Penhor Rural Pecuário

Consulta:

Recebemos para registro um título denominado “Contrato de Abertura de Crédito” cujo credor é o Banco do Brasil e o emitente ofereceu como garantia penhor de bovinos localizados em imóvel dentro de nossa circunscrição.
É possível o registro nos termos do art. 178, VI?
27-05-2.009.

Resposta: Respondo positivamente a questão, pois no caso trata-se de penhor rural pecuário (parágrafo único do artigo 1º da Lei n. 492/37) que deve ser registrado no Livro 3- Auxiliar no RI da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas (artigo 1.438 do CC).
Portanto, possível o registro do penhor rural pecuário constituído através de instrumento particular, não somente nos termos do artigo 178, VI da LRP, mas também nos termos dos artigos 1.438 e 1.444 do CC, e artigos 1º, 2º, e 10º da Lei n. 492/37.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Maio de 2.009.

Retificação Administrativa Confrontate Menor

Consulta:

O proprietário de imóvel urbano requereu a retificação da área de seu imóvel. Vários confrontantes anuiram diretamente na planta, restando 04 que não anuiram, e, sob requerimento do interessado, foram expedidas notificações.
Todos foram devidamente notificados, porém, ocorre que um destes imóveis, a nua-propriedade pertence a menor e os pais são usufrutuários.
E em relação a este imóvel, a notificação foi recebida pela mãe, que assinou por ela e representando a filha (ainda menor) e informou que o pai da menor encontrava-se viajando, restou que o Oficial de Justiça não conseguiu notificá-lo.
No caso basta a notificação da mãe?? Pelo fato do pai não ter sido encontrado (como usufrutuário ou como representante da filha menor em conjunto com a mãe), seria necessário expedir notificação via edital??
05-06-2.009.

Resposta: A partir da Constituição de 1988, são os pais em conjunto, que exercem o pátrio poder e assistem ou representam os filhos nos atos normais da vida civil.
O Novo Código Civil nos artigos 1.630 a 1.638, manteve a disciplina normativa do Código anterior, adaptando-a aos princípios determinantes na constituição, notadamente quanto ao exercício conjunto do poder familiar pelo pai e pela mãe, conforme já tinha antecipado o Estatuto da Criança e do Adolescente.
Quanto a administração dos bens dos filhos, houve a mudança de denominação do pai (art. 385 CC/16) para o pai e mãe (artigo 1.689 CC/02).
O artigo 1.634 do CC/02, diz que: Compete aos pais, quanto à pessoa dos filhos menores: V – representá-los até os dezesseis anos nos atos da vida civil e assistí-los apos essa idade (…).
O artigo 1689, II do CC/02, determina que o pai e a mãe enquanto no exercício do poder familiar, tem a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. Já o caput do artigo 1.690, dispõe: “Compete aos pais e na falta de um deles, ao outro, com exclusividade representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assistí-los até completarem a maioridade ou serem emancipados”.
Assim, pela legislação civil o poder familiar deve ser exercido pelos pais (pai e mãe – 1.630/1.638 do CC/02). Se o menor tão tiver pai, poderá ser representado somente pela mãe, e caso tenha pai e mãe, deverá ser por ambos representados.
Enfim, a regra geral é a de que o menor deverá ser representado ou assistido pelos seus pais (Pai e Mãe).
Desta forma, diante da não localização do Pai do menor, até mesmo para maior segurança dos interessados, deve sim ser expedido edital para a notificação do Pai na qualidade de usufrutuário e representando o menor nú-proprietário.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 05 de Junho de 2.009.

Loteamento Compromisso de Venda e Compra

Consulta:

Determinada empresa loteadora promoveu o registro de contratos de compromisso de c/v.
Com a inadimplência dos compromissários, esta requereu a este Serventia a expedição de Notificação via oficial de justiça.
Foram expedidas e o oficial certificou que alguns não foram localizados e outros recusaram-se a assinar.
Para estes casos a Lei 6766 determina que sejam notificados por edital (art. 49 § 2º), porém, ao invés da loteadora aguardar o edital pela Oficial, ela mesma editou e fez publicar os editais na forma da lei.
Ou seja, no edital ao invés dos compromissários serem notificados pela Oficial desta Serventia, constou como sendo a loteadora que estivesse notificando.
Agora, as notificações do oficial de justiça e os editais (na forma acima) instruem requerimento solicitando o cancelamento do registro dos compromissos de c/v.
É possível a averbação do cancelamento dos contratos desta forma ou terão que ser publicados novos editais expedidos pela Serventia??
17-06-2.009.

