Cláusula Resolutiva Expressa

Consulta:

Em uma escritura de venda e compra foi imposta a cláusula resolutiva nos termos do artigo 474 do Código Civil, de modo que o preço da venda (R$150.000,00) foi pago da seguinte forma: R$50.000,00 no ato e R$100.000,00 através de duas promissórias. Ao efetuarmos o registro constamos referida cláusula.
Ocorre que o comprador está inadimplente.
Dispõe o art. 474: “A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”. Dispõe o art. 475: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resulução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
A situação retratada parece-nos incidir sobre a primeira parte do referido artigo 474.
No Dicionário Jurídico de Maria Helena Diniz – Editora Saraiva – Volume 1, pag. 616, a renomada jurista escreve: “….. 2. Disposição expressa da rescisão ou revogação do negócio pelo inadimplemento da obrigação por parte de um dos contratantes, possibilitando a rescisão automática do contrato. Quando os contratantes ajustarem expressamente a condição resolutiva, a rescisão contratual operar-se-á de pleno direito, sem necessidade de interpelação judicial, sujeitando o faltoso às perdas e danos, desde que o devedor esteja em mora.”
O interessado (vendedor) procurou o cartório consultando-nos sobre qual providência deve ser tomada para rescindir o contrato (escritura de venda e compra).
Como devemos proceder.
27-01-2.010.

Resposta: Apesar da cláusula resolutiva expressa operar de pleno direito, impõe-se-a intervenção judicial para desfazer o negócio, pois para o cancelamento, é necessária a intervenção judicial com respaldo no artigo 250, I da LRP.
Ocorrendo-se a resolução, o Juiz limitar-ser-á a interpelar o inadimplente e confirmá-la, desde que inexista algum vício no contrato e estejam presentes os pressupostos de boa-fé e lealdade contratual.
Em que pesem entendimentos contrários, do ponto de vista do registrador, é recomendável determinação judicial para o cancelamento do registro correspondente, caso o vendedor não prefira exigir o preço (Ver nesse sentido – Direito Registral Imobiliário de autoria de Ademar Fioranelli – Editora Safe – Sergio Antonio Fabris – Porto Alegre/2001 – páginas 488/492 e RDI nº 56 O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Ribeiro de Souza e Marcelo Braune – item 3.3 – Inadimplemento e item 3.3.1 – Cancelamento do Registro).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Janeiro de 2.010.

Sindicato Registro e Autenticação

Consulta:

Foi-nos apresentado o Livro de Diário nº 22 do Sindicato do Comércio….para ser autenticado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Acontece que os outros 21 livros anteriores, foram autenticados no Registro Civil de Pessoas Naturais de Campinas-SP.
Nas Normas da Corregedoria estabelece que somente poderão ser autenticados os livros contábeis, desde que apresente o anterior devidamente registrado.
f) registrar e autenticar livros das sociedades civis, exigindo a apresentação do livro anterior, com a comprovação de, no mínimo 50% (cinqüenta por cento) da utilização de suas páginas, bem como uma cópia reprográfica do termo de encerramento para arquivo no Serviço.

Obs: O sindicato encontra-se com seus atos constitutivos registrados neste Cartório.

Perguntas:

1) A competência do registro e autenticação do livro Diário não é a do Cartório onde encontram-se os atos constituídos registrados ?
2) Pode ser este livro nº 22 autenticado neste Cartório, mesmo o Sindicato apresentando o livro anterior registrado no Registro Civil de Campinas ?
3) Deverá o Sindicato registrar todos os livros anteriores neste Cartório para autenticação, obedecendo a seqüência numérica ?
Desde já agradecemos,

Resposta: Com relação à questão apresentada temos a ponderar o seguinte:

