Separação Judicial Partilha

Consulta:

Conforme decisão da Corregedoria (proc. nº. 179/2007 – P. G. – D.O. 16/05/2007), o cálculo dos emolumentos e custas devidos pelo registro de formal de partilha (expedido em inventário) deve ser feito apenas sobre o valor do patrimônio transferido, excluindo-se o valor da meação do cônjuge sobrevivente.
A consulta que fazemos é a seguinte:
O mesmo critério deve ser utilizado para o registro de formal de partilha expedido em autos de separação judicial?

Resposta: Sim, pois o princípio é o mesmo. Se a separanda recebe a totalidade do imóvel, recebe a metade (meação) do separando e vice e versa. Se cada qual fica com a metade o ato será o de averbação, mudando-se do estado de comunhão para o de condomínio.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 02 de Julho de 2.007.

Aquisição de Imóvel Rural INCRA

Consulta:

Uma empresa brasileira, com maioria do capital formado por empresa estrangeira, apresentou uma escritura de venda e compra relativa à imóvel rural cuja área ultrapassa o limite estabelecido na legislação específica. Não constou do título a autorização do INCRA.
É necessária essa autorização?

Resposta: Não, por força da Emenda Constitucional nº. 06 de 15/08/1.995, que alterou o conceito de empresa brasileira para considerar brasileira toda pessoa jurídica, com sede no Brasil, independentemente da composição societária, e tendo em vista o Parecer da Assessoria Jurídica do Ministério da Agricultura, ao qual o INCRA se subordina, no sentido de que, sendo pessoa jurídica brasileira, pouca importância tem quem detém o capital social, nada impedindo o registro da aquisição de imóvel rural (Ver Protocolado CG Nº.: 3.264/96 – Capital – Colégio Notarial do Brasil – Secção de São Paulo/SP – publicado no DOE de 04 de Junho de 1.996 e APC39.838-0/4).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Agosto de 2.007.

Georreferenciamento Imóvel Desmembrado

Consulta:

Foi aberta uma matrícula de imóvel rural com a descrição georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro, cujo memorial descritivo obteve a certificação do INCRA.
O imóvel está sendo agora dividido entre os condôminos.
É necessário exigir nova certificação do INCRA para cada parte desmembrada? Muito embora a área, no aspecto quantitativo está dispensada por ora e na consideração do calendário que fixou 2008 e 2011 como momentos finais a partir do qual se exigiria o georreferenciamento nos desmembramentos, ocorre que como acima afirmo já ocorrera no passado o georreferenciamento da área a ser desmembrada.

Resposta: Se o imóvel que se pretende desmembrar está georreferenciado, as áreas a serem desmembradas devem ter as suas descrições também georreferenciadas e também contaram com a certificação feita pelo INCRA nos termos dos parágrafos 1º e 9º do artigo 9º do Decreto n. 4.449/02.
Mesmo que o imóvel todo esteja georreferenciado, todo e qualquer parcelamento deve ser precedido de novas certificações feitas pelo INCRA, pois a ele compete verificar se novos marcos georreferenciados não atingem a área de outros imóveis.
Novos vértices georreferenciados irão surgir e definirão as novas divisas de cada um dos imóveis, por esse motivo e pelo artigo antes citado, entendemos ser necessária nova certificação pelo INCRA de cada área desmembrada.
Há quem entenda que estas áreas desmembradas poderiam apenas ter a descrição georreferenciada e a certificação se faria dentro dos prazos estabelecidos pelo artigo 10º do Decreto, mas não coaduno com esse entendimento, e entendo que se o imóvel está georreferenciado deve haver obrigatoriamente a certificação do INCRA.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Agosto de 2.007.

Averbação Premonitória CRH

Consulta:

O exequente pretende averbar na matrícula do imóvel o ajuizamento da ação nos termos do art. 615-A CPC (incluido pela Lei nº11.382/06).
Ocorre que o imóvel encontra-se gravado por hipoteca cedular constituída através de Cédula Rural Hipotecária (cujo credor não é o exequente).
É possível a averbação na consideração de que poderá se transformar em possível penhora?

Resposta: Nos termos do artigo 69 do DL n. 167/67, não serão penhorados, arrestados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou terceiro empenhador ou hipotecante os bens objetos de penhor ou hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural.
No entanto, existem decisões até mesmo no sentido de afastar a impenhorabilidade quando vencido o prazo para o pagamento do débito garantido pela hipoteca cedular (AC. 230-6/1 e Decisão Monocrática STJ 9.590 – MTS 05.05.2.005).
Não há na averbação premonitória como no arresto ou seqüestro a conversão em penhora.
É claro que a averbação poderá ensejar possível registro de penhora (parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC), no entanto, o registro da penhora poderá tornar-se dispensável, até porque, podem ser penhorados outros imóveis suficientes para cobrir o valor da dívida e a averbação premonitória ser cancelada no termos do artigo citado.
A averbação é espécie do gênero inscrição declarativa de cunho cautelar, tem finalidade preventiva e de publicidade, e a existência de hipoteca cedulares não impedirá a averbação requerida, contudo, impedirá ao registro de penhoras sobre esse imóvel hipotecado cedularmente, e nesse sentido, o interessado deve ser alertado.
Ademais, poderemos ter situação inversa, averbada a existência de ação de execução, posteriormente, ser registrada cédula hipotecária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.007.

