato adjeto, dada a sua ligação e dependência a outro contrato, pressupõe a existência de um contrato ou obrigação principal, e é precisamente instituído para garantir o adimplemento da obrigação principal, imposta no contrato principal.
Indicam-se contratos acessórios o penhor, a hipoteca, a fiança, a caução, o aval, o endosso, a alienação fiduciária.
Portanto, a alienação fiduciária constituída pela Cédula de Crédito Bancário – CCB, não deixa de ser um contrato acessório a ela.
O simples fato de um cidadão comprar uma balinha na padaria não deixa de ser um contrato (verbal).
Contudo, isso não importa, pois no caso pela CCB, foi constituída a garantia de alienação fiduciária de bem móvel, e para a cobrança de emolumentos deve, ao meu sentir, ser aplicado o item “5” (cinco) da Tabela III – Dos Ofícios de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas, ou seja, devem os emolumentos ser cobrados como registro ou averbação de contrato de alienação fiduciária, pois de alienação fiduciária se trata.
Como na tabela III – RTD e RCPJ, não há redução prevista, o registro deve ser cobrado integralmente, ou seja, sem redução, pois não previsto na tabela.
Caso houvesse previsão legal, certamente constaria da tabela a ser aplicada ao caso em comento.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.

Afetação Patrimônio de Incorporação

Consulta:

01. Incorporação registrada na matrícula.
02. Foram registradas várias vendas de frações ideais, vinculadas a determinadas unidades (futuras).
03. As frações ideais vendidas foram dadas em alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal.
04. Apresentado nesta data, requerimento formulado pela incorporadora e proprietária do empreendimento, solicitando a averbação do “termo de constituição de patrimônio de afetação”, nos termos do artigo 31-B da Lei Federal 4.591/64.

Pergunta-se:
01. É necessária a concordância dos demais adquirentes e da credora fiduciária no pedido de averbação da afetação?

02. É possível averbar a afetação apenas e tão somente das frações ideais remanescente em nome da incorporadora e proprietária do empreendimento, deixando de fora aquelas já vendidas e registradas?

03. Existe algum impedimento a averbação pretendida?

Resposta: Geralmente a submissão da incorporação ao regime de afetação é feita quando de seu registro no registro de imóveis. A lei faculta a averbação a qualquer tempo antes de concluída a obra (averbada a construção), porém afetar um empreendimento já iniciado deve ser muito complicado, senão praticamente impossível. Pois uma vez afetado o patrimônio, é requerido que ele tenha contabilidade própria, com conta bancária independente das demais da empresa.
Cabendo a incorporadora emitir relatórios trimestrais de acompanhamento da obra, receitas despesas, contratos firmados, prazos, previsões financeiras, e encaminhá-los a Comissão de Representantes nomeada pelos compradores.
O recurso de uma determinada obra só poderá ser aplicado naquela obra.
Por regime de afetação entende-se, pois, o regime de incorporação mediante o qual o objeto do empreendimento fica afetado, segregado do patrimônio geral da empresa.
A afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, evitando que os recursos sejam desviados. O Patrimônio de afetação, por não comunicar com os demais bens, obrigações e direitos do incorporador, protege o negócio contra eventuais tropeços deste em outros negócios.
Com a lei, todas as dívidas de natureza trabalhista, tributária e junto às instituições financeiras ficam restritas ao empreendimento em construção, sem qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidos pela empresa.
A afetação deverá ser da totalidade da incorporação, portanto não será possível averbar a afetação apenas e tão somente das frações ideais em nome da incorporadora e proprietária do empreendimento, deixando de fora aquelas já alienadas e registradas.
Assim, para a averbação solicitada será necessária a anuência de todos os adquirentes das frações ideais de terreno, vinculadas a futuras unidades autônomas, com a anuência dos respectivos cônjuges se casados forem, bem como a anuência da fiduciária Caixa Econômica Federal.
O impedimento é a ausência das anuências acima referidas (Ver BE Irib 2.119 de 31/10/05, 2.740 de 21/11/2006 (letra “d”), artigos 31ª parágrafo 1º, 31-B e 31-D da Lei 4.591/64, e artigo 2º, incisos I, II e III, e principalmente o parágrafo 2º, desse artigo, da IN RFB n. 934 de 27.04.2.009).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Junho de 2.010.

Carta de Arrematação Declaração de Ineficácia

Consulta:

Foi registrada uma penhora precedida da averbação da declaração de ineficácia da venda, uma vez que o executado havia vendido o imóvel.
Agora está sendo apresentada uma Carta de Arrematação extraída dos mesmos autos, em favor do exeqüente.
Não há na Carta apresentada qualquer comprovação da intimação do adquirente do imóvel (que pode ter adquirido de boa-fé).
Estou pensando em devolver a Carta informando da necessidade de determinação do cancelamento do registro da venda feita pelo executado uma vez que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos. Entendo que a simples averbação da declaração da ineficácia da venda não autoriza seja feito o registro da Carta de Arrematação.
Gostaria da análise de V.Sa.

Resposta: A posição da serventia está perfeitamente correta, o registro da carta de arrematação deve ser precedido do cancelamento do registro, o que se fará através de mandado a ser expedido pelo Juiz da execução.
O Juiz tanto pode declarar a ineficácia da alienação registrada para o fim de possibilitar o registro da penhora, quanto declarar a nulidade do registro, porque a alienação se fez em fraude à execução.
No primeiro caso, determina a averbação da declaração da ineficácia (que é exclusivamente em relação àquela execução), e esta será praticada, para, em seguida, ser registrada a penhora.
No segundo, declarando a nulidade, expede mandado para o cancelamento do registro, possibilitando o registro da penhora.
A ineficácia decretada não implica cancelamento do registro, ela é favor da Lei ao exeqüente em face do qual a disposição do bem não opera seus efeitos.
O negócio jurídico que frauda a execução gera pleno direito ao adquirente e alienante. Apenas não pode ser oposto ao exeqüente. Assim, a força da execução continuará a atingir o objeto da alienação ou oneração fraudulentas, como se estas não tivessem ocorrido. O bem será de propriedade do terceiro, num autêntico exemplo de responsabilidade sem débito.
O negócio é válido, mas ineficaz. Não se podendo equiparar a invalidade do ato jurídico com a sua ineficácia, institutos que se situam em planos diversos, gerando efeitos inconfundíveis.
A declaração de ineficácia não tira o direito de propriedade do adquirente do imóvel. Os efeitos do registro são plenos e, por força da declaração do Juiz da execução, só não atingem o credor da execução.
A alienação em fraude à execução não se tem como nula nem anulável, mas apenas ineficaz em relação ao credor exeqüente e especialmente a certa e determinada execução.
A averbação da declaração de ineficácia de alienação só foi feita para possibilitar o registro da penhora.
Entretanto, para o registro da carta de arrematação, necessário se faz que o registro da transmissão do imóvel pelo executado, seja previamente cancelado, mediante a apresentação de mandado, no qual deverá constar a data da decisão que determinou esse cancelamento e que seja expressamente consignado que, de tal decisão, não foi interposto recurso, nos termos dos artigos nºs: 250 I e 259 da Lei dos Registros Públicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Dezembro de 2.006.