1. Nos termos dos itens 132/137, do Capítulo XVII das NSCGJSP, a autenticação dos livros mercantis é feita pelas Unidades de Serviço de Registro Civil de Pessoas Naturais;
2. Antes da Constituição Federal de 1.988, os sindicatos eram registrados junto ao Ministério do Trabalho e Emprego – MTE;
3. A partir da CF/88 (artigo 8º, I), após um período conturbado e de indefinição, ficou decidido de que os Sindicatos para terem personalidade jurídica devem ter seus atos constitutivos registrados juntos ao RCPJ, continuado o seu registro junto ao MTE, para aquisição da personalidade sindical;
4. A partir desse entendimento houve grande migração dos registros dos sindicatos para o RCPJ, a fim de regularizarem a sua situação e manterem a personalidade jurídica;
5. Quanto aos livros Diários dos sindicatos, atualmente devem ser registrados e autenticados junto ao RCPJ, onde registrado seus atos constitutivos (item “1”, letra “f” do Capítulo XVIII das NSCGJSP e parágrafos 2º e 3º do artigo n. 260 do Decreto 3.000/99, quando então deverá ser apresentado o livro anterior);
6. Assim, para o registro e autenticação do Livro Diário de nº “22”, deverá a entidade apresentar o livro de nº “21” registrado e autenticado pelo RCPJ, onde registrado os atos constitutivos do sindicato que é o órgão competente para o registro e autenticação do livro;
7. Consequentemente para o registro do livro de nº “21”, deverá ser apresentado o livro de nº “20”, e assim por diante;
8. Contudo, considerando que os sindicatos anteriormente a Magna Carta de 1.988, tinham os seus registros junto ao MTE, poderá a serventia considerar os livros autenticados pelo RCPN anteriores ao registro do Sindicato junto ao RCPJ, e solicitar o registro e autenticação somente dos livros posteriores a data do registro da entidade no RCPJ, apresentando os demais que foram registrados junto ao RCPN.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Janeiro de 2.009.

Notificações RTD

Consulta:

Solicitamos consulta referente a possibilidade de entrega de notificação, mediante a apresentação de procuração outorgada a advogado, porém, sem reconhecimento de firma outorgante.

– É dispensável o reconhecimento de firma do outorgante em procuração que especifica poderes para a finalidade de dar ciência e retirar notificação junto ao cartório de Títulos e Documentos, a qual o outorgado é advogado e apresenta OAB.
Desde já, agradecemos a atenção e aguardamos o retorno.
03-02-2.009.

Resposta: As notificações e outros atos realizados pelos cartórios de títulos e documentos são atos extrajudiciais.
O Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei 8.906/94, artigo 5º, parágrafo 2º, dispõe que a procuração para o foro geral habilita o advogado a praticar todos os atos judiciais, em qualquer juízo ou instância, salvo os que exijam poderes especiais.
O artigo 38, do CPC, dispensa o reconhecimento de firma nas procurações empregadas nos autos do processo, tanto em relação aos poderes gerais para o foro (“clausula ad judicia”), quanto em relação aos poderes especiais (“et extra”) previstos nesse dispositivo. Em outras palavras, a dispensa do reconhecimento de firma está autorizada por lei quando a procuração “ad judicia et extra”, é utilizada em autos judiciais.
Desta forma, se a procuração “ad judicia et extra” for utilizada extrajudicialmente para a realização de notificação através do RTD, deve sim ter a firma reconhecida do mandante.
As notificações realizadas através do Registro de Títulos e Documentos, chamadas de extrajudiciais, compreendem a prática de dois atos distintos. Com efeito, são os atos de registro e de notificação (artigo n. 160 da LRP, itens 43 e 43.6 do Capitulo XIX das NSCGJSP).
E nos termos do artigo n. 158 da LRP, e item n. 41 do Capitulo XIX das NSCGJSP, as procurações levadas ao Registro de Títulos e Documentos deverão trazer sempre as firmas reconhecidas. (Ver também parágrafo 2º do artigo 654 do CC).
Desta forma, como as notificações extrajudiciais do RTD, são necessariamente registradas, antes da realização da diligência da notificação que será averbada após o seu cumprimento, devem sim as procurações outorgadas a advogados para a realização de notificações, terem a firma reconhecida do mandante por tabelião.
Por outro lado, para o processamento das notificações em RTD através de mandatário, advogado ou não, não haverá a necessidade da exigência da apresentação da procuração, a não ser que conste da notificação que a procuração está anexa a notificação. E nesse sentido, assim decidiu a E. CGJ do estado no processo 149/87 Parecer 417/87 – Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – páginas 178/178.
Assim, se a notificação protocolada vier acompanhada da procuração, o reconhecimento da firma do outorgante/mandante, não poderá ser dispensado.
Lembramos que conforme decidido no processo CG nº 1.195/97 – Capital – Associação dos Advogados de São Paulo (cópia anexa), os advogados podem ter vista de notificações ou de quaisquer outros documentos arquivados no serviço de RTD, por si ou representando seus respectivos mandantes.
Já quanto a tomarem ciência e retirarem as notificações feitas aos seus representados/mandantes, as procurações “ad judicia et extra”, ou que especifiquem poderes para dar/tomar ciência ou retirar as notificações, devem sim ter a firma reconhecida do mandante, pois estarão praticando atos extrajudiciais (Ver também Boletim RTD Brasil nºs. 58/295, 95/507 e 99/527/528).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Fevereiro de 2.009.

