Adjudicação Compulsória Ação Contra Espólio

Consulta:

Pessoa firmou contrato de compromisso de v/c com empresa loteadora e este foi devidamente registrado na matrícula do imóvel objeto da transação.
Faleceu o sócio da empresa e o compromissário ingressou com ação em face do espólio do sócio e não em face da empresa, requerendo a adjudicação do imóvel, que foi deferida pelo juízo. Nos autos consta que a esposa/meeira/inventariante foi intimada e se manifestou favorável à adjudicação.
É possível o registro da carta de adjudicação n/termos???
29-04-2.010

Resposta: Como a ação de Adjudicação Compulsória não foi promovida contra o promitente vendedor (empresa loteadora – artigos 1.418 do CC e 1.218, I do CPC atual c/c o artigo n. 346 do CPC anterior DL 1.608/39), o registro não será possível por afronta aos princípios da continuidade e disponibilidade. A manifestação favorável da esposa/meeira/inventariante do sócio da empresa loteadora é irrelevante, pois sua manifestação é com relação à pessoa física/natural (espólio), e eventualmente poderão existir outros sócios responsáveis pela pessoa jurídica que poderiam manifestar no processo, pois estes seriam partes legítimas.
Ademais, o réu na ação de adjudicação compulsória em que expedido o título apresentado para registro não figura no fólio real como titular de domínio do imóvel (Ver APC 1.170-6/4 São Caetano do Sul SP.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.010.

Alienação Fiduciária Penhora

Consulta:

Imóvel cuja matrícula consta o registro de alienação fiduciária pode ser registrado/averbado penhora?
29-04-2.010.

Resposta: A penhora sobre a propriedade (plena) propriamente dita, não é possível, somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário, ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos, seja do fiduciante, seja do fiduciário e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito, garantido da propriedade fiduciária.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.010.

Arrolamento Fiscal

Consulta:

Na matrícula de móvel urbano consta o registro de arrolamento feito pela Receita Federal, após, já foram registradas 02 v/c.
O proprietário atual apresentou para registro Instrumento Particular de Instituição de Condomínio.
É possível o registro da Instituição? Nas matrículas das unidades o arrolamento deverá ser transportado???
29-04-2.010.

Resposta: O arrolamento fiscal pela SRF, tratado na Lei 9.532/97, por sua natureza jurídica não representa ônus, não transmite domínio, nem cria, nem extingue ou modifica direitos reais, e se registrado figurará na matrícula somente para fins de publicidade.
Existindo na matrícula do imóvel o registro de arrolamento fiscal, nos casos de alienação ou oneração do bem dado em arrolamento é de obrigação do proprietário, nos termos do parágrafo 3º do artigo 64º da citada Lei, sem o que está sujeito as sanções contidas no parágrafo 4º do mesmo artigo.
Segundo os parágrafos 3º e 4º do artigo 64º, da Lei 9.532/97, não há o impedimento da oneração nem mesmo da alienação dos bens arrolados.
E como não há impedimento para oneração ou mesmo alienação, não haverá impedimento nenhum para que quem adquiriu o imóvel proceda o registro de Instituição de Condominio Edilício no imóvel arrolado .
No entanto, enquanto não cancelado o arrolamento fiscal nos termos do parágrafo 9º do artigo 64º da Lei 9.532/97 e artigo 6º da IN da SRF n. 264 de 20/12/2.002, a existência do arrolamento deverá ser transportado para as matrículas descerradas para as unidades autônomas em face do registro da instituição do condomínio edilício.
Podendo o seu cancelamento se dar oportunamente.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Abril de 2.010.

Averbação Premonitória Cancelamento

Consulta:

01. Consta da matrícula averbação premonitória oriunda de certidão expedida pelo Ofício de Distribuição Judicial, tendo como credor o Banco Bradesco S/A.
02. Apresentado nesta oportunidade requerimento do Banco Bradesco S/A., acompanhado de procuração, solicitando a averbação do cancelamento da referida averbação.
Pergunta-se:
É possível a averbação solicitada apenas com o requerimento do credor ?
28.04.2010.

Resposta: Para o cancelamento da averbação premonitória, será necessária determinação judicial específica através de mandado ou certidão que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250, item I e 259 da LRP – Ver também parágrafo 2º do artigo 615-A do CPC e BE do Irib n. 2.865 de 09-03-2.007).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Abril de 2.010.

