Hipoteca Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária

Consulta:

Foi requerido uma Certidão de propriedade vintenaria com negativa de ônus. Ao proceder as buscas nos registros anteriores, foi localizado no livro 9/5 de Registros diversos um registro de uma Uma Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária emitida em 15/05/75, com vencimento para 15/05/78, prorrogado para 15/05/1980. Só que a cédula foi emitida pelo antigo proprietário. Como a dívida já prescreveu, o cancelamento pode ser procedido a requerimento do atual proprietário e sem autorização do credor? Se for possível o que dever ser mencionado no requerimento?
15-07-2.008.

Resposta: Inicialmente informamos de que se havia hipoteca cedular constituída, o imóvel não poderia ser objeto de alienação nos termos do artigo n. 59 do DL 167/67.
A rigor e considerando-se o artigo n. 1.485 (artigo 817 CC/16) e a data do contrato 15/05/1.975, a hipoteca está perempta, contudo, há entendimento de que a perempção da hipoteca ocorre quando decorridos 30 anos da data da inscrição.
Conforme o citado artigo 1.485 do CC, o registro da hipoteca perde eficácia após o decurso de 30 anos. O prazo de perempção da hipoteca é fatal, não suscetível de suspensão ou interrupção. Com a perempção que se conta a partir da inscrição, não mais pode ser excutida a hipoteca. Sendo prazo preclusivo, decadencial ou de caducidade que não se interrompe, cuida-se de hipótese em que o Oficial do Registro Imobiliário poderá cancelar a hipoteca até mesmo de ofício, sem qualquer requerimento do interessado, sendo, no pensamento de AFRÂNIO DE CARVALHO, uma das exceções do princípio de instância. (Ver sobre o tema RDI n. 30 “Notas sobre a Hipoteca no Registro de Imóveis” – Dr. José Roberto Ferreira Gouvêa e RDI n. 33 “A Hipoteca: Doutrina – Jurisprudência – Legislação – Aspectos Práticos no Registro Imobiliário” de Ademar Fioraneli e Jersé Rodrigues da Silva).
Existem também decisões nesse sentido, como a AC. n. 256.993 – Capital – publicada no DOE de 02 de Fevereiro de 1.977 e o Processo CG – 346/2002 – Bauru SP. Parecer nº 56/2002-E – DOE de 1º de Março de 2.002.
Do exposto, concluímos que a hipoteca convencional, atingido um dia após 30 (trinta) anos do registro no Livro 2 (atual/matrícula ou antigo inscrição hipotecária), pode e deve ser cancelada a requerimento ou de oficio, lembrando que em sendo feito o cancelamento, deve ser feita à remissão no indicador Pessoal, pois a hipoteca perime após 30 anos.
Entretanto, alertamos que cautelas devem ser tomadas, assim, deverá o interessado apresentar juntamente com o pedido certidão (ões) negativa (s) do distribuidor (es) Cível (eis) do local do imóvel e do domicílio do devedor para fazer prova de que o credor não ajuizou nenhuma ação de execução da hipoteca em questão.
Contudo, esta é uma posição ousada, e no caso concreto quem deveria requerer o cancelamento da hipoteca pela perempção acompanhado das certidões do distribuidor seria o devedor e antigo proprietário e não o atual, e desta forma, no caso que se apresenta é salutar e até mesmo por cautela que a hipoteca seja cancelada nos termos do artigo n. 251 da LRP, que o interessado busque a expedição de mandado para tal, junto a Corregedoria Permanente ou pela via judicial.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Julho de 2.008.

Emolumentos Partilha

Consulta:

Dúvida – Sobre a questão da cobrança de uma carta sentença – os proprietários de um imóvel separaram-se e o imóvel foi atribuído integralmente a mulher. A cobrança dos emolumentos é feita sobre o 50% do valor do imóvel ou sobre o valor total.
21-07-2.008

Resposta: No caso, por analogia deverá ser aplicada a decisão do Processo CG n. 179/2007, da Comarca de Praia Grande Sp., ou seja, se a separanda já detinha a meação do imóvel os emolumentos devem ser cobrados somente sobre 50% do valor do bem.
Por exemplo, se os separandos eram casados pelo regime da CUB, independentemente da época da aquisição, ou se casados pelo regime da CPB, e a aquisição se deu na constância do casamento.
Caso contrário, por exemplo, se a aquisição do bem foi feita pelo separando quando ainda solteiro, e com a separação foi atribuído somente para a separanda, os emolumentos devem ser cobrados sobre a totalidade do valor do bem imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Julho de 2.008.