Associação Serviço Social Inscrição CRESS

Consulta:

Solicitamos consulta referente à possibilidade de registro do Estatuto Social de Associação com o objeto abaixo descrito:
Artigo 2º – Tem por finalidade, promover medidas para prevenção do uso indevido de drogas, bem como a reinserção social de usuários e dependentes de drogas, assistência social e educação no atendimento a crianças, adolescentes, jovens e adultos envolvidos com a problemática do uso e consumo de substâncias psicoativas lícitas e/ou ilícitas e das doenças sexualmente transmissíveis DST/AIDS, desenvolvendo programas de prevenção, recuperação, reabilitação moral, redução de danos e reinserção social da criança, adolescente, jovens, adultos, idosos e seus familiares, inclusive a população de rua em geral e os internos e/ou egressos do sistema penitenciário, todos de ambos os sexos, portadores ou não de deficiência física e/o mental, vítimas destes problemas e/ou em situação de risco e vulnerabilidade social, tendo por princípio o estatuto da criança e do adolescente no que couber e demais legislação pertinente. Promoções dos valores éticos, culturais e de cidadania.
-É necessário que o Estatuto apresentado a este cartório tenha primeiramente visto de algum órgão regulamentador desta atividade ou Conselho de Classe existente.
Desde já, agradecemos e pedimos que se possível nos fosse enviada a resposta com urgência!
18-02-2.009.

Resposta: O registro da Associação que possui em seu estatuto as finalidades acima é perfeitamente possível, pois a finalidade é assistência/serviço social.
Entretanto, para o registro em RCPJ, a entidade deverá comprovar o pedido de inscrição no CRESS (Conselho Regional do Serviço Social – www.cress-sp.org.br).
Ver também Lei n. 8.662/93.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Fevereiro de 2.009.

CND’S Alienação Fiduciária

Consulta:

Uma pessoa jurídica fiduciante (devedora) que deixou de pagar as prestações avençadas, constituída em mora, não efetivou o pagamento.
Para a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor), efetivando-se, portanto, a transferência do domínio, tanto que só então se recolhe o imposto de transmissão (ITBI), exige-se também a apresentação das certidões do INSS e da Receita Federal em nome da pessoa jurídica fiduciante (devedora) ?
Desde já agradecemos,

