Compra e Venda por Arrematação

Consulta:

Pergunta: Determinada cliente, adquiriu um imóvel por meio de escritura pública de venda lavrada em nosso cartório. Após algum tempo, esta cliente, tomou conhecimento da existência de uma ação de embargos de terceiros com referência a este imóvel.
Verifica-se da matrícula do imóvel, que existe uma averbação de cancelamento de transferência, uma vez que, foi considerado nulo, pois o antigo proprietário foi declarado insolvente no ano de 1.998, e efetuou a transmissão em 2.000. O imóvel voltou ao antigo proprietário, o declarado insolvente, e posteriormente o bem, foi arrematado em leilão.
A carta de arrematação foi registrada na matrícula, em nome da pessoa que vendeu para a nossa cliente, no inicio citada.
Esta cliente está preocupadíssima, temendo que possa perder o imóvel. Já explicamos a ela que os embargos foram recusados, o Juiz entendeu que os embargantes não se tratavam mais de terceiros, uma vez que, foi declarada nula a transmissão ocorrida aos embargantes.
Ela encontra-se resistente em aceitar as explicações dadas, estamos com dificuldade em fazer com que ela entenda a imparcialidade e isenção de culpa do Tabelionato no tocante à lavratura da escritura, onde ela foi adquirente.

Resposta: “A” – no ano de 2.000, transmitiu por v/c, determinado imóvel para “B”, tendo essa alienação, sido declarada judicialmente nula, em face de “A” ter sido declarado insolvente, e a venda ter sido realizada em fraude a credores.
Houve decisão judicial, para que tal venda, fosse declarada nula, nos termos do artigo 2l6, da Lei dos Registros Públicos.
“B” – o comprador, impetrou embargos de terceiros contra tal decisão, porém, tais embargos foram infrutíferos, tanto que foram julgados improcedentes.
Posteriormente, em outro processo de execução, o imóvel pertencente a “A”, foi arrematado por “C”, que após o registro, transmitiu por venda e compra a “D” (cliente do Tabelionato). A escritura aquisitiva de “D” foi registrada.
A aquisição de “C”, foi feita através de arrematação, em regular processo de execução.
A compra e venda foi pura e perfeita (artigo 482 do NCC).
Estavam presentes todos os princípios que regem o Direito Imobiliário, principalmente, os da disponibilidade (que é o principio, pelo qual se verifica se o imóvel esta disponível, se esta em condições para ser alienado, ou onerado, tanto no aspecto físico, como no aspecto jurídico) e o da legalidade (somente se efetua registro de títulos que a Lei prevê e examina a sua legalidade. Este principio, impede o ingresso no cartório de títulos inválidos ou imperfeitos).
O Tabelião, até por dever de oficio ao lavrar a escritura de compra e venda, examinou toda a documentação, com relação às partes, documentos pessoais, do imóvel, impostos, etc., e a encontrou em ordem, tanto que o titulo foi registrado.
Aos Notários, por força do artigo 6º, da Lei 8.935/94 compete:
I – formalizar juridicamente à vontade das partes;
II – intervir nos atos e negócios jurídicos, a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
III – autenticar os fatos.
De qualquer forma, o Tabelião formalizou a vontade das partes, examinou a documentação e a encontrou em ordem, cumpriu, enfim, o seu dever, a sua obrigação.
Mesmo, que porventura, o ato fosse anulado, ao adquirente caberia defesa, e no pior das hipóteses, ação regressiva contra o vendedor do imóvel, contudo, entendo, estar fora de questão.
Álguem já disse: “Tudo pode acontecer, até mesmo nada”.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 26 de Setembro de 2.005.

Retificação Administrativa

Consulta:

Requerida averbação de retificação extrajudicial. Na transcrição, originária de outra CRI, não consta à área total. A alteração nas medidas é de 0,50 centímetros do lado direito. O proprietário do imóvel confrontante do lado direito encontra-se em local incerto e não sabido e já foi notificado via edital, sem ter comparecido para impugnar. O problema são os proprietários dos imóveis confrontantes nos fundos e do lado direito. Os ocupantes dos imóveis assinaram a planta concordando com a retificação, e declararam que os proprietários são falecidos e que não conhecem herdeiros nem inventariantes.

