Contrato Particular CEF

Consulta:

Foi apresentado para registro “Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações” onde o devedor/proprietário, em garantia da dívida, oferece para a credora Caixa Econômica Federal – CEF, hipoteca de 3º grau sobre determinado imóvel.
Este imóvel já se encontra gravado em hipoteca cedular de 1º e 2º grau em favor do Banco do Brasil.
Não se tratando de transação dentro das normas do SFH, em a CEF conte como parte, tem este contrato força de escritura pública para efeitos de registro da garantia?
O imóvel está gravado com hipoteca cedular, seria possível o registro da garantia sem anuência do credor Banco do Brasil?
17-12-2.009.

Resposta:

1) No caso, não se trata de operação realizada pelo SFH, de modo que possa ser aplicado o parágrafo 5º do artigo 61º da Lei 4.380/64, ou seja, que a operação seja formalizada por instrumento particular (artigo 221, II da LRP).
A CEF e demais órgãos integrantes do SFH, quando aplicam recursos próprios, devem obrigatoriamente fazê-lo por meio de escritura pública que é da essência do ato (artigo n. 108 do CC).
Somente quando utilizem recursos do SFH, lhes é facultado celebrar constituição de hipoteca por instrumento particular, conforme parágrafo 5º do artigo 61º da Lei 4.380/64.
Portanto, no caso, a constituição da hipoteca deverá ser formalizada através de escritura pública (Ver também artigo 8º, III, 9º e 60º da Lei 4.80/64).

2) Como sobre o imóvel já pesam duas hipotecas cedulares constituídas em 1º e 2º grau a favor do Banco do Brasil S/A, para o registro de nova hipoteca em 3º grau a favor da CEF, haverá sim a necessidade da prévia anuência por escrito, ou no próprio título (como interveniente anuente) do credor Banco do Brasil S/A, e isso em face dos artigos nºs.: 51 e 57 do DL 413/69, 59 e 69 do DL 167/67 c/c o artigo n. 1.420 do CC. (Ver APC 1.086-6/0 – José Bonifácio SP.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Dezembro de 2.009.

Partilha CPB Único Bem

Consulta:

Mano Cícero casado sob regime da CPB, na vigência da lei 6.515/77 com Terezinha, faleceu e deixou único bem a inventariar.
Nos autos os advogados fizeram constar que a viúva recebe em pagamento de sua meação 50% do bem e suas duas filha dividem com a mãe o 50% restante.
Desta forma a cônjuge, recebe meação e herança (50% +16,66%) e as filhas (uma maior e ou menor púbere) ficam com 16,66% do imóvel cada.
Sabemos que, pelo fato de ser meeira, a cônjuge não deveria constar como herdeira, no entanto, a partilha foi homologada pelo juiz da Vara de Sucessões.
É possível o registro??
17-12-2.009.

Resposta: Levando em conta corretamente, os artigos n. 1.829, I e 1.832 do CC, a viúva como meia, não tem direito a herança, pois não se trata de bem particular (adquirido por Mano Cícero quando solteiro), mas sim adquirido na constância do casamento, pois há a meação.
O princípio do artigo citado é de que onde meia, não herda e onde merda não meia, não podendo receber no mesmo bem o direito de meação cumulado com herança.
Dessa arte, até em atenção aos interesses dos herdeiros filhos, principalmente da herdeira menor, o título deve ser qualificado negativamente, para que a partilha seja retificada, em conformidade com os artigos citados.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Dezembro de 2.009.

Redução de Capital Social Dação em Pagamento

Consulta:

Inicialmente, sócio de certa empresa agropecuária fez a integralização de Capital através da transferência de vários imóveis rurais de propriedade do sócio para a empresa.
Agora, constatado que a empresa está com excesso de Capital, foi elaborado contrato de redução deste, no qual alguns dos imóveis rurais voltam ao patrimônio do sócio.
Então, de posse deste contrato de redução ele solicita ao nosso Tabelionato a lavratura de escritura, no entanto, somente em relação a um dos imóveis.
Assim, nosso Tabelionato pergunta: É possível a lavratura da escritura na forma pretendida pelo cliente?
18-12-2.009.

