Permuta de Bem Imóvel por Bem Móvel

Consulta:

É possível a permuta de bem imóvel por bem móvel?

Resposta: A resposta é afirmativa, pois o contrato de troca ou permuta é aquele em que a aquisição é feita mediante a contraprestação simultânea de outra coisa, de valor igual ou equivalente, ou mesmo desigual, móvel, imóvel ou semovente, com efeitos obrigacionais entre as partes. Diferencia-se do contrato de compra e venda pelo único característico de os contratantes assumirem obrigações idênticas, coisa por coisa (rem por re), sem que um deles exercite a sua prestação em dinheiro.
A permuta é dupla venda e compra. A primeira pode, em função da permuta, transferir um imóvel para a segunda e receber ou outro imóvel, ou um violino valioso, um automóvel, enfim qualquer objeto.
Assim, se a primeira contratante troca um terreno por um violino “Strandivarius”, que lhe é entregue pela segunda, cabe à primeira verificar e aceitar o violino por aquele preço.
Todas as coisas que podem ser vendidas podem ser trocadas. A troca pode envolver bens de natureza de diversa, sejam móveis ou imóveis, mesmo que tenha valores desiguais, mediante compensação em dinheiro.
Desta forma, a permuta pode ser registrada apenas em relação ao imóvel transcrito ou matriculado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 31 de Julho de 2.006.

Abertura de Matrícula

Consulta:

Ao se abrir matrícula resultante da fusão de outras, é necessário fazer uma averbação na nova matrícula noticiando o porquê de sua abertura?
A mesma pergunta se aplica quando forem abertas duas novas matrículas em razão do desdobro do lote a pedido do proprietário. Deve ser feita averbação noticiando o porquê de sua abertura nas novas matrículas?

Resposta: Algumas serventias fazem a AV.1____ noticiando o porque da abertura da matricula, contudo, é uma averbação desnecessária e sem sentido, porque a filiação do imóvel poderá ser feita pelo registro anterior que deverá constar obrigatoriamente da matricula aberta (art. 176, par. 2º, II, 5 da LRP).
Algumas serventias também têm o procedimento de abrir todas as matriculas dos lotes quando do registro do loteamento, e nada constam noticiando o porque da abertura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Agosto de 2.006.

ROBERTO TADEU MARQUES
OAB/SP n. 55.919

Cisão Imóvel Com Três Penhoras

Consulta:

Sobre um imóvel matriculado existem três registros de penhoras levadas a efeito em ações de EXECUÇÃO FISCAL movidas pelo MUNICÍPIO.
A proprietária (pessoa jurídica) foi cindida e o imóvel em questão foi vertido ao patrimônio de uma nova empresa constituída.
Pode ser feita a averbação da cisão ou as penhoras registradas impedem a averbação?

Resposta: A constrição judicial (processual) não tira do executado a titularidade do domínio, nem a disponibilidade do bem penhorado.
A empresa para a qual foram vertidos os patrimônios da cindida assume todos os direitos e obrigações, e ademais, não há proibição de transferência de imóvel gravado com penhora, exceto no que diz respeito às penhoras a favor da Fazenda Nacional.
Desta forma, a averbação da cisão poderá ser feita, pois as penhoras não impedem tal averbação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Agosto de 2.006

Locação de Imóvel Rural

Consulta:

É possível o registro de um contrato de locação de imóvel rural na matrícula do imóvel?

Resposta: A locação de prédios rústicos é mais propriamente o contrato de locação sobre imóveis rurais designado por arrendamento, assim, a locação de imóvel rural é arrendamento e não propriamente locação, apesar de assim denominado no contrato.
O arrendamento é regido pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), artigos 92/95 e regulamentado pelo Decreto 59.566/66.
O arrendamento rural por seu índice distinto de tipicidade, difere da locação, razão pela qual o seu ingresso no registro de imóveis é vedado (Ver item 68.3 do Capitulo XX das NSCGJSP).
O arrendamento rural deve ser registrado em RTD.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Setembro de 2.006.

Mandado de Cancelamento de Penhora

Consulta:

Recebemos um mandado de cancelamento de penhora expedido pela Justiça do Trabalho. Entretanto o mandado foi assinado pelo Diretor de Secretaria, informando “que o faz por ordem do MM. Juiz nos termos do art. 225, VII do CPC”.
Podemos fazer o cancelamento ou devolvemos solicitando a assinatura do Juiz?

Resposta: Trata-se de mandado expedido pela Justiça Laboral que não está sujeita ao cumprimento das Normas de Serviço dos Ofícios de Justiça, Provimento n. 50/89.
Alguns Juízes autorizam através de portaria o Escrivão Diretor ou Chefe de Seção a assinarem alguns documentos que se estiverem satisfeitos os demais requisitos os atos devem ser praticados.
Contudo, no caso concreto, não se trata de autorização do Juiz do feito, e o mandado faz referência que o faz por ordem do MM. Juiz nos termos do artigo 225, VII do CPC, que se encontra na Seção III – Das citações.
O Oficial do Registro ao proceder a averbação do cancelamento deverá declarar o motivo que o determinou, bem como o titulo em virtude do qual foi feito (artigo n. 248 da LRP), e os cancelamentos são feitos nos termos do artigo 250 da Lei 6.015/73.
Desta forma, o cancelamento da penhora deverá ser feito a vista de mandado assinado pelo Juiz do feito, ou à vista de certidão de levantamento de penhora e requerimento do interessado.
O mandado apresentado assinado pelo Diretor da Secretaria nos termos do artigo 225, VII do CPC, deve ser devolvido, solicitando a assinatura do Juiz do feito.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Setembro de 2.006.

