Tombamento Forma de Cobrança

Consulta:

01. Como dever cobrado o registro no livro 3-auxiliar e a averbação no livro 2 de Registro Geral, relativo ao tombamento de imóvel ?

Grato pela atenção.
25.02.2010.

Resposta: Num primeiro momento, deverá ser verificado quem é o órgão interessado no registro no Livro 3-Auxiliar (artigo 178, VII da LRP) e na averbação no livro 2 (artigo 246 da LRP) (Itens 70, “I” e 76 do Capítulo XX das NSCGJSP, DL 25/37, art. 13; L.6292/75; DL 13.426/79 arts. 12, 133 e 139).
Se o órgão competente for Federal ou Municipal (União/Município/Autarquia/Secretaria/Conselho – O IPHAM é autarquia), serão isentos dos demais emolumentos (Estado, Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado, Custeio dos Atos Gratuitos do Registro Civil e Fundo Especial de Despesas do Tribunal de Justiça), devendo somente ser cobrados os emolumentos do Oficial.
Se o órgão interessado for o Estado de São Paulo/Secretaria/Autarquia (o CONDEMPHAAT é Secretaria), a isenção será total (emolumentos do Oficial e demais emolumentos – Artigo 8º e seu parágrafo único da Lei Estadual n. 11.331/2002 – Ver também artigos 23, III, 24, VIII e 30, IX da Carta Maior).
Fora o caso do Estado de São Paulo ou sua Secretaria, através do seu conselho (Condephaat), os emolumentos (somente do Oficial) devem ser cobrados da forma seguinte:
1. Para a averbação no Livro “2”, deve ser aplicado o item 2.4 da Tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, ou seja, averbação sem valor declarado;
2. Para o registro no livro 3-Auxiliar, como não há previsão legal na tabela, e não há implicação de valor, entendo, s.m.j, que analogicamente deverá ser aplicado do item 5, letra “b” da Tabela II, ou seja, registro de convenção de condomínio.
Lembramos que devem ser feitas as remissões recíprocas nas matrículas (Livro 2 e 3-Auxiliar – Item 76 do CAp. XX das NSCGJSP), e serem aplicadas as isenções acima mencionadas previstas na Legislação Estadual.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 25 de Fevereiro de 2.010

Associação Eleição de Diretoria

Consulta:

Pergunta: Determinada Associação teve o registro de seus atos constitutivos feito em 05/05/97, elegendo sua primeira diretoria com mandato de um (0l) em 21/02/97.
Agora, passados mais de oito (08) anos, apresentam para a averbação, ata da assembléia geral ordinária realizada em 24/05/05, onde foi eleita a diretoria para o período 2005/2006.
Informa o presidente eleito que anterior a esse período não houve eleição.
Na ata, consta que a atual se responsabiliza por quaisquer débitos e outros atos que porventura aparecer no período, pois esteve sem atividades.
Indaga-se:
a) No RCPJ deverá ser respeitado o príncipio de continuidade?
b) Em caso positivo, como fica esse período em que não houve eleição?
c) A solução seria judicial ou existe uma outra alternativa?
d) Como resolver?

Resposta: No RCPJ, deve ser respeitado o princípio da continuidade, mas não nesse sentido, é claro que não posso averbar uma alteração social realizada em 2.005, na qual se menciona alterações realizadas em anos anteriores (2002/03/04 p.e), sem que se proceda a averbação destas alterações primeiro.
Mas no caso concreto, a associação esteve nesse período sem atividade, e não foi eleita nenhuma diretoria para tal período, conforme informações prestadas pelo atual presidente, que deve ser feita por escrito.
Tal situação deveria estar prevista no estatuto da associação, contudo, a atual diretoria assume a responsabilidade por esse período, e nem precisaria dizer ou declarar isto, pois é uma conseqüência.
O período que não houve eleição ficará a cargo da atual diretoria, ou tal questão será jurisdicionalmente resolvida (se for o caso).
Não deve a serventia exigir algo que não houve, ou seja, exigir uma continuidade de eleição de diretoria, pois essa é uma questão que refoge a esfera registrária.
A documentação deve ser averbada.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Agosto de 2.005.