VC Não Registrada Inclusão de Mais Um

Consulta:

Dário G. e sua mulher outorgaram em 30.12.2009 escritura pública de compra e venda ao irmão dele José Paulo G., havendo comparecido os demais irmãos como anuentes, transmitindo-lhe o imóvel da matrícula 42042, uma propriedade agrícola de 24,36 hectares. Imposto de transmissão devidamente recolhido junto à Prefeitura local, obviamente em nome do adquirente José Paulo.
Ainda não registrada, a escritura vem sendo agora apresentada juntamente com outra, de re-ratificação, lavrada em 11.01.2010, na qual compareceram todas as partes envolvidas e retificando para dizer que também deve figurar como adquirente Fátima A. Garcia P., até então desconhecida na primitiva escritura, pois que – com o que alegam – a compra e venda teria sido feita na proporção de 50% a cada um dos adquirentes, isto é, José Paulo G. e Fátima. Não houve retificação da guia de recolhimento do ITBI e imagino que a Prefeitura sequer tomou conhecimento dessa novidade.
Pergunto se podemos aceitar tais escrituras na forma como estão sendo apresentadas ou se haverão que tomar alguma outra providência. Lembro que na escritura original constou “a DOI será emitida”; há elementos nas escrituras que não podem ser alterados, tais como nomes das partes, objeto, preço… mas, como ela não havia sido ainda registrada, fico na dúvida. Pode?
Aguardo sua fundamentação para tal, caso esteja correto meu raciocínio, ou sua contestação.

Resposta: A impossibilidade da alteração das partes essenciais de uma escritura é tão somente quando esta já ingressou no RI, pelo registro do título.
Se o título ainda não foi registrado é perfeitamente possível algumas alterações, tal como a inclusão de mais um adquirente. (Ver APC 583-6/1 – Doação).
A DOI já emitida deverá ser objeto de DOI retificadora por parte do Notário que emitiu a DOI, quando da lavratura da escritura de v/c.
Quanto ao ITBI, como não houve alteração de valor e já foi a época recolhido, entendo, s.m.j., que não haverá necessidade de alteração ou re-ratificação.
No entanto, se a serventia assim entender, que solicite a re-ratificação também da guia de ITBI, para maior tranqüilidade da serventia e dos interessados (Ver artigo 289 da LRP – houve o recolhimento).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Abril de 2.010.

Renúncia de Usufruto

Consulta:

Na escritura de renúncia de usufruto é necessário o comparecimento do nú-proprietário?
07-05-2.009

Resposta: A renúncia tem natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações.
Se o usufrutuário pretende renunciar o usufruto, deve fazê-lo de forma gratuita, beneficiando por liberalidade o usufrutuário.
Desta forma, em relação ao direito real do usufruto, somente pode haver renúncia gratuita de natureza abdicativa, pois as renúncias translativas não são verdadeiramente renúncias, mas alienações (quando haveria a necessidade do comparecimento do nu-proprietário).
A renúncia é ato pessoal e unilateral, independe da anuência ou concordância do nu-proprietário.
A cautela é, mesmo sendo o usufruto direito personalíssimo, se o usufrutuário for casado, deve obrigatoriamente a mulher (ou o marido conforme o caso) comparecer,para dar a outorga uxória (ou marital).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Maio de 2.009.

Usufruto Reservado Somente Para Mãe

Consulta:

Henrique e sua mulher Regina, casados pelo regime da comunhão parcial de bens, doaram um imóvel a seus filhos. Entretanto, de comum acordo, o usufruto vitalício sobre a totalidade do imóvel foi reservado apenas em favor da Regina.
Vocês vêem alguma problema para o registro da escritura?
18-05-09

Resposta: Não, não vejo nenhum problema, pois é perfeitamente possível nesse caso à reserva do usufruto somente para a esposa.
A jurisprudência em torno dessa matéria, a princípio controvertida, acabou por se firmar no sentido da possibilidade da reserva do usufruto somente em favor de um dos cônjuges.
Não se vê como não possa o cônjuge varão “in casu”, renunciar não ao usufruto propriamente dito, que na realidade não chegou a ser instituído em seu benefício, mas ao próprio direito de reservá-lo para si na doação feita.
Não ocorreu a reserva por um cônjuge apenas em detrimento do outro, mas ambos os doadores estabeleceram que o usufruto do imóvel continuava a pertencer à doadora.
Houve assim reserva apenas para um dos doadores, ocorrendo renúncia do outro em reservá-lo para si ou participar da reserva. (Ver “O Direito Real do Usufruto” – item “9” – Usufruto exclusivo – Personalíssimo – páginas 393/395 – Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli – Irib – Editora Safe Sergio Antonio Fabris – Porto Alegre . 2001).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Maio de 2.009.

Interdito Representado Por Curador

Consulta:

Apresentaram-nos uma escritura de venda e compra em que o adquirente é INTERDITO e está representado por sua CURADORA, conforme certidão de curadora extraída do processo de interdição mencionada na escritura.
Pode ser registrada a escritura ou devemos pedir a apresentação de Alvará Judicial específico para a aquisição?
25-06-2.009.