Resposta: Respondo negativamente a questão, pois tais CND’S, não devem ser exigidas pela consolidação da propriedade plena na pessoa do credor fiduciário.
A propriedade fiduciária é uma propriedade resolúvel e se trata de direito real sobre a própria coisa, ainda que subordinada a condição, diferentemente dos demais direitos reais de garantia como a hipoteca, penhor e anticrese.
Se vencida e não paga a dívida, o proprietário fiduciário perdesse a condição de proprietário e viesse a ser considerado credor privilegiado, com preferência para satisfazer o seu crédito com a venda do imóvel, este ficaria sem dono até a alienação, pois teria deixado de ser propriedade do fiduciário e não teria ingressado no patrimônio do fiduciante.
O ingresso da propriedade plena no patrimônio do credor é conseqüência natural do não implemento da condição resolutiva. Enquanto pendente a condição, o titular da propriedade resolúvel reúne as faculdades jurídicas que constituem o conteúdo da propriedade plena, com as restrições próprias da resolubilidade.
Se implementada a condição, retorna a propriedade ao alienante, ou se não implementada a condição, consolida-se a propriedade plena no adquirente.
A Lei 9.514/97, optou por atribuir ao credor à propriedade resolúvel, ainda que com limitações peculiares, e fiel à lógica do sistema, dispõe que a propriedade plena consolidar-se-á no fiduciário, caso o fiduciante deixe de pagar a dívida, no todo ou em parte, desde que cumpridos os requisitos e atendidas às formalidades legais pertinentes à intimação do fiduciante para a purgação da mora.
Ao assentar a consolidação ou a reversão da propriedade, o Oficial do Registro de Imóveis estará apenas fazendo constar na matrícula do imóvel os fatos correspondentes aos efeitos normais da condição pactuada pelas partes.
Ao consolidar a propriedade na pessoa do fiduciário, resolve-se o negócio, é o mesmo título, não há outro, não se trata de um novo negócio. Portanto, na consolidação da propriedade fiduciária (resolúvel) na pessoa do fiduciário, não há de se exigir a apresentação das CND’S do INSS (SRP) e da Receita Federal (RFB/PGFN), pois se trata de cláusula resolutiva, não há novo negócio, nem mesmo novo título.
Da mesma forma não será devida a apresentação de tais CND’S, quando do cancelamento da propriedade fiduciária, passando a propriedade plena ao fiduciante.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Julho de 2.009.

Sociedade Unipessoal

Consulta:

Solicitamos consulta referente à possibilidade de registro de uma Alteração Contratual de uma sociedade que em 22/06/2005 se tornou unipessoal e não admitiu outro sócio dentro do prazo legal de 180 dias, porém, na data de 17/07/2009 apresentou Alteração Contratual admitindo nova sócia e alterando o objetivo.
É possível realizar este registro ?
A Sociedade não estaria dissolvida após o fim do prazo de 180 dias ?
Desde já agradecemos a atenção e aguardamos a resposta !
20-07-2.009.

Resposta: Sim, a averbação da alteração do contrato social será perfeitamente possível desde que o sócio remanescente da sociedade que ficou unipessoal durante esse tempo junte uma declaração com firma reconhecida, declarando que no período de unipessoalidade este ficou responsável pela empresa ilimitadamente por eventuais débitos e obrigações da sociedade, e isto com base na decisão n. 583.00.2005.116192-6, logo abaixo reproduzida.
No passado (ao tempo do Decreto 3.078/19) já houve decisão permitindo que a sociedade ficasse unipessoal por um período superior a um ano, pelo princípio de preservação da empresa.
A falta de pluralidade de sócios sem que seja recomposta com o ingresso de um novo sócio, decorridos o lapso temporal de 180 dias (artigo 1.033, IV do CC), deixará a empresa em situação irregular, mas esta não deixará de existir. Nesse período não poderá participar de licitações, não poderá demandar, mas poderá ser demandada, ficará unipessoal (irregular), e este único sócio responderá pela sociedade de forma mais ampla.
Desta forma, poderá a serventia proceder à averbação da alteração do contrato social, inclusive com a inclusão de novo sócio, mas solicitando do sócio que ficou só, uma declaração de que no período de unipessoalidade este ficou responsável pela empresa ilimitadamente por eventuais débitos e obrigações (Não é o caso, mas ver também parágrafo único do artigo 1.033 do CC, alterado pela Lei Complementar nº. 128/08 (artigo 10º).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.009.