Cédula Pignoratícia Aditivo

Consulta:

Por aditivo as partes re-ratificaram a CRP já registrada, para constar que “em garantia do integral cumprimento de todas as obrigações assumidas, nos termos do artigo 20, §§, do Decreto-Lei n. 167”, é dado ao financiador, em penhor cedular, de 1º grau, 871 + 1.089 sacas de 60 quilos de soja, safra 2005/2006, “localizadas” em dois imóveis situados nesta comarca. Embora não conste, tudo indica que se trata de produto a ser colhido.
Averbei esse fato junto ao registro n. 27.725, do Livro 3.
Contudo, desejo saber se esse foi o procedimento correto, ou não seria caso de se registrar o penhor? Em caso positivo, como seria feito?

Resposta: No caso concreto, o aditivo a CRP está prorrogando o vencimento e conseqüentemente reforçando a garantia, sem contudo, aumentar o valor da dívida. Assim, nos termos dos artigos 12, 13, 36, 62, parágrafo único e 65 do DL 167/67, entendo que o procedimento de se praticar o ato de averbação foi correto, mesmo porque não esta ocorrendo alteração de valor.
A única observação que se faz é de que no aditivo se fez menção aos parágrafos 2º e 3º do artigo 20 do DL 167/67, que é relativo a CRH quando deveria ser feito referência ao parágrafo 2º do artigo 14.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Janeiro de 2.006.

Condomínio Convenção

Consulta:

Contrato de convenção de condôminos, firmado por produtores rurais. É possível o registro, a requerimento do interessado?

Resposta: A resposta é negativa, por falta de previsão legal (artigo 114 da LRP), a requerimento do interessado, referido documento poderá ser registrado em RTD (art. 127, VII da LRP).
Observo que da cláusula Primeira da Convenção do Condomínio, consta que o condomínio será regido pelas disposições dos artigos 623 e ss do CC (Hoje artigo 1.314 e ss).
No caso concreto, não se trata de pessoa jurídica que possa ter acesso em RCPJ.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Janeiro de 2.006.

Cédula Aditiva Prorrogação Vencimento

Consulta:

Foi-me apresentado o aditivo firmado à CRPH já registrada, tendo por objeto:
a) Prorrogação o prazo de vencimento da dívida;
b) Vinculação à operação, em hipoteca de 3º grau, do imóvel com 13,31 ha. de terras, matriculado sob n. 5.288.
A CRPH aditada, registrada sob ns. 28.552 (Livro 3) e R-24/M-5288 (Livro 2), tem por objeto:
a) penhor da colheita de milho, safra 2005/2006;
b) hipoteca, de 3º grau, do imóvel com 13,31 ha. de terras, matriculado sob n. 5.288.
Diz o aditivo que a vinculação é feita nos termos do artigo 20, §§ 2º e 3º do Decreto-Lei n. 167/67.
Conforme já mencionado em parecer anterior, esses dispositivos nada tem a ver com “vinculação”.
Essa vinculação parece desnecessária, uma vez que a dívida constituída pela cédula já está garantida pelo penhor e pela hipoteca de 3º grau.
Agora, vem a “vinculação” em hipoteca, também de 3º grau.
Indaga-se:
1) A hipoteca será registrada?
2) Em caso positivo, devo incluir, como exigência, o re-ratificação do aditivo, para constar que a hipoteca é de 4º e não de 3º grau?
3) Como resolver?

Resposta: No caso concreto, se trata de aditivo a CRPH anteriormente registrada.
Referido aditivo foi realizado em 06.01.2.006, portanto, antes do vencimento da CRPH (11.01.06), o que é perfeitamente possível nessas condições.
A única alteração se refere à data do vencimento que passa de 11.01.06 para 11.09.06 (artigos 12 e 13 do DL 167/67), e a extensão da hipoteca, já constituída, objeto do R.24/M.5.288, a referida operação (aditivo – prorrogação de vencimento).
O emitente, o credor e as garantias são as mesmas, trata-se somente de prorrogação de vencimento e extensão das garantias a operação (art. 58 do DL 167/67 e artigo 1.485 NCC), devendo ser somente objeto de averbação (Livro 2 e 3-Aux.) sem qualquer alteração do grau da hipoteca de 3º para 4º grau.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Dezembro de 2.006.