Resposta: Com a redução do capital social da empresa, estará ocorrendo à diminuição de quotas sociais, e no caso um dos sócios, recebe em pagamento bens imóveis pela redução de suas quotas sociais, através de dação em pagamento.
A dação em pagamento de bem da sociedade a favor de sócio com o escopo de saldar crédito em face da redução de capital social (quotas) exige escritura pública que formaliza e cumpre a alteração do contrato social da empresa, pois não se aplica a norma exceptiva do artigo 64 da Lei 8.934/94, ou mesmo os artigos 89, e 98, parágrafo 2º da Lei 6.404/76, enfim, a escritura é o complemento, é o cumprimento do contrato alterado com redução de capital social.
A operacionalização do cumprimento da alteração do contrato social com a conseqüente transferência de bens imóveis para sócio, em pagamento de suas quotas em face da redução do capital social se dará através de escritura pública.
E a transferência de apenas um dos imóveis, em parcial dação em pagamento em cumprimento a alteração do contrato social, somente será possível se os imóveis que devam ser transferidos a esse sócio em pagamento de suas quotas sociais, tiverem valores atribuídos/estimados/avaliados individualmente, pois do contrário, se foram avaliados/estimados tendo sido atribuído um só valor para todos os imóveis em conjunto a lavratura da escritura de somente um deles em dação em pagamento não será possível.
De qualquer forma, se os valores foram atribuídos/estimados individualmente, a dação em pagamento em cumprimento/complemento a alteração contratual poderá ser feita parcialmente, desde que assim solicitada, e muito bem explicada e esclarecida na escritura que se lavrará com o comparecimento das partes envolvidas (pessoa jurídica (empresa) e física (sócio) .

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Dezembro de 2.009.

Alteração de Convenção de Condomínio

Consulta:

Foi apresentado requerimento solicitando a averbação (no registro do lvº 03) para constar a alteração da convenção/regimento interno de condomínio.
É possível tal averbação?? Os cônjuges e os credores fiduciários terão que assinar ?
17-12-2.009

Resposta: Sim é perfeitamente possível a averbação da alteração da convenção do condômino e ou regimento interno, registrada no Livro 3- Auxiliar (parágrafo 1º do artigo 9º da Lei n. 4.591/64), desde que aprovada em assembléia regularmente convocada, e com a aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos titulares dos direitos reais registrados (artigo n. 1.351 do CC), salvo se a convenção a ser alterada exigir quorum superior.
Portanto, perfeitamente possível a averbação da alteração do condomínio nos termos do parágrafo 1º do artigo 9º da Lei 4,591/64, devendo juntamente com a convenção ser apresentada a ata da Assembléia Geral.
Nos casos dos condôminos casados, deverá a alteração ser assinada por ambos os cônjuges, a exceção dos casados do regime da separação absoluta (convencional) de bens (artigo n. 1.647 do CC), lembrando que deverá ser reconhecida a firma de todas as assinaturas (artigo 221, II da LRP).
Eventuais credores fiduciários ou hipotecários não precisam assinar, nem comparecer anuindo na alteração, pois não são condôminos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Dezembro de 2.009.

Mandado de Penhora

Consulta:

Foi apresentado um mandado de penhora onde a penhora recai sobre 50% (cinqüenta por cento) de imóvel urbano, pertencente a executada. No referido mandado a executada apresenta qualificada como viúva. Consoante matrícula do imóvel a ser penhorado a mesma encontra-se no estado civil casada no regime da comunhão universal de bens, anteriormente a vigência da lei. Como devo proceder nesse caso?
21 de Novembro de 2.007.

Resposta: O mandado deverá ser qualificado negativamente, pois, se a executada está qualificada na matricula como casada e no mandado aparece como viúva, para o registro/averbação da penhora deverá ser previamente registrado o formal de partilha em face do falecimento de seu marido e em atenção ao princípio da continuidade(Ver nesse sentido Acórdãos do CSMSP 370-6/0; 425-6/1 e 280-6/9).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.007.