Pergunta-se:
É possível proceder a averbação de retificação apenas com a anuência do proprietário do imóvel do lado direito, que é onde realmente é alterada a área?
Existe alguma outra forma de solucionar esta questão?

Resposta: Primeiramente, é bom lembrar que cada caso é um caso, e deve ser analisado em suas peculiaridades.
O imóvel tem sua origem em transcrição de outra circunscrição imobiliária.
O confrontante do lado direito onde houve alteração de pequena medida, foi regularmente notificado (Artigo 213, II, parágrafo 3º da LRP).
Os confrontantes do outro lado e o dos fundos, são ocupantes que anuíram à retificação pleiteada.
Consoante o parágrafo 10 do citado artigo: “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes”.
Ocupantes, são aqueles que ostentam interesse jurídico e econômico, podem ser posseiro, herdeiro, usufrutuário, adquirente que ainda não registrou seu título, e não se confundem com meros detentores, que estão na posse por mera detenção, ou escudados em autorização, permissão, ou em razão de contrato firmado com o titular do domínio, assim, como arrendatários, locatários, comodatários, empregados.
Como dissemos, é preciso análise de caso a caso, daqueles que se enquadram no conceito de confinante e dentre os quais se insere o possuidor sem título.
De qualquer forma, a própria Lei (10.931/04) entende como confrontantes, eventuais ocupantes, e nos termos do parágrafo 14 do inciso II do citado artigo 213 da LRP, a responsabilidade é do requerente e do profissional que elaborou, e que o Oficial também tem suas responsabilidades (artigos 22 a 24 da Lei n. 8.935/94).
Contudo, no caso concreto, do lado que sofre pequena alteração (0,50 cm), houve a notificação, os demais anuem à retificação, não vislumbro impedimento para que a retificação possa ser aceita da forma que se encontra.
Entretanto, se assim entender necessário, poderá a serventia realizar buscas no SRI onde o imóvel teve sua origem, e até mesmo fazer diligências no local, mas particularmente não vejo necessidade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Outubro de 2.005.

SFH Hipoteca Quitação

Consulta:

Imóvel hipotecado para a CEF. Proprietário já quitou a dívida, mas o instrumento que autoriza a quitação demora de 30 a 60 dias para ser expedido pela CEF.
Pergunta-se:
Existe algum impedimento legal para a lavratura da escritura pública de compra e venda antes da averbação da baixa da hipoteca, ou ainda, antes mesmo do instrumento de autorização de cancelamento da hipoteca ter sido expedido pela CEF?

Resposta: Impedimento legal existe. São eles a necessidade da apresentação da certidão de ônus reais (parágrafo 2º do artigo 1º da Lei n. 7.433/85 regulamentada pelo Decreto 93.240/86 – inciso IV do artigo 1º) e artigo 292 da Lei dos Registros Públicos. (Ver também parágrafo único do artigo 1º da Lei 8.004/90).
Contudo, se há prova real da quitação (recibo passado pela CEF), entendo que a escritura poderá ser lavrada, mencionando-se os fatos (quitação, pedido de quitação, demora deste, etc.) na lavratura da escritura.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Outubro de 2.005.

Penhora Fotocópia do Termo Autenticada Pelo Juízo

Consulta:

Apresentada para registro de penhora, fotocópia autenticada pelo Poder Judiciário de Termo de Penhora extraído de autos de Execução, assinado por Técnico Judiciário acompanhado de despacho do Juiz, deferindo o pedido. A parte alega que as Varas de Execução não expedem mais Mandados nem Certidões de Penhora, uma vez que o Termo de Penhora tem o mesmo efeito.
Pergunta-se:
A fotocópia autenticada (pelo Poder Judiciário) do Termo de Penhora é título hábil para o registro da penhora?

Resposta:

A resposta é afirmativa.
A cópia do Termo de Penhora autenticada pelo Juízo é titulo hábil para o registro da penhora.