Instrumento Particular V/C com Alienação Fiduciária

Consulta:

01. Apresentado para registro instrumento particular de venda e compra com alienação fiduciária.
02. Cláusula do contrato em que a Vendedora transfere aos compradores o domínio direto, ação e posse direta sobre o imóvel, reservando para si a posse indireta.
03. Cláusula estipulando multa de 10% do valor do débito em atraso.
Pergunta-se:
01. É possível a venda e compra, reservando a vendedora a posse indireta do imóvel, visto que posteriormente é constituída a alienação fiduciária ?
02. É possível estipular no contrato multa de 10% ?
Grato pela atenção
24.11.2009.

Resposta:

01. Segundo Plácido E. Silva, posse direta é a posse que está confiada a alguém que não o proprietário da coisa, em oposição à indireta, que se conserva por força de lei, em poder deste. Neste caso, a posse direta é revelada pela detenção efetiva da coisa, cuja utilização é dada ao possuidor direto, consoante o teor da convenção ou autorização formulada entre o detentor efetivo e o proprietário da coisa.
Já a posse indireta, assim se diz da posse atribuída ao proprietário da coisa, embora tenha sido transferida para o uso e gozo de outrem, ou daquele que tem somente sobre a coisa a nua-propriedade. Opõe-se, desarte, à posse direta ou imediata, em que se anota uma detenção material efetiva, enquanto a posse indireta não ocorre essa detenção material, mas uma posse jurídica simbólica, que tem a faculdade de manter a coisa presa ou ligada ao seu proprietário legítimo.
No caso da alienação fiduciária, nas palavras do doutrinador Melhim Namem Chalhub: “Por efeito de garantia fiduciária dá-se o desdobramento da posse ficando o devedor-fiduciante com a posse direta e o credor-fuduciário com a posse indireta do bem objeto da garantia” (CHALHUB, Melhim Namem. Curso de Direito Civil : Direito Reais. Forense: Rio de Janeiro, 2.003, p.273).
Portanto, perfeitamente possível na alienação fiduciária o desdobramento da posse, de forma que a posse direta ficará com o devedor-fiduciante, e a posse indireta com o credor-fiduciário, pois este fato é em decorrência da Lei.
No entanto, na venda e compra do bem imóvel essa situação, esse desdobramento da posse não será possível, pois pela compra e venda o adquirente adquire o domínio, a propriedade plena (artigos 481 e 1.275 CC), e até porque, o adquirente que não tenha a posse plena (direta e indireta) não poderá dar em alienação fiduciária esse bem adquirido.
Desta forma, na venda e compra não será possível a existência dessa cláusula reservando a posse indireta para a vendedora. Já na alienação fiduciária, essa condição será decorrência.
02. Com relação à imposição de multa de 10% na alienação fiduciária, esta também não será possível, pois não se trata de cláusula penal (artigo 408 e seguintes do CC), mas multa moratória (sobre os débitos em atraso) e contrária Código de Defesa do Consumidor – CDC (parágrafo 1º do artigo n. 52 da Lei 8.078/90).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.009.

Alienação Fiduciária Imóvel Hipotecado Cedularmente

Consulta:

um imóvel encontra-se hipotecado cedularmente a favor do Banco Bradesco, cuja hipoteca foi constituída através de cédula rural.
Agora o proprietário pretende novo financiamento e o Banco Bradesco está querendo que a garantia seja dada através de alienação fiduciária sobre o referido imóvel.
O Banco Bradesco me consultou sobre essa possibilidade.
Não vejo óbice, pois o credor é o mesmo.
O que você acha?
24-11-2.009.