Usucapião Imóvel Seccionado por Estradas

Consulta:

Foi-me apresentado, para registro, mandado de usucapião, de imóvel rural, cuja planta está assinalada a existência de duas estradas municipais, secionando-o em três partes, portanto, em três áreas distintas.
O registro foi recusado, tendo em vista decisão do Conselho Superior da Magistratura, sendo o mandado devolvido para que fossem apresentado memoriais das três áreas.
O interessado requereu junto ao mesmo juízo do feito, fosse retificado aquele memorial, pelos três outros, com a descrição de cada uma das três áreas.
O magistrado indeferiu o pedido.
Agora, o interessado, apresenta novamente o mandado, com o memorial de cada área, solicitando o registro, tendo em vista o indeferimento do juízo do feito.
Anexou cópia da citação feita pela Prefeitura, sem prova de não houve de impugnação.
Indaga-se:
a) é possível o registro com a apresentação dos novos memoriais, aqui no cartório?
b) como resolver?

Resposta: O mandado de usucapião deve fazer referência ao memorial e planta e a sentença, assim os três novos memoriais apresentados não fazem parte do processo e não podem ser aceitos.
O consulente não nos informa se existe ou não registro anterior, e se em caso positivo tais estradas municipais contam, ou não do registro.
De fato existem decisões do CSM negando o registro em casos semelhantes (AC. 093925-0/7 e 069063-0/1 entre outras).
Contudo, “Quod no est in tabula, non est in mundo” (O que não está na tábua não esta no mundo). Assim se as estradas não constam do registro anterior e do memorial, não deveriam ser consideradas. Entretanto, constaram da planta apresentada e que fez parte do processo. Houve a noticia de sua existência, e suas áreas não poderiam ser englobadas na área usucapida. E pelo princípio da unitariedade e especialidade, o objeto da usucapião deveria ser três áreas distintas, pois seccionadas por estradas, e por conseqüência comportaria a abertura de três matriculas distintas.
Houve tempo que tais situações não eram consideradas, haviam descrições que diziam “transpõe a estrada e segue…”.
Por outro lado, o poder público não adquire somente pelo registro, mas também por empossamento administrativo, ou destinação.
As estradas existem, de fato elas estão lá, a seccionar o imóvel em três partes, a retirar-lhes área.
Os novos memoriais, como dito, não podem ser aceitos, pois não integraram, não fizeram parte do processo, sendo certo que o Juiz do processo indeferiu a retificação do memorial para adequá-lo a realidade.
Desta forma, a solução que se apresenta, além do procedimento previsto no artigo 198 e seguintes da LRP, seria o de proceder ao registro em conformidade com o memorial e planta que fazem parte integrante do processo (da área toda), e em seguida proceder a requerimento do interessado a averbação da existência das estradas que seriam comprovados através de documentos oficiais expedidos pela Prefeitura Municipal, nos quais se descreveriam as estradas em seu perímetro e áreas (detalhados), e se faria a sub-divisão do imóvel (desmembramento) em três novas áreas descontando-se as áreas abrangidas pelas estradas, com a conseqüente abertura de três novas matriculas.
Ou ainda, em seguida ao registro do mandado de usucapião se faria um procedimento de retificação administrativo nos moldes do artigo 213 da LRP, para adequar o imóvel a realidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Maio de 2.006.

Manual Registro em RTD

Consulta:

Determinada pessoa deseja registrar um “manual”, com aproximadamente 79 páginas, enviando-me por e-mail o texto para conhecimento e cálculo das despesas.
Será apresentado o manual impresso sem qualquer assinatura.
Estou transmitindo, por e-mail, o texto na íntegra.
Indaga-se:
a) Poderá ser feito o registro desse manual, mesmo sem qualquer assinatura?
b) Em caso positivo, há necessidade de requerimento?
c) Como proceder?

Resposta: Respondo positivamente a consulta, devendo o registro ser feito nos termos do inciso VII do artigo 127 da LRP, para fins de conservação.
Não haverá necessidade de nenhuma assinatura no documento (manual) que será registrado como contrato modelo ou padrão, ou ainda como minuta.
O interessado deverá sim requerer o registro do manual nos termos do artigo acima citado e como modelo ou minuta.
Penso que o ideal seria que o apresentante registrasse tal “manual” no INPI – Instituto Nacional de Propriedade Industrial (www.inpi.gov.br).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Outubro de 2.006.