Resposta: A Lei não fixa a competência exclusiva do Registro de Imóveis para a notificação ou intimação, consoante o artigo 49, parágrafo 2º.
No entanto, deverá ser feita na forma da lei, vale dizer que se realiza como os demais atos que exigem essa providência (artigos 867/873 do CPC).
Portanto, se as notificações/intimações feitas por editais, possuem os requisitos legais (valor da dívida, incluído juros e despesas, prazo de pagamento, que este deverá ser feito em cartório ou no local do próprio expedidor, cujo endereço completo será destacado,valor do contrato, numero das parcelas pagas e seu montante, etc.) as averbações de cancelamento serão sim passíveis de serem realizadas da forma apresentada e requerida.
No entanto, como os cancelamentos serão feitos na Capital do Estado, os editais devem ser publicados no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária local, nos termos do parágrafo 3º do artigo n. 19 da Lei 6.766/79.
As publicações repetem-se em 3 dias consecutivos, obviamente se circular jornal diariamente, em caso contrário, nada impede que se efetue em três edições consecutivas.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 17 de Junho de 2.009.

Ações Reais ou Pessoais

Consulta:

O proprietário de determinado imóvel efetuou um compromisso de v/c de parte do imóvel urbano. Este contrato foi apresentado para registro constando como objeto a descrição da parte certa e determinada do imóvel. O registro foi qualificado negativamente e o compromissário/interessado requereu a suscitação de dúvida, que foi oportunamente efetuada e está em trâmite perante a Vara de Registros Públicos.
Agora, tendo em vista que o proprietário/promitente do imóvel não cumpriu parte do acordo efetuado na negociação efetuada na época, ou seja, haviam acordado que este obrigava-se regularizar a situação do imóvel junto a Prefeitura Municipal, promover o desdobro do imóvel para possibilitar a lavratura da escritura definitiva da área efetiva e etc., o compromissário ingressou com ação de adjudicação compulsória e pretende o registro da citação do proprietário na matrícula, na forma do art. 167, I, 21 – LRP.
É possível tal registro, com a existência de dúvida suscitada em trâmite?
Caso seja, foi apresentada o Mandado de Citação do proprietário e a certidão do oficial de justiça que este foi devidamente citado, é suficiente para procedermos o registro ou será necessário Mandado ou requerimento da parte?
24-06-2.009.

Resposta: Não, o registro não será possível em virtude da existência de suscitação de dúvida ainda em andamento.
No caso do artigo 198, e seguintes da LRP (Suscitação de Procedimento de Dúvida), será prorrogado o prazo da prenotação e o exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza de prioridade.
Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro.
O documento hábil para o registro das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, é um requerimento assinado pelo credor ou pelo seu procurador constituído com firma reconhecida, instruído com cópia da petição inicial e da certidão do oficial de justiça, certificando a citação. Ambas as peças deverão ser autenticadas pelo escrivão do feito.
No caso, se fosse possível o registro, uma vez que foi apresentado o mandado de citação com a certidão do oficial de justiça certificando a citação (e em que data), restaria necessária a apresentação de requerimento e cópia da inicial para verificação do valor dado a causa que vai ser utilizado para o cálculo dos emolumentos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Junho de 2.009.

Formal de Partilha

Consulta:

Formal de Partilha foi expedido em nome da viúva/ meeira e todos os herdeiros, sendo que neste, uma herdeira recebeu alguns imóveis cujo registros são de competência de nossa CRI, então prenotou requerendo o registro somente de seu quinhão.
Posteriormente, outro herdeiro fez o mesmo, ou seja, prenotou o mesmo Formal requerendo o registro somente de seu quinhão.
Foi quando constatamos que um determinado imóvel (terreno urbano) havia sido lançado na folha de pagamento da herdeira que prenotou inicialmente (que fizemos constar que estava recebendo 100% do imóvel) como também na folha de pagamento deste segundo.
No Formal não consta a proporção para cada, está arrolado na folha de pagamento de um e de outro como se fosse 100% para cada.
E agora, ele também requer seu registro como sendo seu.
É possível efetivarmos o registro do segundo herdeiro (à registrar) consignando que o imóvel ficou em condomínio, ou terá que ser retificado?? Como deverei proceder em ralação ao registro já efetivado?
25 de Junho de 2.009.

Resposta: O formal de partilha deverá ser retificado/aditado judicialmente para constar os pagamentos corretos aos herdeiros (50% ou ½ para cada um se for o caso) com relação a esse imóvel, retificando-se posteriormente o registro anteriormente feito a requerimento dos interessados (ambos os herdeiros), com a reapresentação do formal de partilha corrigido.