Loteamento Conferência de Bens

Consulta:

Solicitamos uma orientação quanto ao que segue: Foi protocolado nesta Serventia Requerimento para registro de um Loteamento, de propriedade de um casal – pessoas físicas. Já foram publicados os 3 editais, sendo que o prazo para impugnação do mesmo encerrará em 06/12/2009.Ocorre que o loteador nos procurou e disse que pretende constituir uma pessoa jurídica com a integralização dos lotes em seu capital social.É possível efetuar um único registro na matrícula mãe do loteamento, após o registro do loteamento, ou será necessário ser feito o registro da integralização ao capital social em cada lote individualmente?Desde já grata pela atenção.

Resposta: A conferência de bens para integralização de capital social (artigo 64 da Lei n. 8.934/94), poderá ser feita como registro único na matrícula mãe/matriz, onde registrado o loteamento, desde que a conferência de bens seja da propriedade loteada nos termos do artigo n. 29 da Lei 6.766/79, e não de lotes individualmente considerados.
Tal transmissão nos termos do artigo n. 156, parágrafo 2º, I da Carta Maior, estará sujeita ao recolhimento do ITBI devido ao Município.
Por esse procedimento, deve a pessoa jurídica juntar ao processo do loteamento previamente registrado, cópia autenticada do seu contrato social, título de propriedade (própria conferência), as certidões necessária previstas no artigo 18, incisos III, “c”, IV, “a”, “b”, e “d” e VI da Lei do Parcelamento do Solo, item 165.1 do Capitulo XX das NSCGJSP, devendo as certidões dos cartórios distribuidores (cíveis e criminais) ser estaduais e federais, certidões trabalhistas, CND’S do INSS (SRP) e da SRF (RFB/PGFN), exemplar na minuta do contrato padrão (em nome do adquirente, pessoa jurídica constituída).
Logo após o registro único da conferência de bens, deverá a serventia proceder à averbação de tal fato junto às eventuais matrículas abertas em decorrência de transmissões, compromissos de v/c, etc., e aquelas porventura abertas nos termos do item n. 45, letra “a” do Capítulo XX das NSCGJSP (Ver APC 00.1231-0/83, 280.538, processo CGJ – Fonte: 578/2006 e RDI n. 08 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros)

É o parece sub censura.
São Paulo Sp., 01 de Dezembro de 2.009.

Partilha Sentença e Acórdão Determinando Nulidade

Consulta:

01. Matrícula que contém formal de partilha registrado desde de 25.03.1991.

02. Nesta oportunidade foi apresentado Formal de Partilha, extraído do processo que deu origem ao registro supra mencionado, do qual contém o seguinte:
a) Sentença e Acórdão com trânsito em Julgado, determinado a “Nulidade da Partilha”.

b) Novo planto de partilha com nova sentença e trânsito em julgado:

Pergunta-se:
Como proceder em relação ao registro da partilha já efetuado e que foi tornado nula ?
São Carlos, 22.01.2010.

Resposta:A partilha foi anulada (artigo 2.027 do CC), mas o registro dela não.
E nos termos do artigo n. 252 da LRP, o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
Por outro lado, o título (formal de partilha) não foi anulado, foi modificado por novo plano de partilha e não se pode alterar, modificar as partes essenciais de um título já registrado, tal como partes, valor, objeto.
Desta forma, levando-se em conta de que o título não foi anulado, mas modificado, e considerando o artigo n. 254 da LRP, deve o registro ser previamente cancelado nos termos do artigo n. 250 da Lei 6.015/43, a fim de possibilitar novo registro do título (formal de partilha), que ora se apresenta (artigo 254 da LRP).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Janeiro de 2.010.