Construção Unifamiliar

Consulta:

Uma pessoa requereu a averbação da construção de uma casa com a área de 63,00 m2 e DECLAROU, sob a responsabilidade civil e criminal, não possuir outra propriedade em seu nome e que a sobredita construção foi efetuada para uso próprio, sem emprego de mão-de-obra assalariada, motivo pelo qual deixou de apresentar a CND-INSS relativa à obra.
Ocorre que a referida pessoa possui um outro terreno (só terreno) registrado em seu nome.
Podemos fazer a averbação sem exigir a CND?

Resposta: Entendo que sim, pois está dentro do espírito da lei que dispensa contribuição à seguridade social se a construção é residencial unifamiliar destinada a uso próprio, do tipo econômico, e executada sem mão de obra assalariada (Inciso VIII do artigo 30 da Lei 8.212/91 e artigo n. 278 do Decreto 3.048/99).
Estão presentes os requisitos: construção para fins residenciais inferior a 70,00 m2; unifamiliar e destinada a uso próprio. Se o interessado fosse proprietário de outra construção residencial não se enquadraria as exigências do regulamento, mas não é isso que ocorre, é proprietário apenas de terreno sem qualquer construção averbada, portanto, a averbação poderá ser feita, solicitando-se a apresentação de cópia da matricula da obra junto ao INSS.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Agosto de 2.007.

Averbação do Patrimônio de Afetação

Consulta:

A averbação do patrimônio de afetação está atrelada ao registro da incorporção ou essa averbação pode ser feita independentemente do registro da incorporação?

Resposta: Para que seja feita a averbação do patrimônio de afetação é necessário existir incorporação, ou seja, a afetação não prescinde a incorporação, tanto que ela é feita a critério do incorporador (Ver artigos 31-A a 31-F da Lei 4.591/64).
O patrimônio da afetação nasce com a averbação na matricula do imóvel e poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (habite-se), ou seja, até a averbação da construção (artigos 31-B e 31-E).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Agosto de 2.007.

Penhor Mercantil

Consulta:

Através de um contrato de penhor mercantil ficou estabelecido que o bem objeto ficará localizado em um determinado imóvel. O contratante é condômino do referido imóvel.
É necessário a concordância dos demais condôminos do imóvel?

Resposta: Entendo que não, pois não há nenhuma exigência legal nesse sentido, quer seja no DL 413/69, Lei 6.313/75, lei 6.840/80, que seja no Código Civil (artigos 1.314/1.326 , 1.431/1437 e 1.447/1.450).
A única referência à anuência nesse sentido, vem mencionada no artigo 9º da Lei n. 492/37 (penhor agrícola – rural), no caso do empenhador ser locatário, arrendatário, colono ou qualquer prestador de serviços (Ver artigo n.1.314 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Agosto de 2.007.

CND’S Declaração de Dispensa

Consulta:

É necessário constar do registro que a empresa vendedora está dispensada da apresentação das CND’s em razão de ser empresa que comercializa imóveis e que o imóvel não faz parte do ativo permanente, ou basta que essa declaração conste da escritura?

Resposta: A rigor, tal declaração constante da escritura ou mesmo em separado, não precisaria constar do corpo do registro (final), pois tal documento é arquivado em forma de microfilme.
No entanto, pelo princípio da publicidade e da concentração, entendo, s.m.j, que deve sim constar do registro, a exemplo de quando da apresentação das CND’S.
Muitas serventias pelo estado assim o fazem.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Setembro de 2.007

Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária

Consulta:

Registramos uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária.
Agora, através de menção adicional à cédula, estabeleceu-se a complementação da identificação do bem objeto do penhor (número de série do equipamento).
A consulta que fazemos é:
A averbação deve ser feita apenas no Livro 3 (já que o objeto da menção é o penhor) ou deve-se averbar a menção também na matrícula?

Resposta: A averbação não diz respeito ao imóvel que foi hipotecado (Livro 2), mas tão somente ao penhor e a CRPH que se foram registrados no Livro 3- auxiliar, portanto a averbação deve ser feita somente no livro 3-AUX. (Ver artigos 177 e 178, II e IV da LRP).
No Livro “2” foi feito somente o registro da hipoteca que permanece inalterada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 08 de Outubro de 2.007.

Mandado Averbação

Consulta:

Analise esse caso para mim. Me parece que o correto seria ter sido expedida carta de sentença ou adjudicação.
Expediu-se mandado de averbação (embora o correto seria mandado de registro, mas isso por si só, não seria motivo de recusa ao “registro”).
Em todo caso precisamos pedir o recolhimento do ITBI bem como que seja aditado o mandado para que fique constando o valor do imóvel (eram dois imóveis pelo valor de R$300.000,00 e a ação foi julgada procedente apenas em relação a um dos imóveis, que é o objeto da pretensão).
Você acha possível o registro do mandado? Tecnicamente como seria feito o registro?
Solicito sua sempre criteriosa análise.

Resposta: A posição da serventia está correta, para o registro deverá ser apresentada carta de sentença com o conseqüente comprovante do recolhimento do ITBI, constando do título o valor do imóvel transmitido.
Aplicando-se corretamente a Lei de Registros Públicos, mandado não é título hábil ao registro pretendido, devendo ser expedida carta de sentença (Na usucapião é declarado o domínio).
Portanto, não será possível o registro do mandado, pelos motivos acima expostos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Outubro de 2.007.