Arresto Emolumentos

Consulta:

Os emolumentos devidos para o registro de Mandado de Arresto devem ser reduzidos como no registro da penhora?

Resposta: Sim, os emolumentos devidos pelo registro do arresto devem ser cobrados nos termos do item 10 da Tabela II – Dos Ofícios do Registro de Imóveis, com redução de 80%, a exemplo da cobrança feita nos casos de registro de Penhoras.
Isso por analogia e até porque, normalmente, esses registros são convertidos por averbação em penhora.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Outubro de 2.006.

Prazo de Validade Certificação do INCRA

Consulta:

A certificação do INCRA (art. 9º, § 1º do Decreto 4449/2002) tem prazo de validade?

Resposta: Nos termos da Instrução Normativa de nº. 26 de 28 de Novembro de 2.005, do INCRA – Anexo I (Roteiro para Troca de Informações entre o INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis) item “4”, o prazo de validade da certificação corresponde ao CCIR em vigor.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Outubro de 2.006.

Partilha Usufruto

Consulta:

Solicito seu gentil obséquio no sentido de nos esclarecer a forma de cobrança quando do registro do inventário em que a viúva ficará apenas com o usufruto de determinado imóvel, cuja nua-propriedade ficará toda para os filhos, em partes iguais.
Considero que se fosse uma partilha normal, meação da viúva e a outra metade dos filhos, somente se cobraria o registro pela metade do valor de imóvel, já que o que era da viúva continuou com ela, não tendo havido transmissão.
No caso presente ela abre mão da metade que por direito lhe pertencia, recebendo como pagamento na partilha apenas o usufruto do imóvel, enquanto que a nua-propriedade do imóvel todo se transfere aos filhos, em partes iguais.
Não acho que seria justo cobrar pelo valor total, ou mesmo sobre 2/3 (dois terços) no registro da nua-propriedade e outro terço (1/3) no registro do usufruto. Penso que seria penalizar por demais o usuário.
Mas, como nesse tipo de assunto, quando aparece uma dúvida dessa, costumo não decidir sozinho, por isso aguardo seu valioso parecer sobre como proceder frente ao caso, no que respeita a cobrança, bem ainda quanto aos recolhimentos dos impostos (incidência).

Resposta: É perfeitamente possível a partilha da totalidade do usufruto para a viúva e a nua-propriedade para os herdeiros (Acórdãos 8597-0/1; 50.234-0/9; 81751-0/0; Agravo de Instrumento 294.671-4/7-00 e processo CG n. 1765/99).
No entanto, se forem atribuídos valores desiguais, haverá torna sujeita a tributação do ITBI. Caso não haja a torna e a diferença seja considerada gratuita, portanto doação haverá a incidência do ITCMD devido pela doação nos termos da Lei Estadual 10.705/2000, ou isenção, que ficará subordinada a apresentação de declaração e reconhecimento pelo fisco estadual.
Quanto à cobrança dos emolumentos, deverá ser cobrado somente com relação ao que tocou aos herdeiros, nada se cobrando ao que tocou pelo pagamento da meação a viúva, nos termos do Processo CG n. 179/2007 – Praia Grande SP – (GAJ-n 136/07-E).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Junho de 2.010.

Incorporação Venda do Terreno e Cessão dos Direitos

Consulta:

Certa empresa promovou o registro de Incorporação visando a edificação de um bloco de apartamentos, sendo que no memorial de incorporação desta incorporação não foi fixado prazo de carência. O registro foi efetivado na matrícula em 11/11/2009.
Não houve desistência da incorporação, nem o registro de eventual venda de fração ideal, sequer a averbação da construção e o registro da instituição.
Agora o proprietário pretende vender o imóvel na situação em que se encontra, ou seja, pretende o comprador se subrogar nos deveres de incorporador e promover a conclusão das obras do edifício e o registro da instituição do condomínio.
É possível a lavratura da escritura nestes termos e, consequentemente, seu registro????
23-06-2.010.

Resposta: As partes, no caso, pretendem formalizar através de escritura pública a transmissão do terreno, e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível.
Portanto, é perfeitamente possível a alienação do terreno como um todo, com a conseqüente e concomitante cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda do terreno e a cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas, isoladas, mas que se refira ao terreno todo.
A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b”, “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação da cessão dos direitos e obrigações da incorporação e, “f” (INSS/SRP e SRF/PGFN – Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º, e Decreto 3.048/99, artigo 257, I, “b” e III e letra “o”).
Logo após o registro da transmissão do terreno, deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação.
Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- RDI n. 3 – Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 60 – itens “3” e “4”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Junho de 2.010.

Procuração Particular Hipoteca

Consulta:

Em uma cédula rural pignoratícia e hipotecária, o proprietário do imóvel dado em hipoteca foi representado por procurador através de procuração particular, com firma reconhecida. Pode ser aceita essa procuração ou deve-se exigir procuração pública?

Resposta: No Estado de São Paulo, é vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos para lavratura de atos que exijam a escritura pública (artigo 134 do CC/16 atual art. 108 CC/02) por força do provimento CGJ 2/91 (Ver item 12.1 do Cap. XIV das NSCGJSP).
A hipoteca foi constituída através de instrumento particular CRPH, e o credor (Banco) aceitou o instrumento particular de procuração para a constituição da hipoteca.
Existe também decisão favorável nesse sentido (Ver AC 1.064/88 – Marechal Cândido Rondon SP. – Ver. Irib 24/25).
Entretanto, a regra do provimento acima citado foi inspirado na constatação de maior facilidade em falsificações, e como o imóvel está sendo onerado, para maior segurança, para maior garantia das partes envolvidas e por cautela, entendo s.m.j. que deva ser solicitada procuração pública.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Outubro de 2.006.