É o parecer sub censura.
São Paulo SP., 26 de Junho de 2.009.

Programa Minha Casa Minha Vida

Consulta:

Alguns proprietários de imóveis estão apresentando Instrumento Particular de Instituição e Convenção de Condomínio pedindo redução de custas com amparo na MP 459 – Programa Minha Casa Minha Vida.
Que documento posso exigir para que este comprove que está inserido dentro do programa e que tem direito à redução de custas???
30-06-2.009.

Resposta: Preliminarmente cumpre-nos informar que em face do Ato do Presidente da Mesa do Congresso Nacional de nº. 13, que foi publicado no DOU de 18.05.2.009, o prazo de vigência da MP 459/09, foi prorrogado por sessenta dias a partir de 25 de Maio de 2.009.
Segue:

ATO DO PRESIDENTE DA MESADO CONGRESSO NACIONAL Nº 13, DE 2009
O PRESIDENTE DA MESA DO CONGRESSO NACIONAL, cumprindo o que dispõe o § 1º do art. 10 da Resolução nº 1, de 2002-CN, faz saber que, nos termos do § 7º do art. 62 da Constituição Federal, com a redação dada pela Emenda Constitucional nº 32, de 2001, a Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009, que “Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, e dá outras providências.”, terá sua vigência prorrogada pelo período de sessenta dias, a partir de 25 de maio de 2009, tendo em vista que sua votação não foi encerrada nas duas Casas do Congresso Nacional.
Congresso Nacional, 15 de maio de 2009.
Senador JOSÉ SARNEY
Presidente da Mesa do Congresso Nacional

Além disso, como a MP, ainda é recente, estão os registradores de nosso estado fazendo reuniões para decidir sobre a aplicação de tal MP, sendo que a próxima reunião será aqui na comarca da Capital no dia 02 de Julho, Quinta Feira próxima.

Muitos registradores em nosso estado, tomaram uma posição de não cobrar nenhum emolumento para a prática de qualquer ato sem a prévia consulta ao Juiz Corregedor Permanente, o que se recomenda.
O artigo n. 45º da MP, menciona em seus incisos I a III, a reduções de emolumentos pelos atos que menciona, entre eles a instituição de condomínio, porém, referentes a empreendimentos no âmbito do PMCMV.
Nem a MP 459/09, nem o Decreto 6.819/09, fazem qualquer menção ao enquadramento ou não do empreendimento ao PMCMV, apesar de o artigo 2º de ambos mencionarem que o PMCMV, tem como finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e a aquisição de novas unidades habitacionais pelas famílias com renda limitada a dez salários mínimos.
Contudo, particularmente e s.m.j, acredito que não podemos entender ou interpretar que qualquer empreendimento de instituição de condomínio edilício e ou, esteja enquadrado no âmbito do PMCMV.
Desta forma, entendo ainda, s.m.j., que levando em consideração de que a Caixa Econômica Federal – CEF, nos termos dos artigos 8º e 15º da MP, é a gestora operacional dos recursos de subvenção do PNHU e PNHR, os quais são compreendidos pelo PMCMV, deve ela atestar que tais empreendimentos estão credenciados junto a essa instituição ou que estão enquadrados no âmbito do PMCMV.
Desta forma, recomenda-se, até que existam posições nesse sentido, que seja solicitado nesses casos declaração da CEF, de que tais empreendimentos estão enquadrados no âmbito do PMCMV, devendo também a serventia fazer consulta ao Juiz Corregedor Permanente para se garantir de problemas futuros (artigo 47 da MP – Ver também Download – Cartilhas Minha Casa Minha Vida – CEF – site www.minhacasaminhavida.gov.br – CAIXA – Empreendedores, Participantes e Organizadores).

É o parecer sub censura,
São Paulo Sp., 30 de Junho de 2.009.

Passaporte Identificação

Consulta:

Foi apresentada uma escritura de compra e venda de imóvel urbano, na qual consta a qualificação completa da adquirente, e sendo esta brasileira residente na Inglaterra, no entanto, o Cartório que lavrou não mencionou o nº de sua CI/RG, somente o nº de seu passaporte.
No Código de Normas da Corregedoria/MS diz apenas que na falta da CI/RG deve-se mencionar a filiação.
É possível o registro, aceitando-se o passaporte como documento de identificação?
14-07-2.009.