Partilha Renúncia Meação

Consulta:

Foi apresentado um formal de partilha no qual o “de cujus” era casado no regime da comunhão universal de bens. O único imóvel do casal foi adquirido por ambos na constância do casamento. Na partilha, o aludido imóvel ficou para os três filhos do casal . A viúva meeira ficou apenas com direito real de habitação.
Minhas dúvidas:
1. Devo exigir duas guias de ITCMD? Uma relativa à transmissão ” causa mortis” e outra relativa a doação (devo considerar como doação à parte da mãe que ficou para os filhos) ?
2. No registro da partilha devo mencionar que a mãe doou a sua parte no imóvel aos filhos? Faço em um só registro?

Resposta: O registro deve seguir o que consta do título. Pode ter ocorrido de fato uma doação por termo nos autos do inventário, a qual foi homologada, partilhada e atribuída aos herdeiros, ou pode ter ocorrido uma renúncia da meação a favor do espólio que também configura uma doação (ACORDÃO CSM 16.12.2003 nº 082885-0/8 – Jundiaí Sp.). Assim, além do imposto causa mortis, também deve ser recolhido o ITCMD relativo à doação observada as isenções da Lei Estadual 10.705/(2000 e suas a alterações).
Com relação ao direito real de habitação, deve ter sido aquele resultante de direito de família nos termos do artigo 1.831 do NCC insuscetível de registro.
O ato a ser praticado será de um único registro da partilha que tocou aos três filhos do casal sem qualquer menção a doação.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 03 de Janeiro de 2.006.

Emolumentos COHAB

Consulta:

Em novembro de 2004 foi apresentado para registro um compromisso de compra e venda, no qual a COHAB prometia vender um imóvel à José.
Quando do registro do referido compromisso foi cobrado um Registro com base no item 1.1 da tabela- valor fixo.
Agora foi apresentada a escritura publica de venda e compra relativa da COHAB para o José.
1.Como é feita a cobrança desta escritura? Aplica-se novamente o item 1.1 da tabela?
2. A cobrança do compromisso de venda e compra, com base no item 1.1, foi correta?

Resposta: Quando do registro do compromisso de compra e venda foram cobrados emolumentos com base no item 1.1 da Tabela II dos Ofícios de Registros de Imóveis, por tratar-se de aquisição imobiliária integrante de programa habitacional pela COHAB.
Agora, com a apresentação da escritura definitiva a registro, a cobrança dos emolumentos também deverá ser da mesma forma, pois não poderia se aplicar somente o item 1 (Registro com valor declarado).
A questão é que deveria também ter sido aplicado o item 1.1 das Notas Explicativas, ou seja, quando do registro do compromisso, os emolumentos teriam uma redução de 70%, e quando do registro da escritura definitiva, uma redução de 30%.
O espírito da Lei foi beneficiar as pessoas de menor renda, assim como os programas habitacionais populares. Particularmente, entendo que agora, pelo registro da escritura definitiva, também deve ser aplicado o item 1.1 da tabela, cobrando-se o valor fixo, pois os atos foram em épocas diferentes e o interessado não pode ser beneficiado duas vezes, pois esta não foi à intenção da Lei.
Ou se aplica uma coisa ou outra, ou o item 1.1 da tabela (Cohab) ou o item 1 da tabela mais o item 1.1 das Notas Explicativas (reduções de 70% e 30%).
Se o valor do contrato ou o valor venal do imóvel (valor básico) for entre as letras “e” e “f” da Tabela 1, aplicando-se um ou outro benefício, o valor dos emolumentos seria mais ou menos igual. Agora, se aplicando o item 1 da tabela e o item 1.1 das Notas explicativas, se o valor básico for entre as letras “a” a “d” o valor dos emolumentos seria menor, e se for entre as letras “g” a “z…” seria maior.
A questão de cobrança de emolumentos sempre foi e sempre será delicada, e deve ser feita sempre com bom senso, aplicando-se o que for mais favorável para o interessado, pois sempre poderá haver reclamações em Juízo (Corregedoria Permanente).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 04 de Janeiro de 2.006.