Doação Cláusulas Restritivas

Consulta:

Foi-me apresentado, para registro, escritura de doação, com usufruto e imposição de cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, outorgada por Benedita Machado Leite Rodrigues e seu marido Josué Rodrigues.
Os doadores declaram que a imposição das cláusulas foi feita em razão de “da má conduta de seu genro Odair Dias Gonçalves…”.
Indaga-se:
a) È obrigatória à menção da justificativa da imposição das cláusulas?
b) Em caso positivo, o cartório deve constar do registro que a imposição das cláusulas foi feita em razão da má conduta do genro?
c) Ou, poderia constar que houve justificativa da imposição das cláusulas, sem mencionar o motivo?
Como resolver?

Resposta: Sim, nos termos do artigo n. 1.848 do CC é obrigatória a menção da “justa causa” quando há imposição de cláusulas restritivas, a não ser que seja declarado que a doação é da parte disponível, e não se trata de adiantamento de legítima.
O motivo da “justa causa” deverá constar do titulo, mas não do registro, até por motivo de constrangimento.
Poderá opcionalmente constar que houve justificativa para a imposição das cláusulas restritivas, ou que a doação foi feita com as demais condições constantes do titulo.
Contudo, o motivo da “justa causa” não deve ser publicizado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Janeiro de 2.006.

Hipoteca 2º Grau

Consulta:

Prenotada Escritura Pública de Hipoteca na qual a Devedora e Hipotecante é pessoa jurídica, que exerce atividade de transporte e comércio de combustíveis, no entanto, existem duas situações:
1º) O Tabelião que lavrou a escritura não fez constar as CND’s do INSS e Receita Federal;
2º) Existe primeira e especial hipoteca (convencional), bem como contrato de locação averbado na matrícula, ambos a favor da Cia de Petróleo Ipiranga, no entanto, muito embora a hipoteca ora constituída seja corretamente em 2º grau a favor da Petrobrás Distribuidora, nada mencionaram a respeito dos 2 ônus existentes.
É possível o registro na forma apresentada??
22-02-2.010.

Resposta: Quanto as CND’S, se não foram apresentadas quando da lavratura do ato notarial, devem por força de Lei (artigo 47, I, b, da Lei 8.212/91 e artigo 257, I, b do Decreto 3.048/99) ser apresentadas por ocasião do registro do título, não sendo caso de dispensa de apresentação pela atividade da empresa devedora.
Quanto à hipoteca constituída, foi no titulo mencionada corretamente como de 2º grau, sendo certo que a rigor o tabelião deveria mencionar na escritura os ônus existentes sobre o imóvel, a hipoteca de 1º grau (artigo189 da LRP), e a locação.
Contudo, essa omissão não será motivo a impedir o registro do título, pois tais ônus constam da matrícula e podem ser certificados no título logo após o seu registro (artigo n. 230 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Fevereiro de 2.010.

Carteira Nacional de Habilitação Averbação

Consulta:

Foi-me apresentada, para registro, a escritura de venda e compra, tendo por objeto imóvel situado nesta cidade.
Há necessidade de averbação da inclusão da Cédula de Identidade (RG) e da inscrição no CPF/MF de Antônio da Silva, esposo da proprietária Elisabete Martins da Silva.
Para tanto apresentou cópia autenticada da Carteira Nacional de Habilitação, onde, evidentemente, constam esses dados.
Tem-se que a Carteira de Habilitação é documento de identidade.
Contudo, entendo que ela é não documento hábil para a pretendida averbação.
Assim, devolvi o título, exigindo que fossem apresentadas, para a referida averbação, as cópias autenticadas das Cédulas de Identidade (RG) e do comprovante de inscrição no CPF/MF.
Essa é uma questão que venho discutindo com os tabeliães locais.
Não quero fazer exigência incabível, que venha prejudicar a parte, por isso, indago:
a) Pode o cartório aceitar a cópia autenticada d Carteira de Habilitação para a averbação da inserção do RG e do CPF/MF?
b) Em caso negativo, quais os argumentos que poderei mencionar, para a recusa?

Resposta: Nos termos do artigo n. 159 da Lei 9.503/97 (Código de Transito Brasileiro), a Carteira Nacional de Habilitação contém identificação (CIRG) e CPF do condutor, tem fé pública e equivale a documento de identidade.
Desta forma, entendo que poderá sim ser utilizada para a averbação do RG e CPF no RI, aliás, o próprio artigo 213, I, letra “a” fala em documentos oficiais.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Fevereiro de 2.007.