Resposta: O passaporte, apesar de ser um documento de identificação e de viagem, não substitui a Carteira de Identidade, que é o documento oficial de identificação.
Estas são reguladas pela Lei n. 7.116/83, regulamentada pelo Decreto n. 89.250/83, e na realidade é mais um direito do que uma obrigação.
Não há norma legal que estabeleça o porte obrigatório da carteira de identidade. Isto é, apesar da importância do documento inexiste na lei obrigatoriedade de que o cidadão porte sua carteira de identidade. Alguns defendem que o artigo 68 do DL 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais), conduziria ao porte obrigatório da carteira de identidade, uma vez que a recusa de dados da própria identidade ou qualificação à autoridade (no caso policial) determinaria uma contravenção sujeita a multa.
No caso do RI, o artigo n. 176, parágrafo 1º, inciso III, item “2” letra “a”, diz que tratando-se de pessoa física, são requisitos do registro no livro “2”, o estado civil, a profissão e o número de Inscrição no CPF/MF ou do Registro Geral da Cédula de Identidade, ou a falta deste, sua filiação.
Na qualificação da pessoa física poderá constar o CPF, ou a CIRG, e na falta desta última, a filiação o que é repetido no Código de Norma em seu Estado. Portanto, se do título aquisitivo constar o CPF/MF da adquirente, o registro poderá ser feito independentemente da CI/RG, sendo irrelevante o passaporte.
Aliás o CPF/MF, de qualquer forma é obrigatório nos termos da IN da RFB n. 864 de 25/07/08, artigo 3º, incisos VI e XII letra “a”, para a aquisição de imóvel ou direitos, e sem o que o registro não poderia ser feito, até mesmo pela questão da DOI.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Julho de 2.009.

Procuração em Causa Própria

Consulta:

Cliente prenotou um requerimento solicitando abertura de matrícula de imóvel nesta CRI apresentando certidão da transcrição e do registro de procuração em Causa Própria, ambas expedida pela CRI anterior.
Em análise a transcrição dos imóveis (vários lotes dentro da mesma transcrição) constatamos uma averbação constatando a existência de registro de procuração em causa própria, na qual o então proprietário, conferiu amplos, gerais e ilimitados poderes para o outorgado a comprar, vender, compromissar, doar, declarando ter recebido o preço e dando ampla geral quitação.
Como proceder a abertura da matrícula? Devo abrir diretamente em nome do então proprietário da transcrição e averbar a existência de compromisso de c/v? Ou devo abrir diretamente em nome do outorgado constante no registro da procuração?
20-07-2.009.

Resposta: Se a procuração em causa própria foi/se encontra registrada a (s) matricula (s) deve (em) ser aberta (s) diretamente em nome do outorgado procurador.
Há nos meios cartorários grandes dúvidas sobre a procuração em causa própria (artigo n. 685 CC). Uns crêem que ela seja admissível a registro, enquanto outros discordam desse ponto.
O fato é que, seja por um lapso ou não, a Lei que rege os registros não fez alusão a esse documento. Não é justo, porém, que o procurador pagando o preço do imóvel fique sem garantias com relação a terceiros.
De há muito tempo já houve decisões de Tribunais e Juízes de Direito com relação a esse assunto, que julgaram a procuração em causa própria, documento hábil a registro.
O tema não é novo e há decisões favoráveis desde 1.906 (A procuração em causa própria é titulo hábil de domínio e posse – Acórdão da 1ª Câmara 18/6/1.906 e da 2ª Câmara Corte de Apelação, 20/7/1.915).
Existem muitas decisões que se seguiram (Acórdão do Supremo Tribunal Federal, de 02/4/1.924, publicado no Diário Oficial da União em 02/7/1.924), (Conf. Revista Forense vols. 100/273 –STF 108/93 – Trib. Justiça de SP 114/392 – STF Rev. Dos Tribunais vols 104/519; 105/515; 117/159; 132/143 e 143/84 – todas dos anos 20).
Enfim, o tema não é novo, e há várias decisões favoráveis ao registro mesmo antes do CC/16.
De qualquer forma, o entendimento (hoje dominante) é de que a procuração em causa própria, desde que contenha todos os requisitos da escritura de compra e venda como partes (mandante e mandatário), coisa (imóvel), preço, inclusive com o recolhimento do Imposto de Transmissão – ITBI, pode ser registrada para o fim de transmitir o domínio.
No próprio trabalho do registrador João Baptista Galhardo mencionado na consulta (Revista do Irib n. 34), já existe farta jurisprudência sobre o tema.
Além dessa, RDI mencionada ver também as revistas de nºs: 42, página 95 e 9, página 85, ver também, Agrado n Recurso Especial nº 437.419 – DF (2002/0060187-6) Diário das leis Imobiliário 1º Decêndio Maio/2005 nº 13, AC 262424 – SP, 19007 RJ, 2.320-0 Sp, 3499 Sp, 3.620-0/0 Sp, 98.022930-8 SP., Resp. 64457 RJ.
Portanto, desde que o instrumento contenha os mesmos requisitos da escritura de compra e venda (Hoje, Lei 7.433/85 regulamentada pelo Decreto 93.240/86), entendemos ser perfeitamente possível o seu registro, como foi feito no caso apresentado.
Sendo assim, as matriculas dos lotes devem ser abertas diretamente em nome do mandatário/procurador, com a apresentação das certidões atualizadas da circunscrição anterior onde foram transcritas/registradas a procuração em causa própria.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.009.