Resposta: Levando-se em conta o direito de seqüela criado pelo registro da hipoteca, tratar-se do mesmo credor, e mais o artigo n. 59 do DL 167/67, que permite a venda do bem com a anuência do credor, entendo, s.m.j, de que o registro da alienação fiduciária do imóvel hipotecado anteriormente ao mesmo credor seja perfeitamente possível, pois se se permite a venda com a anuência do credor, não impedirá a alienação fiduciária que é uma garantia.
No entanto, deverá ser verificado no título (CRH), se não há condição ou cláusula estabelecendo de que vencerá o crédito hipotecário se o imóvel for alienado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Novembro de 2.009.

Desmembramento de Imóvel Rural

Consulta:

Em caso de imóvel rural – desde a matrícula originária já foram procedidos 6 desdobros, agora o proprietário quer desdobrar em mais duas glebas. Duvida – Estando dentro da fração mínima de parcelamento a quantidade de desdobro que o imóvel sofreu há algum impedimento?
23-07-2.008.

Resposta: Considerando o processo CG nº. 259/2006 (ementa abaixo transcrita), não há impedimento algum para que o proprietário proceda ao desmembramento de mais duas áreas desde que dentro do limite estabelecido pala FMP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Julho de 2.008.

Imóvel Alienado Fiduciariamente

Consulta:

Dúvida – Imóvel Alienado Fiduciariamente em favor da Caixa Federal, pode ser penhorado por terceiro?
29-07-2.008.

Resposta: A penhora sobre a propriedade (plena) propriamente dita, não é possível, somente é viável a penhora sobre os direitos (aquisitivos) do devedor fiduciante ou sobre os direitos do credor fiduciário (CEF), ou seja, é possível a penhora desde que esta se dirija à constrição de direitos seja do fiduciante, seja do fiduciário, e não do imóvel diretamente, por entenderem que o fiduciante é mero detentor de direitos expectativos ou suspensivos e que o fiduciário é titular de direito de crédito, garantido da propriedade fiduciária.
Como no caso executado é o fiduciante o objeto da penhora, será o direito de aquisição do domínio, isto é, o direito que tem o devedor-fiduciante de ser investido na propriedade plena do bem, desde que efetive o pagamento da dívida que o onera, assim o objeto da penhora não será a propriedade que ele ainda não tem, mas tão somente os direitos aquisitivos de domínio.

É o parecer sub censura
São Paulo Sp., 29 de Julho de 2.008.

Penhora Averbação de Imóvel Retificado Abertura Nova Matrícula

Consulta:

Foi protocolado nesta serventia um mandado de penhora para registro. Acontece que o imóvel mencionado no mandado foi retificado e em conseqüência da retificação foi aberta outra matricula. Como proceder?
12-08-2.008.

Resposta: Primeiramente, cumpra-nos esclarecer que ficou sedimentado tanto pela E. Corregedoria Geral do Estado como pelo CSM, de que nos casos de penhoras o ato a ser praticado é o de averbação (parágrafo 4º do artigo n 659 do CPC).
Quanto aos emolumentos devem ser cobrado como ato de registro (item n. 10 da Tabela II – 20%) por falta de previsão para ato de averbação
No caso concreto, se o imóvel objeto de penhora foi retificado tendo em conseqüência sido descerrada nova matrícula para o mesmo, a penhora poderá ser averbada nos termos do parágrafo 13º do artigo n. 213 da LRP.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Agosto de 2.008.

Averbação de Imóvel Rural Para Urbano

Consulta:

O que deve ser exigido para proceder averbação que o imóvel rural foi incorporado ao perímetro urbano?
Conforme duvida anterior – O imóvel encontra-se hipotecado cedularmente, para proceder incorporação ao perímetro urbano, teria algum problema?
13-08-2.008.