Resposta: Nos termos do artigo n. 1.781 do CC, as regras a respeito da tutela aplicam-se ao da curatela, e embora incumba ao tabelião exigir autorização judicial nos casos em que necessária, o Oficial do Registro de Imóveis não pode ignorar eventual ilegalidade no ato notarial.
Se, nos casos de tutela e curatela, a necessária autorização judicial não tiver sido exigida pelo tabelião, o ato será ineficaz, enquanto não for autorizado pelo Juiz (parágrafo único do artigo n. 1.748 do CC).
O ato de aquisição de bens não está elencado no artigo n. 1.748 do CC, no entanto, a aquisição é onerosa e não pode ser confundida com a aceitação de legado ou doação.
A primeira vista, nos casos de tutela, a aquisição onerosa independe de autorização judicial, desde que o numerário esteja justificadamente com o tutor.
Se o interdito está sendo representado, é absolutamente incapaz e não se trata daquelas incapacidades parciais (artigos 1.772 e 1.782).
Já o artigo n. 1.753, proíbe que o curador conserve em seu poder dinheiro do interdito, além do necessário para as despesas de manutenção. O produto de alienação autorizada de bens móveis valiosos só pode ser aplicado em imóveis, se assim for determinado pelo Juiz (parágrafo 1º do mesmo artigo – parte final). O mesmo destino terá o dinheiro proveniente de qualquer outra procedência (parágrafo 2º do artigo citado).
Por seu turno, os depósitos bancários só podem ser movimentados com autorização judicial (artigo 1.754, II c.c. parágrafo 1º do artigo 1.753 , ambos do CC).
Embora a aquisição de bens imóveis pelo interdito, não esteja na relação dos atos para os quais a lei exige autorização judicial (artigo n. 1.748 do CC), esta é indispensável por força de outras disposições do Código Civil.
Do exposto, entendemos, s.m.j., de que o interdito representado por curador, o que indica incapacidade civil total, não pode adquirir bem imóvel sem a necessária autorização judicial.
Se o Tabelião não a exigiu, o ato é ineficaz e a escritura de c/v não poderá ser registrada no Registro de Imóveis.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Junho de 2.009.

Aquisição de Imóvel Rural por Português

Consulta:

A aquisição de imóvel rural por português precisa ser comunicada à Egrégia Corregedoria e ao INCRA, considerando o disposto no artigo 12, inciso II, parágrafo 1º da Carta Magna.
06-07-2.009

Resposta: Os Portugueses, por serem estrangeiros estão sim sujeitos as restrições da Lei 5.709/71, regulamentada pelo Decreto 74.965/74.
No entanto, os Portugueses, quer seja constitucionalmente (artigo 12, parágrafo 1º da Carta Maior), quer seja por Convenção, Tratado ou Lei (Ver Decretos 70.391/72, 70.436/72 e 3.927/01), possuem igualdade de direitos e obrigações civis com os brasileiros.
No entanto, esse direito deve ser manifestado e requerido ao Ministro da Justiça que expedirá o certificado de igualdade de direitos e obrigações civis.
Assim, se o adquirente Português se encontrar nessa situação, ou seja, se possui a igualdade de direitos e obrigações civis, não há nenhum óbice para a aquisição de imóvel rural no País.
Se se tratar de aquisição feita por Português que adquiriu essa condição de igualdade com os brasileiros, essa condição deverá constar do registro, devendo, além de sua cópia de sua cédula de identidade, ser apresentado o certificado de igualdade de direitos e obrigações civis.
Já com relação a sua nacionalidade, no registro deverá ser consignado como a de nacionalidade Portuguesa, pois não há perda da nacionalidade (Ver artigos 9º do Decreto 70.436/72e 13.1 e 22 do Tratado de Amizade, Cooperação e Consulta entre a República Federativa do Brasil e a República Portuguesa anexa ao Decreto 3.927/2.001 – Ver Boletins do Irib ns. 19/40/58 e Direito Registral Imobiliário – Sergio Antonio Fabris – Editora Safe – 2.001 – Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro – pg. 137 – Dr. Ademar Fioranelli).
Da mesma forma, se ele obteve a sua naturalização, será de nacionalidade brasileira, sendo livre a aquisição, no entanto, deve apresentar o Certificado de Naturalização ou Portaria Interministerial e sua Cédula de Identidade (RG e não RNE), que constará a sua naturalidade com a de Lisboa, por exemplo, pois a Lei7.116/83, regulamentada pelo Decreto 89.250/83, dispõe sobre as carteiras de identidade, constando os requisitos que ela conterá, inclusive a naturalidade.
A situação jurídica do estrangeiro no Brasil é definida e regulamentada pela Lei 6.815/80, e Decreto n. 86.715/81. Das duas uma: ou a pessoa é estrangeiro (podendo ter adquirido o direito de igualdade), ou é brasileiro (artigo 12, II da Constituição Federal).
O parágrafo 2º do citado artigo diz que não se fará nenhuma distinção entre brasileiros natos e naturalizados, exceto nos casos previstos na Constituição.
Assim, se esta for à situação, ou seja, se o adquirente for naturalizado (não efetuado processo de naturalização em andamento) brasileiro, será brasileiro e a escritura aquisitiva deverá ser re-ratificada para consignar a sua verdadeira nacionalidade , a de brasileiro.
Acredito que no caso concreto o adquirente não foi naturalizado, mas sim, provavelmente, possui o direito de igualdade com os brasileiros, devendo apresentar os documentos acima referidos (direito de igualdade).
Entretanto, se não possuir o direito de igualdade nem foi naturalizado Brasileiro e é Português, sem possuir os direitos de igualdade, deverá a aquisição do imóvel ser registrada no livro próprio (aquisição de imóvel rural por estrangeiros) e serem feitas as comunicações a E. Corregedoria Geral da Justiça e ao INCRA.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Julho de 2.009.