Doação Sem Declaração

Consulta:

Nas escrituras de doação é obrigatória a inserção no texto da declaração do doador que possui imóveis/renda para sua subsistência (art. 548 CC)?
20-07-2.009.

Resposta: O fato de não mencionar nas escrituras de que o doador possuí imóveis ou renda suficiente para a sua subsistência (parte disponível), não deverá ser motivo impeditivo para o registro da doação.
A norma do artigo n. 548 do CC, impede a doação de todos os bens (doação universal), inibindo o ato de dissipação patrimonial, que expõe o doador à falta de condições de sua própria subsistência. Trata-se de tutela de amparo ao doador irrefletido, sob o risco de penúria, capaz, pela liberalidade arrimada em total desrespeito de comprometer o mínimo existencial para viver a vida.
Afasta-se da restrição e, com ela a invalidade da doação, se houver reserva de usufruto vitalício ou reserva de parte que assegure ao doador, os meios de sustento de vida, o que ocorre ainda, quando disponha de renda suficiente de aposentadoria.
Entretanto, a reserva do usufruto na doação não é obrigatória. Evidentemente, o fato de o doador não reservar não impede o registro, assim como é perfeitamente possível à doação da nua-propriedade quando terceiro é usufrutuário.
A declaração da existência de outros bens ou renda que o doador faz, não é requisito essencial da doação. Ela vale sem a declaração e a simples declaração não significa que o ato de disposição não seja nulo.
O que vale é a existência de bens ou renda que garantam a subsistência do doador e não a declaração que ele faz a esse respeito. Ele pode declarar uma inverdade e o ato de doação ser nulo.
O Oficial não tem controle sobre isso, nem pode exigir prova de que a declaração é verdadeira. Portanto, a declaração de que o doador possui outros meio e rendas para a sua subsistência é prescindível e a escritura pode ser registrada.
Portanto, o registro da escritura é perfeitamente possível, mesmo sem a declaração de que o doador não tem outros herdeiros e de que a doação é feita da parte disponível.
A disposição de que a doação foi feita da parte disponível serve para fins de futuro arrolamento ou inventário dos bens do doador quando de seu falecimento, pois, sendo parte disponível, estaria dispensada de colação. A questão fica para ser resolvida entre eventuais herdeiros por ocasião da morte do doador.
Ademais, enquanto vivos os proprietários, podem dispor livremente de seu patrimônio (artigo 1.228 do CC).
Se se tratar de doação inoficiosa (quando no momento da doação for superada a metade disponível do doador), deve o notário advertir as partes e o registrador se aparecer vai registrar sem nada consignar.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 20 de Julho de 2.009.

Concessão Direito Real de Uso

Consulta:

Sr. João Pedro adquiriu em 1990 o direito real de uso sobre determinado imóvel através de “contrato particular de concessão de direito real de uso de terreno público”, constando no registro do contrato (matrícula ainda da CRI anterior) que o Município desta cidade é proprietário e o Sr. João como usuário, consta inclusive, a condição de que “o imóvel não poderá ser locado ou arrendado, nem transferido a terceiros dentro do prazo de 10 anos, salvo por falecimento do usuário”.
Com o falecimento do usuário foi feito o inventário e este imóvel foi arrolado como propriedade do de cujus e partilhado entre suas herdeiras.
Deverá ser retificado o Formal para constar que o objeto de partilha será somente o direito de uso? Este direito de uso poderá ser transmitido para suas herdeiras?
23-07-2.009.

Resposta: No caso, trata-se de concessão de direito real de uso de imóvel público (artigo 167, I, 40 da LRP), que foi instituído pela MP 2.220/01.
Portanto, se do inventário o direito real foi arrolado como sendo a propriedade e do formal de partilha expedido assim constou, o título deverá ser aditado para constar que se trata de concessão de direito real de uso e não da propriedade que pertence ao Município.
Esse direito real poderá sim ser transmitido por causa mortis, nos termos do artigo 7º da MP 2.220/2.001, antes referida, sujeita a imposto de transmissão.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Julho de 2.009.