Compra e Venda por Arrematação

Consulta:

Pergunta: Determinada cliente, adquiriu um imóvel por meio de escritura pública de venda lavrada em nosso cartório. Após algum tempo, esta cliente, tomou conhecimento da existência de uma ação de embargos de terceiros com referência a este imóvel.
Verifica-se da matrícula do imóvel, que existe uma averbação de cancelamento de transferência, uma vez que, foi considerado nulo, pois o antigo proprietário foi declarado insolvente no ano de 1.998, e efetuou a transmissão em 2.000. O imóvel voltou ao antigo proprietário, o declarado insolvente, e posteriormente o bem, foi arrematado em leilão.
A carta de arrematação foi registrada na matrícula, em nome da pessoa que vendeu para a nossa cliente, no inicio citada.
Esta cliente está preocupadíssima, temendo que possa perder o imóvel. Já explicamos a ela que os embargos foram recusados, o Juiz entendeu que os embargantes não se tratavam mais de terceiros, uma vez que, foi declarada nula a transmissão ocorrida aos embargantes.
Ela encontra-se resistente em aceitar as explicações dadas, estamos com dificuldade em fazer com que ela entenda a imparcialidade e isenção de culpa do Tabelionato no tocante à lavratura da escritura, onde ela foi adquirente.

Resposta: “A” – no ano de 2.000, transmitiu por v/c, determinado imóvel para “B”, tendo essa alienação, sido declarada judicialmente nula, em face de “A” ter sido declarado insolvente, e a venda ter sido realizada em fraude a credores.
Houve decisão judicial, para que tal venda, fosse declarada nula, nos termos do artigo 2l6, da Lei dos Registros Públicos.
“B” – o comprador, impetrou embargos de terceiros contra tal decisão, porém, tais embargos foram infrutíferos, tanto que foram julgados improcedentes.
Posteriormente, em outro processo de execução, o imóvel pertencente a “A”, foi arrematado por “C”, que após o registro, transmitiu por venda e compra a “D” (cliente do Tabelionato). A escritura aquisitiva de “D” foi registrada.
A aquisição de “C”, foi feita através de arrematação, em regular processo de execução.
A compra e venda foi pura e perfeita (artigo 482 do NCC).
Estavam presentes todos os princípios que regem o Direito Imobiliário, principalmente, os da disponibilidade (que é o principio, pelo qual se verifica se o imóvel esta disponível, se esta em condições para ser alienado, ou onerado, tanto no aspecto físico, como no aspecto jurídico) e o da legalidade (somente se efetua registro de títulos que a Lei prevê e examina a sua legalidade. Este principio, impede o ingresso no cartório de títulos inválidos ou imperfeitos).
O Tabelião, até por dever de oficio ao lavrar a escritura de compra e venda, examinou toda a documentação, com relação às partes, documentos pessoais, do imóvel, impostos, etc., e a encontrou em ordem, tanto que o titulo foi registrado.
Aos Notários, por força do artigo 6º, da Lei 8.935/94 compete:
I – formalizar juridicamente à vontade das partes;
II – intervir nos atos e negócios jurídicos, a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
III – autenticar os fatos.
De qualquer forma, o Tabelião formalizou a vontade das partes, examinou a documentação e a encontrou em ordem, cumpriu, enfim, o seu dever, a sua obrigação.
Mesmo, que porventura, o ato fosse anulado, ao adquirente caberia defesa, e no pior das hipóteses, ação regressiva contra o vendedor do imóvel, contudo, entendo, estar fora de questão.
Álguem já disse: “Tudo pode acontecer, até mesmo nada”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.005.