Incorporação Venda do Terreno e Cessão dos Direitos

Consulta:

Certa empresa promovou o registro de Incorporação visando a edificação de um bloco de apartamentos, sendo que no memorial de incorporação desta incorporação não foi fixado prazo de carência. O registro foi efetivado na matrícula em 11/11/2009.
Não houve desistência da incorporação, nem o registro de eventual venda de fração ideal, sequer a averbação da construção e o registro da instituição.
Agora o proprietário pretende vender o imóvel na situação em que se encontra, ou seja, pretende o comprador se subrogar nos deveres de incorporador e promover a conclusão das obras do edifício e o registro da instituição do condomínio.
É possível a lavratura da escritura nestes termos e, consequentemente, seu registro????
23-06-2.010.

Resposta: As partes, no caso, pretendem formalizar através de escritura pública a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível.
Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.
A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação e, “f” (INSS/SRP e SRF/PGFN – Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º, e Decreto 3.048/99, artigo 257, I, “b” e III e letra “o”).
Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.
Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- RDI n. 3 – Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 60 – itens “3” e “4”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Junho de 2.010.