Resposta: No Brasil se adota o critério da destinação e não da localização para definir se o imóvel é rural ou urbano.
É perfeitamente possível que um imóvel rural ou parte deste passe a integrar o perímetro urbano, pois, como dito, o que define o imóvel como rural ou urbano é a sua destinação.
No entanto, não basta de que o imóvel esteja localizado na zona urbana ou de expansão urbana, é preciso que ele passe a integrar (seja incorporado) a zona urbana ou de expansão urbana e vice e versa.
Para a averbação da alteração da destinação do imóvel rural para urbano, ou para zona de expansão urbana, deve ser exigido Lei, Decreto ou Certidão do Município de que o imóvel passou a integrar o perímetro urbano ou de expansão urbana (ou de que foi incorporado a) e certidão de descadastramento ou de cancelamento cadastral expedida pelo INCRA (itens 2.2. e 2.3 letra “a” da IJN nº 17-B do INCRA de 22.12.1.980), ou certidão de que tal órgão não se manifesta nesses casos ou certidão equivalente. (Ver item n. 110 do Capítulo XX das NSCGJSP e APC 790-6/6 – Americana SP.)
O fato de o imóvel estar hipotecado cedularmente não impedirá a prática do ato, pois não se estará onerando nem alienando o bem imóvel.
Lembramos de que como antes o imóvel tinha destinação rural, para a pratica de qualquer ato que venha em seguida, devem ser apresentados os últimos 5 ITR’S, nos termos do artigo n. 21 da Lei n. 9.393/96.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Agosto de 2.008.

LEI Nº 9.393, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1996.
Registro Público
Art. 21. É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), observada a ressalva prevista no caput do artigo anterior, in fine.
Parágrafo único. São solidariamente responsáveis pelo imposto e pelos acréscimos legais, nos termos do art. 134 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Sistema Tributário Nacional, os serventuários do registro de imóveis que descumprirem o disposto neste artigo, sem prejuízo de outras sanções legais.

Carta de Adjudicação Expedida pela Vara do Trabalho

Consulta:

Foi apresentada uma Carta de Adjudicação expedida pela Vara do Trabalho, na qual não constou valores dos imóveis adjudicados. Nos autos da adjudicação constou que o requerente recebeu um cheque no valor X e os imóveis o qual foram descritos. As partes disseram que não foi atribuído valores nos imóveis, pois fizeram um acordo. Poderia ser feito pelo valor venal do município?
14-08-2.008.

Resposta: Conforme nossa resposta anterior abaixo transcrita, a rigor a carta de adjudicação deve conter os requisitos exigidos pelo Código de Processo Civil (artigo 685-B), inclusive o auto de adjudicação e a prova de quitação do imposto de transmissão. Desta forma, a carta deveria ser aditada para que constem os requisitos legais, inclusive o valor da avaliação dos imóveis que foram adjudicados (artigo 176, parágrafo 1º, III, item “5” da LRP), inclusive para fins da DOI.
Para fins de registro, a exigência poderia ser mitigada e aceito a requerimento do interessado o valor venal dos imóveis, ou mesmo o valor declarado na ITBI (artigo 7º da Lei Estadual n.11.331/2002).
Entretanto, resta a questão a DOI, que nos casos de Adjudicação é considerado o valor constante da sentença judicial, e como a adjudicação foi de mais de um imóvel, deve ser feita à individualização do valor de cada imóvel.
Desta forma, se da guia de recolhimento do ITBI, constar esses valores individualizados, poderá ser considerado a requerimento do interessado esses valores para efeito da comunicação da DOI (INSRF n. 473/2004), caso estejam englobados deve a carta ser aditada para consignar o valor de cada imóvel.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Agosto de 2.008.

Servidão Desdobro de Imóvel Rural

Consulta:

Foi protocolado nesta serventia um desdobro de um imóvel rural, na matricula do referido imóvel consta uma servidão para passagem de tubulação para um sistema de irrigação. Conforme mapa apresentado para proceder ao desdobro à servidão esta localizada numa parte do imóvel. Duvida: Transporto a servidão para as duas áreas ou somente em uma das Glebas (conforme localização no mapa)?
19-08-2.008.

Resposta: Se há condições pela documentação apresentada (planta) de se verificar que a servidão ficou localizada somente em uma das áreas desmembradas, somente para essa área é que deverá ser transportada a servidão, mas sempre a requerimento do interessado, devendo a planta ficar arquivada na serventia.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Agosto de 2.008.