Face a edição da Lei 10.444/02, houve sensível alteração no Código de Processo Civil, com relação às penhoras e seus registros.
Não há mais necessidade de mandado ou certidão (art. 239 da LRP), nem que se consigne o nome do depositário.
A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, basta à cópia autenticada pelo Oficial de Justiça ou pelo Cartório do Juízo, do auto ou do termo de penhora, que deve conter necessariamente, o nº da matrícula do imóvel, o nome do exeqüente e o valor dado à causa.
O exeqüente deve estar apenas identificado por seu nome, documento de identidade, sendo CPF ou CNPJ quando pessoa jurídica, porque ele não esta adquirindo o imóvel.
É claro que devem constar também os dados do executado (qualificação).
Quanto ao depositário, a Lei inovou nesse sentido, o devedor (por seu Advogado), ao ser intimado da penhora, fica constituído como depositário do bem.
A intimação do cônjuge, qualquer que seja o regime de bens em sendo o imóvel penhorado, é obrigatória para a regularidade da penhora (artigo 669, parágrafo único do CPC).
Há quem sustente que ao Oficial Registrador não é dado fiscalizar a regularidade do processo, porque é tarefa do Juízo, e ao Registrador não é dado sobrepor ao Magistrado.
Assim, enquanto muitos exigem que, do termo, certidão ou mandado de penhora, quando casado/a o/a executado/a, conste à intimação do cônjuge, outros a dispensam, pelos fundamentos acima.
No caso da arrematação, entretanto, a situação é diferente, porque, se estaria com o registro da carta respectiva, retirando o domínio do cônjuge sem que este tivesse sido parte na ação, ou, em tendo sido, nada constou a respeito.
Entendo que a intimação do cônjuge deve ser comprovada.
Assim, no auto de penhora, deve fazer menção da intimação do cônjuge.
A intimação de ambos os cônjuges é necessária, quer sejam ambos partes na execução, quer seja parte, apenas um deles.
Se os dois forem litisconsortes, a necessidade de intimação terá por fundamento o artigo 669 do CPC. Se apenas um deles for o executado, a intimação de ambos será necessária porque a penhora recaiu sobre o imóvel, o fundamento da exigência será o parágrafo único do artigo 669 do CPC.
Ao menos no Estado de São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura tem decidido reiteradamente pela necessidade da intimação do cônjuge (Ver Ap. Cível n. 162-0/6 – São Bernardo do Campo SP).
No tocante, a intimação do devedor e de seu cônjuge nos casos de penhora, entendo que não deve ser feita distinção alguma se se trata de penhora oriunda de execução fiscal ou não.
No processo nº 000.03.049678-0 da 1ª Vara de Registros Públicos desta Capital, publicado na RDI nº. 56 – página 324 e ss. Item 6.2.2.2., ficou decidido que é dispensada, para efeito de registro, a exigência da intimação do devedor.
Contudo, mesmo assim, os registradores da Capital estão exigindo que conste não só a intimação do devedor, como também de seu cônjuge, se casado for.
Há quem entenda que a necessidade de intimação diz respeito ao processo de execução, abertura de prazo para embargos, etc. Não se trata de requisito de registro. E, de qualquer maneira, a perfeição da penhora é problema que compete ao Juiz da execução resolver.
Mas o próprio Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, já decidiu que a intimação de ambos os cônjuges é necessária, quer sejam ambas as partes na execução, quer seja parte apenas um deles.
Pois a penhora é ato preparatório, e posteriormente poderá ser apresentado a registro carta de arrematação.
A intimação será feita pelo Oficial de Justiça ou através de edital, e do mandado, certidão, auto ou termo de penhora, deverá constar que o cônjuge foi intimado.
Sobre penhora, ver Revistas do IRIB de nºs 52 e 56 (processo nº 000.03.049678-0 da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital) e Boletim do IRIB de nº 302 (trabalhos).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.005.