Programa Minha Casa Minha Vida

Consulta:

A medida provisória 459 foi transformada em Lei (nº11.977 de 07 de julho). Pois bem. O art. 46 da MP foi modificado pelo art. 43 da Lei (foi excluída a expressão PMCMV). Desta forma para quem ganha menos de 3 salários mínimos o registro é isento de custas e emolumentos independentemente de a transação estar enquadrada no Programa Minha Casa Minha Vida. A questão é: como devemos aplicar a gratuidade. Devemos exigir declaração da renda familiar? Devemos exigir declaração de se tratar do primeiro imóvel adquirido?
Estou com um contrato de venda e compra com alienação fiduciária (desses da Caixa Econômica Federal-FGTS), em que o negócio não está enquadrado no PMCMV, mas a renda familiar é inferior a 3 salários mínimos como constou do contrato (nos contratos da Caixa sempre consta a renda familiar). Devo pedir declaração a respeito de se tratar do primeiro imóvel adquirido?
E quando for escritura pública? Será que os tabelionatos vão cuidar de fazer tais declarações? (renda e primeiro imóvel?).
17-07-2.009.

Resposta: De fato, quando da conversão da MP 459, na Lei 11.977, no artigo 43 “caput”, desta foi suprimida a expressão “no âmbito do PMCMV”, contudo, este artigo (43) continuou mencionando “beneficiário” que não pode ser outro senão o beneficiário do PMCMV, tanto que o parágrafo único do citado artigo 43, faz referência as custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do PMCMV.
A própria Lei 11.977/09, entre outros, dispõe sobre o PMCMV, e a interpretação não pode ser isolada se atendo a um dispositivo, devendo ser sistemática, ao dispositivo legal de acordo com a análise do sistema no qual esta inserido, ou seja, em conjunto.
Portanto, entendo, s.m.j., de que se o adquirente que ganha até 3 (três) salários mínimos somente poderá beneficiar-se da isenção se a aquisição do imóvel for no âmbito do PMCMV, se a aquisição não for no âmbito do programa não será beneficiado.
O mesmo para os demais casos (de 6 a 10 SM e de 3 a 6 SM).
A situação é nova e está e estará tendo diversas interpretações, tanto que a Anoreg-BR no dia 15 pp., publicou no seu site uma Nota Técnica que hoje já não esta mais no “ar”.
Quanto à declaração da renda familiar, se não constar do título, deve sim ser exigido pela serventia, pois a prova dessa situação será praticamente inviável, senão impossível, devido à informalidade de muitas atividades profissionais, empregos sem registros e declarações do IR isentas.
A declaração de ser tratar da primeira aquisição também deverá ser exigida, a exemplo daqueles casos do artigo 290 da LRP, devendo ainda a serventia proceder buscas em seus arquivos para a verificação de se o adquirente/beneficiário não é proprietário de outros imóveis.
Ainda hoje, fui informado de que brevemente a Anoreg-SP., deverá publicar enunciados sobre o tema.
Quando a aquisição se der através de escritura pública, deve sim os tabelionatos cuidarem de constar tais declarações no titulo aquisitivo, até para justificar a isenção ou redução dos emolumentos da própria escritura.
Caso não constem, deverá o RI exigir essas declarações em separado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Julho de 2.009.