Cédula Rural Não Consta Endereço e RG

Consulta:

No caso de Cédula Rural – Em que a garantia oferecida em penhor cedular é por exemplo 300.000 kg de soja, a serem formadas numa área total de 192,00 ha – sendo: a) 90,00 ha nos imóveis Fazenda Matinha (M.7264/7265/7266), com produção de 125.000 kg. e b) 102,00 ha, com produção 175.000 kg no imóvel Córrego Fundo. É obrigatório individualizar área e produção, referente a cada matrícula descrita no item a. Na CPR tem avalistas na qualificação não constou RG e endereço (somente estado civil, CPF e profissão). É necessárioconstar o RG e endereço.

Resposta: A CPR é um título representativo de promessa de entrega futura de produtos rurais (artigo 1º da Lei n. 8.929/94), e em seu contexto, deve entre outras coisas, conter a promessa pura e simples de entregar o produto, sua indicação e as especificações de qualidade e quantidade (inciso IV do artigo 3º da Lei).
A promessa deve ser pura e simples e não mais do que isto de entregar o produto prometido, observando-se ainda, que o bem prometido deverá ser indicado com precisão suficiente a sua própria caracterização (soja), principalmente no que tange a qualidade e quantidade.
Os bens onerados com gravame devem ser descritos de maneira a permitir sua identificação, e quando se tratar de penhor, hão se ser caracterizados na cédula dentro dos padrões usuais de sua perfeita identificação, mormente quanto a quantidade se medida por quilos ou por outra forma de expressão de uso corriqueiro, também, com contornos de sua qualificação (inciso VI do artigo 3º da Lei 8.929/94).
Portanto, não é necessário nem obrigatório individualizar a área de produção referente a cada matrícula.
Quanto aos avalistas identificados pelos nomes, estado civil, CPF e profissão, também são suficientes, não impedindo o registro a falta do n.º do RG, e domicílio, não sendo necessário constar o RG, que o CPF já supre, e nem os seus domicílios.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Novembro de 2.007.

Doação e Cessão de Direitos Hereditários Escritura Particular

Consulta:

Doação e cessão de direitos hereditários, podem ser feitas por escritura particular?

Resposta: A cessão de direitos hereditários deve ser lavrada através de instrumento público nos termos do artigo 1.793 do CC/02, sob pena de nulidade (artigo 166, IV do CC), no entanto, tem sido aceita em alguns casos mediante termo nos autos de inventário numa interpretação sistêmica dos artigos 1.806 e 2.015 do CC, e desde que subscrita pelo próprio cedente ou por procurador com poderes especiais e expressos constituído mediante instrumento público (procuração). Entretanto, alguns Juizes a tem aceito por instrumento particular, o que não deverá ser questionado pelo registrador uma vez que tal instrumento não acessa o RI. Já a doação consoante o artigo 541 do CC/02, poderá ser realizada através de instrumento público ou particular, desde que respeitado o valor de 30 salários mínimos a teor do artigo 108 do mesmo codex.

É o parecer sub cesura.
São Paulo Sp., 23 de Novembro de 2.007.

Desmembramento de Imóvel Urbano

Consulta:

UM IMÓVEL RURAL QUE PASSOU A SE INTEGRAR EM ZONA DE EXPANSÃO URBANA E PASSOU A TER CADASTRO MUNICIPAL. FOI REQUERIDO UM DESDOBRO – EM QUE OS IMÓVEIS A SEREM DESDOBRADOS FORAM DESCRITOS COMO URBANOS, SEM FAZER MENÇÃO AOS RUMOS E GRAUS DO IMÓVEL ORIGINÁRIO. PODE SER FEITO DESTA FORMA?
23/11/2007