Renúncia Herança

Consulta:

Foi apresentada uma escritura pública de inventário pelo falecimento do pai, na qual seus 08 filhos renunciaram seus direitos hereditários em favor da mãe, porém 02 destes são casados sob o regime da CPB e 01 é casado sob regime da SOB.
Sendo assim, em relação aos filhos casados, seus respectivos cônjuges precisam anuir na escritura concordando com a renúncia????
28-10-2.009.

Resposta: Respondo positivamente a questão, no caso dos herdeiros casados, haverá sim a real necessidade do comparecimento do cônjuge, dando sua (anuência) outorga uxória ou marital, conforme o caso.
Exceção seria se o regime de casamento fosse o da separação absoluta de bens (com pacto antenupcial), nos termos do artigo n. 1.647do CC.
Lembrando que nesse caso, trata-se de renúncia translativa, inclusive tributável (ITCD, a não ser que seja onerosa).
Na realidade, é aceitação (da herança) por conter uma dupla declaração de vontade: a de aceitar a herança e a de alienar à pessoa designada na cota hereditária.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 28 de Outubro de 2.009. (Dia de São Judas Tadeu)

Unificação com Hipoteca e Locação

Consulta:

Prenotado requerimento de remembramento de dois lotes urbanos. Ocorre que um dos imóveis está hipotecado e existe um registro de um contrato de locação.
É possível proceder este remembramento?

Resposta: A locação é registrada para fins de vigência em caso de alienação, ou averbada para fins do direito de preferência, ou ambas as coisas. É direito pessoal, já a hipoteca é direito real.
Um dos imóveis a ser unificado já está hipotecado e locado.
A unificação (ou fusão) é possível, porque é mero ato administrativo que não dá, não modifica, não extingue direitos.
A hipoteca e a locação existentes serão transportadas para a matricula do todo unificado.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Novembro de 2.005.

Procuração em Causa Própria

Consulta:

Prenotada Procuração em causa própria.
O imóvel tem doze proprietários, que receberam o imóvel através de Formal de Partilha devido ao falecimento do pai e da mãe. Destes, apenas onze assinaram a procuração e um deles, que na matrícula qualifica-se como casado sob o regime da CPB, constou da seguinte forma: “que comparece a este sem a presença da esposa, uma vez que ela evadiu-se do lar no início de 1988, sendo que o mesmo já entrou com Ação de Divórcio Direto e Não Consensual em desfavor dela (…)” e menciona o número dos autos e o nome do defensor público.

Pergunta-se:
– O fato de um dos proprietários não ter assinado a procuração e nada ter sido mencionado no instrumento acerca disso; e o fato da esposa de um dos proprietários não comparecer pelos motivos descritos acima impedem o registro da procuração?
Pedimos esclarecimentos acerca do assunto.

Resposta: A procuração em causa própria, em princípio, é mero mandato, procuração. Se, entretanto, contiver todos os requisitos de compra e venda como, partes (mandante e mandatário), coisa (imóvel), e se for recolhido o imposto de transmissão, poderá ser registrado como título hábil a transferir domínio.
O próprio instrumento de procuração é admitido a registro, desde que contenha os elementos indispensáveis e sejam apresentados todos os documentos exigidos por Lei.
No caso concreto, o imóvel pertence a doze (12) proprietários, e somente onze (11) deles outorgam a procuração, e um desses onze, figura no registro como casado e outorga a procuração sem a outorga uxória de s/m que esta desaparecida.
Desta forma, está a faltar um dos requisitos para que o documento possa acessar ao registro, qual seja, o comparecimento de todas as partes (12) e ainda a outorga uxória da esposa de um dos proprietários que é casado no regime da comunhão parcial de bens.
A solução que se apresenta é que primeiramente seja registrada a partilha do divórcio do proprietário que esta se divorciando, desde que esses 1/12 lhe seja atribuído, e a procuração re-ratificada para constar que se referem a 11/12 avós do imóvel.
Da forma que se encontra o documento, não tem condições de acessar ao registro, pois falta o comparecimento de um dos proprietários e a outorga uxória da esposa de outro condômino.
Sobre o tema ver revista do Irib de nº 34 (Julho/Dezembro), trabalho do registrador João Batista Galhardo.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 12 de Dezembro de 2.005.

Desdobro Esposa Falecida

Consulta:

Pergunta: Prenotado desdobro de imóvel com dois proprietários. Um deles é casado sob o regime da CPB; ocorre que sua esposa faleceu. É necessário alvará para proceder este desdobro?

Resposta: Se sua esposa viva fosse, o co-proprietário não necessitaria da outorga uxória, pe., para desmembrar, unificar, construir etc.
Não se está onerando ou alienando o imóvel.
O desdobro pode ser feito independentemente de apresentação de alvará judicial.
Ao ser realizado o inventário ou arrolamento dos bens de sua finada esposa, se levará a inventário ou se arrolará a proporção aquisitiva em dois imóveis ao invés de um.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Dezembro de 2.005.

Condomínio Instituição Imóvel Gravado com Usufruto e Impenhorabilidade

Consulta:

Imóvel gravado com Usufruto Vitalício e Cláusula de Impenhorabilidade. Prenotada Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio.
Existe algum impedimento para o registro do condomínio?
É necessária a anuência dos usufrutuários?

Resposta: Não há nenhum impedimento de que no imóvel gravado com usufruto e cláusula restritiva de impenhorabilidade, seja registrada a Instituição e Especificação de condomínio edilício nos termos da Lei 4.591/64.
Contudo deverá haver a anuência do usufrutuário.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Dezembro de 2.005.

Empresa Extinta Transmitindo Imóvel CND’S

Consulta:

Pergunta: Imóvel em nome da empresa. Já foi promovida a baixa da empresa na Junta Comercial, ocorre que o imóvel não foi mencionado no distrato social.
É possível lavrar-se escritura de compra e venda do imóvel, transmitindo-o para uma pessoa que não era sócio da empresa?
Quais os documentos necessários?

Resposta: Na linguagem contábil ou fiscal, a empresa foi baixada, o que não quer dizer que foi extinta. Se ainda possui bem imóvel em seu nome, é porque está em extinção ou em liquidação e deve fazer a apuração dos seus ativos e passivos e o inventário de seus bens.
Transmitir o imóvel para sócio (dação em pagamento) ou terceiros, é irrelevante.
Poderá até estar cumprindo algum compromisso ou obrigação anterior.
Assim, é perfeitamente possível que a empresa em extinção ou em liquidação representada pelos seus sócios ou liquidantes, transmita o imóvel a terceiros.
Geralmente, cabe aos sócios prever a hipótese de regular a forma de liquidação da sociedade e partilha do acervo social, indicando o liquidante ou a forma de sua escolha.
Se a empresa foi (baixada) extinta fazendo prova da averbação correspondente na Junta Comercial, presume-se que o órgão tenha exigido a apresentação das certidões negativas (CND’S). O registro da extinção de uma pessoa jurídica é a ocasião para a apresentação das certidões negativas. Quando do arquivamento do distrato social no registro público competente se deu mesmo sem a exigência de apresentação de tais certidões, a exigência para o registro é dispensável. (Ver decisão processo n. 000.99.948311-0 – cópia por fax).
O momento certo da exibição das CND’S é no arquivamento do distrato social nos órgãos próprios.
Assim, entendo ser sim perfeitamente possível que a empresa (baixada) em extinção, transmita o imóvel para sócio ou terceiros.
Deve ser consignado na escritura como vendedora a empresa extinta em tal data (ou em extinção ou em liquidação) representada pelo seu sócio (s) liquidante, ou somente por seu liquidante (no caso deste não ser sócio).
No final se consigna que é dispensada a apresentação das CND’S, visto tratar-se de empresa extinta (baixada).
Contudo, deve fazer prova dessa baixa na Junta Comercial.
Os documentos necessários são aqueles de praxe (contrato social, distrato, para fazer prova de representação, prova da baixa, CNPJ, IPTU ou ITR e CCIR, ITBI, etc..), dispensada a apresentação das CND’S do INSS e da SRF ou CND conjunta.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Dezembro de 2.005.