Resposta: O solo urbano perante as normas legais vigentes classifica em: a) solo urbano propriamente dito; b) solo de expansão urbana; c) solo urbanizável e d) solo urbano de interesse especial.
Solo de expansão urbana, dentro da preconizada duplicidade conceitual, e:
a) Conceito de fato – Toda porção territorial indefinida ao redor das cidades, para onde possa seu crescimento se dirigir, pela agregação de novos componentes urbanísticos constantes da zona urbana propriamente dita;
b) Conceito legal – Toda porção territorial que tenha, pelo menos, dois melhoramentos indicados no texto da Lei 5.172/76 (CTN).
Portanto, no caso concreto, o imóvel é urbano, passou a integrar o perímetro urbano, e o desmembramento poderá ser feito sem se fazer menção aos rumos e graus, desde que perfeitamente descritos e localizados e ainda contem com a aprovação da Municipalidade e Cetesb.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Novembro de 2.007.

Carta de Adjudicação Penhora

Consulta:

Foi apresentada para registro uma carta de adjudicação e sobre o imóvel que esta sendo adjudicado consta 3 penhoras registradas. uma a favor do Banco do estado de São Paulo – execução no valor de R$17.789,70 as outras duas em favor de João Batista. O Banco do Estado de São Paulo, sub-rogou à dívida no valor de R$17.789,70 a favor de Lucia Helena. E a adjudicação é a favor da Lucia Helena. Pode ser feito o registro da adjudicação sem proceder ao cancelamento das penhoras em favor de João Batista? As partes estão questionando quanto a isso pois a adjudicação é sobre o imóvel e não de parte ideal correspondente ao valor da dívida?
29/11/2007.

Resposta: Sim, as demais penhoras a favor de João Batista não impedem o registro da carta de adjudicação, pois, não se tratam de penhoras provenientes de execução fiscal (parágrafo 1º do artigo n. 53 da Lei n. 8.212/91).
A carta deverá ser registrada, cancelando-se a penhora da execução em que expedida a carta (Banespa) e certificando-se nela a existência das outras duas penhoras, cabendo a interessada Lucia Helena pedir para que o próprio Juízo que expediu a carta a seu favor mande expedir mandado para esse cancelamento, ou ir ao Juízo das demais execuções requerer a expedição de mandado para o cancelamento das demais penhoras.
Quanto ao questionamento de se a adjudicação deveria ser sobre a totalidade do imóvel ou parte ideal deste, primeiramente deve ser verificado na carta de adjudicação o que realmente foi adjudicado à Lucia Helena, se de fato a totalidade ou se somente parte ideal do imóvel. Contudo, esse questionamento deve ser feito no Juízo que expediu a carta, que teve origem em regular processo (execução, avaliação, praça, etc.).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 29 de Novembro de 2.007.

Penhora Execução Trabalhista

Consulta:

Foi protocolado um mandado de penhora (Execução Trabalhista), em que o executado esta qualificado como casado. Junto ao mandado consta uma certidão onde menciona que a esposa do executado não foi intimada, uma vez que a mesma já faleceu. Diante ao princípio registrário devo pedir para apresentarem certidão de óbito?
07 de Dezembro de 2.007.

Resposta: Se o executado é viúvo, necessário se faz o prévio registro da partilha dos bens deixados pelo falecimento de sua esposa. Ou seja quando no mandado de penhora o executado é qualificado como viúvo e no registro vem qualificado como casado, exige-se a certidão de óbito e o prévio registro da partilha como tem determinado a jurisprudência mais recorrente, em especial do CSM do estado de São Paulo. Nesse sentido, ver APC 370/6/0; 351-6/3; 425-6/1; 728-6/4; 4086-72; 44.383-0/1; 43.063-0/1; 27.269-0/4; 000.98.012965-6 VRP; Proc. CG. 756/97 e Bol Irib n. 301 de Julho de 2.002 – Noticias – Títulos Judiciais e o Registro de imóveis – Parte II – Execução Civil – Casuística – Flauzilino Araújo dos Santos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 07 de Dezembro de 2.007.